本轮调控至今已有月余，调控短期成果已经显现，一手房成交量巨幅萎缩70%以上，大量楼盘出现持续数周的零成交，房价松动刚刚出现，市场博弈气氛浓郁。令人意外的是高端物业无惧调控，成交比例大幅攀升。

　　高端物业市场近期的活跃或将导致新的调控措施出台，而这样的措施必将进一步打压中低端市场，加之下半年的经济适用房的持续上市，未来中低端市场底不可测，现在妄言抄底，未免太儿戏了。而对于持有中低端物业的开发企业而言，必须保持清醒的意识，在利润最大化和企业安全之间寻求平衡，博弈是与市场、更是与自己。

　　在第一轮信贷政策基本出尽，税费政策姗姗来迟的情况下，品牌开发企业的联动是打破僵局，推动楼市分化的重要力量。观望坚冰被破，接下来降价风潮将成云涌之势。不仅仅新开楼盘、早期观望惜售的楼盘也有望加入。楼市将在价格小幅回落、交易缓慢升温中实现新政后的第一阶段平衡。

　　二元供给结构将改变调控格局

　　李嘉政 新聚仁机构董事长

　　在目前市场二元供给结构下，调控导致的需求“被萎缩”的市场环境中，高端物业受调控波及较小，如此表现也很正常。

　　伴随着市场的推移，大量的以中小户型为主的经济适用房已经渐行渐近，目标直指刚需主体中的上海户籍人群；而公租房被提上议事日程则将刚需的另一个主体外来人口的住房需求予以锁定；中低端小户型产品的市场空间开始面临来自于保障性住房体系的严峻挑战。

　　中高端物业市场的需求主体包括改善居住环境的换房一族、出于投资保值需求的高收入群体，他们只能依托商品房市场。虽然其中的部分需求短期内“被萎缩”，但其能量依然不可小觑，而且，将来一旦市场回暖，其反弹力度将会更大。这也就注定了目前的二元市场供给结构下的结果，中低端市场竞争日趋激烈，市场有望实现回归，而高端物业市场只会越调越高。

　　正是基于这样的判断，对于当前某些人大谈“抄底”，笔者甚为担忧。虽然几年来，我国楼市调控不断，但房价却越调越涨，但这并不意味着今年还跟以往一样。目前市场的二元供给结构初成，其对市场未来的走向势必将产生巨大的影响，从而改变以往市场调控的路线图，继续沿用以往经验风险很大。

　　对于高端物业市场，日渐稀缺的市场属性、日益壮大的需求群体确定了其保值增值的属性不会有太大变化，中长期而言，其市场趋势将持续向好。而对于中低端物业，抄这个底风险就很大了，当前的市场调整可以说刚刚启动。

　　恒大绿地击破观望格局

　　宋会雍 上海中原地产研究咨询部总监

　　上海楼市5月份一、二手住宅成交量环比双双下跌近7成，由于上海新政细则迟迟未出，买卖双方均僵持愿望，购房者市场心态略占优势。新政后，二手住宅价格率先松动，品牌开发企业或明或暗递次加入降价行列，市场走势正逐渐进入调控政策所设计的轨道。

　　绿地降价，既有对当前市场现状的尊重，更多是企业营运的需要。在2009年大量拿地之后，绿地在2010年的施工面积预计达到3000万平方米以上，巨量的资金需求对销售回笼提出了更为严苛的节奏要求。因此新政后买卖双方的角力过程中，绿地的观望姿态并不能维持太久。从市场效果来看，跟随者往往需要比主导者做出更多的价格让步。价格调整之后，绿地在宝山、松江等地的项目在区域市场中实现了价格优势。鉴于二手房紧盯一手楼盘的价格挂牌策略，绿地的降价也在深刻冲击着区域二手房市场走势。

　　恒大在5月份实现合约销售额40.5亿元，逆市飘红创出单月销售新高。但就资金回笼来说，市场反应是正面且积极的。降价试水的成功也必然对其他开发企业形成有力的示范作用。

　　2010年，全国重点城市土地供应量放大，开发企业迎来久违的“土地大餐”，也是企业后续发展难得的土地储备良机，保持充裕的资金流不仅仅是维护当前项目的推进，更是参与行业洗牌，力争未来制胜的必然选择。