| 来源： |
《观点》杂志 |
发布时间： |
2010年06月23日 16:03 |
作者： |
梁嘉欣 |
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作者: 梁嘉欣 来源: [ 《观点》杂志2010.06期 ]
从昌盛到海印，在最具纷扰的2009年，中华广场经历了卖盘与换装。
5月21日，落户中华广场的国际名牌H&M正式开业的当天，中华广场的新主人海印股份宣布，预计今年中华广场的收入将达1.5亿元，这是中华广场重整旗鼓之后的首份业绩预报。
虽然中华广场的持有者仍为邹锡昌旗下的香港昌盛集团，但作为中华广场的“二房东”，海印股份仍然对中华广场寄予了厚望。邹锡昌把中华广场14年的承租权交给海印股份，却实属无奈之举。
昌盛中国之痛
邹锡昌在地产界打拼20年，而中华广场就花费近8年时间去打造，可谓是呕心沥血之作。所幸是，中华广场并未令邹锡昌失望。1999年广州商业市场百废待兴，中华广场及时封顶对外销售，顿时成为各路商家抢手货，销售收入突破6亿元，邹锡昌也因此一战成名。随后，中华广场每年约1.1亿元的租金收入更成为邹锡昌的收银机。
然而，邹锡昌并不甘于此，打开资本市场的大门是其最大的梦想。就在昌盛准备上市前夕，邹锡昌却为吃下中山地王耽误了上市的最好时机，于是，昌盛的上市日程表被推迟至2008年。
以为“拿到钱就能上市”的邹锡昌不惜向创投基金发行2500万美元可赎回的可转换债券。可是，一场金融风暴让一切化为泡影，包括昌盛在内的多家企业的IPO上市梦被无情搁置，可转债到期的危机让昌盛身负巨债，为日后其转租中华广场埋下了伏笔。为改善债务状况，邹锡昌当时只有两条路可走：出售中华广场的现成物业和放弃中山地王项目。最终，转让中山地王为邹锡昌偿还了全部的欠债和利息，但此时的昌盛中国已经毫资金周转，万般无奈之下，邹锡昌还是把中华广场转租给了海印股份。
海印董事长邵建明早已对中华广场觊觎之久，并曾就收购事宜与邹锡昌进行多次密谈，虽最终仅是承租中华广场14年的经营权，但还是将中华广场暂时控制在了海印的手中。
对于海印而言，中华广场是海印进军商业的首个大型购物中心项目，在此之前，海印运营的多是批发市场、专业店。有分析人士指出，承租中华广场或是海印试水高端商业地产的前奏。
海印股份接盘
事实上，中华广场一直也存在着“旺丁不旺场”的尴尬处境，邵建明以1.3亿元的年租金租下年收入仅1.1亿元的中华广场，不少业内人士都为其捏一把汗。而恰逢此时，广州商业地产也逐渐开始要出现“井喷”的局面，不少开发商都大肆进军商业地产领域，中华广场面临的竞争尤为激烈。
幸好面对2010年的史上最严厉的调控，商业地产项目成为最安全的避险港湾。有不少业内人士也认为，投资商业地产的黄金时代即将来临，未来十年将是商业地产勃兴的黄金十年。
对此，邵建明表示，2010年海印股份将全面进军商业地产，未来将有2~3个主题商场及购物中心入市。接盘后的海印对中华广场进行重新定位及包装调整，将其打造成了一个高端时尚潮流购物中心。海印表示，截止2010年5月20日，中华广场基本调整完毕，目前大部分商户已经正式开业。
海印预计中华广场项目今年收入约为1.5亿元，由于部分楼层招商改造尚未完成，成本无法确定，故对公司贡献的利润尚不确定，但1.5亿元的预收入已达到公司原定的发展计划。
仲量联行一高层人士介绍，按海印1.3亿元的租金计算，海印可得到的回报率达10~20%，较为吸引。而“保底租金+业绩提成”的租赁方式，未来或可为海印带来高于1.5亿元的收益。
根据海印与兴盛当初订立的合作经营协议，合作经营期内第一年、第二年海印股份向兴盛地产每月支付合作经营费用人民币1100万元，从第三年开始合作经营费用在上一年度的基础上按3.25%的比例递增。
业界担心这会对海印带来更多的成本压力。但海印表示，目前公司旗下商业项目的租金仍保持不断的增长，在租入租金提升的同时，对客户的租金也有所递增，可相应地抵充成本，不会构成一个很大的压力。
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