上周我们调研了上海近郊在售公寓和别墅项目，包括金地格林世界、万科晶源、金色城市、中企南郊中华园、印象春城；以及位于市中心及黄浦江西岸的两个豪宅项目：瑞安翠湖天地嘉苑和恒盛尚海湾。

　　从调研情况来看，我们总结了如下几个要点供投资者参考：

　　1、上海当前可售楼盘供应短缺，大面积降价尚难出现。我们调研的中端楼盘已开盘部分多进入尾盘阶段，而存量楼盘降价容易得不偿失，不但会影响3月份以来的已销售合同的执行，也无助于快速出货、回笼资金。我们预计随着下半年新盘放量供应，上海的降价现象才会从零星转为普遍现象。

　　2、新政出台后成交急速萎缩，五一开始全面进入速冻期。除了少数反应比较快的公司外，开发商目前并未开展大面积的销售应对政策，价格折扣也保持在之前1-3个百分点的水平。

　　3、中低端住宅受到提高首付的短期影响更为明显。首套购90平方米以上住宅首付提高到30%，以及第二套房首付提高到50%的政策，对自住和改善型人群的购房能力的影响明显大于投资性购房人群。

　　以中华企业的印象春城为例，购房人群多为周浦本地人用于首次或改善性购房，但由于签约和贷款申请的时间问题，部分合同贷款审批困难，可能导致退房现象出现。

　　4、高端住宅一次性付款比例较高，但外资行贷款同样会受到影响。这部分影响尚未充分体现出来。

　　上周我们也组织投资者和中原地产研究中心总经理以及易居中国研究总监进行了沟通交流。主要沟通信息总结如下：

　　1、去年“国进民退”倒逼的资金仍想进入高端楼盘。因为这样一种原因，造成高端的别墅最近卖得还是很好。

　　2、由于国十条限制银行对第三套房和外地购房者发放住宅按揭贷款，而对商业房地产部分未做出同样限制，目前已经出现投资性的购买力被挤出到商业房地产市场，特别是酒店式公寓的现象。中银国际 (原载于东方早报)