| 来源： |
新闻晨报 |
发布时间： |
2010年06月25日 10:27 |
作者： |
郝莎莎 |
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华燕市场研究中心数据显示，尽管成交量下降，别墅均价不仅没有受到任何影响，反而还持续走高。可见，新政对于别墅的影响，需要分两条线来看的：一类是对于某些经济型别墅，新政的冲击力还是比较大的。而对于真正稀缺的豪宅型别墅，由于其消费者的高购买力以及对银行信贷的低依赖性，楼市政策对他们的影响还是较小的，也正因为如此，才出现了别墅成交均价的不断攀升。
别墅价格结构性上涨
华燕市场研究中心数据显示，5月独立别墅的均价为45205元/平方米，环比4月上涨了6.48%；联排别墅的均价为26310元/平方米，环比上涨了11.51%。6月截至20日，独立别墅成交9529 平方米，均价46321元/平方米；联排别墅成交 29662平方米，均价23991元/平方米。
造成别墅均价逆市上涨的原因，主要还是受结构性拉动。在逆市中那些品质较好的别墅往往会受政策影响较少，比如热销的御涛园、龙湖蓝湖郡等项目。
来自同策咨询与研究发展中心的数据显示，独栋别墅5月新增供应主要来自于佘山的上海晶园和东紫园这两个高端别墅。同时，从独栋别墅成交情况来看，当月成交均价达到了47055元/平方米，创下新高，这主要是受闵行马桥的御涛园高价成交拉动所致。御涛园4月开盘，5月成交均价达到64929元/平方米。可见，高端别墅市场由于客源的特殊性，而受新政影响小，供、求市场相比其他产品，更显活跃。6月初独立别墅成交回升，四季雅苑、佘山东紫园等豪宅别墅的成交继续拉高市场。
联体别墅方面，成交相对较好的是嘉定的龙湖郦城，目前去化已近7成。另据上海中原研究咨询部监测数据显示，6月第一周联体别墅成交面积1.14万平方米，环比之前一周微幅增加8.71%、6.98%，形成了5月中旬以来成交量稳步上扬的局面。6月端午节假期上市的万科第五园，主力户型为160-190平方米左右的联排别墅，市场反响较大。
叠加别墅迎来一波供应高峰，共有三个楼盘推出,分别是青浦的中信泰富朱家角新城五期、南汇的汇锦城和宝山的上置香岛原墅。从价格来看，5月叠加别墅的平均成交价格已达到21951元/平方米，环比上涨33%，这主要是由于青浦的龙湖滟澜山、宝山的美兰湖花园等高品质别墅成交拉动导致。
优质项目抓住细则“空窗期”
华燕数据显示，今年作为传统旺季的5月成交量却骤降至冰点，成为2010年以来成交量最低的月，这主要还是受调控政策的影响。
据华燕市场研究部经理张晴怡分析，此次政策调控将二套房贷款收紧，三套房停贷，一些经济型别墅项目因为客户贷款办不下来而影响成交。
虽然由于细则未出，对市场已经产生影响。但也有一些优质项目抓住细则“空窗期”上市，其中尤其以内环独栋别墅由于供应量稀少更受市场关注。据了解，位于内环的独栋别墅项目汤臣15墅即将于6月底开盘。业内预计，其成熟的区域配套和独栋别墅的稀缺性，或将引发市场追捧。
汤臣15墅独栋别墅产品面积约600平方米，紧贴内环线，10公里距离快速对接陆家嘴国际金融中心，具有座落汤臣高尔夫社区的核心优势。 6月15日，汤臣15墅样板房正式公开，据汤臣15墅销售人员介绍，15，16日两天到访量超过200组。
汤臣集团执行董事汤子嘉称，其意向价会低于区内13万元/平方米的均价。业内人士指出，由于政策大环境的影响，当前新开盘项目的售价将趋于合理。事实上，汤臣湖庭此前开出的四期产品销售价格都低于当时周边均价。数据显示，紧邻汤臣15墅的四季雅苑目前在售为独栋别墅及联排别墅，独栋别墅单价10万-15万元/平方米，联排别墅单价8.6万-12万元/平方米。同区域内的东郊花园近期也有成交，成交价格接近每平方米15万元，与此相比较，同一区域的汤臣15墅独栋的升值性更显突出。
而汤臣湖庭别墅项目从第一期开盘至今，市场反应度一直非常乐观，创造过别墅产品“一日光”的业绩，其中在2009年上半年市场低迷期，其仍然保持了当日去化60%的杰出业绩。汤臣集团表示，无论政策变化如何，汤臣湖庭都以适中的价格回报客户，创造更大的升值潜力。
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