| 来源： |
理财周刊 |
发布时间： |
2010年06月18日 11:08 |
作者： |
陈耀国 |
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住宅市场最后疯狂从2009年初开始，在"金融危机"发生后，中国经济率先出现恢复性增长，中国的房地产市场也再次升温，上海及各大城市又出现了全民炒房热。面对不断上涨的上海楼市，老田更加忧心重重了：楼市和股市差不多，涨得太高了就会下跌，跌到一定程度还会上涨，没有只涨不跌的房价，也没有只跌不涨的房价。但过高的房价会稀释房子的出租收益呀，出租收益过低是房市存在泡沫的表现啊，只可惜很多炒房人却没有看到这一点，这是一种潜在的危险啊。
老田的担心绝非杞人忧天。老田在楼市里经历了多年的"摸爬滚打"，也练就一双"火眼金睛"。老田始终认为：出租收益是支撑房价的根基，没有租金回报支撑的房子，就不可能有较大的增值空间。当房产市场出现调整时，租金的支撑作用表现得尤为突出，有租金支撑的房子就会相对抗跌，没有租金支撑的房子将会面临更大的风险。
老田也很同情那些跟风炒房的人：经历过"金融危机"的人们，手里的股票、基金和有价证券都缩水了，只有房产没有缩水。为了寻求保值增值，他们不买房产，又能够买什么呢？但老田又替那些炒房人担忧，房价已经连续多年上涨，使许多炒房人产生了一种错觉：在房价上涨期间，只要买房就能赚钱。从投资的角度来说，关注房价的涨升是投资的前提，不过投资住宅和投资商铺有所不同啊，住宅买而不租只有在卖出之后才能获利，商铺则能在持有过程中通过出租来获得稳定回报。可又有多少炒房人真正知道这其中的奥秘呢？
当然，老田也是一个普通投资者，对"金融危机"也不能先知先觉，他在那场"金融危机"中，也不能独善其身。老田在奉贤西渡有两套房子虽说涨幅巨大，却也空关了一年有余；还有老田所买的基金虽说没有缩水，却也涨幅有限。老田把空关的房子和不赚钱的基金，早已列为家庭的不良资产。还是在2008年的时候，老田还打定主意：他要趁着全球经济恢复性增长的档期，搞一次"资产转换"，只是"资产转换"的机会还没到，他还没有下手。
资产转换弃宅从商
虽说老田对"金融危机"没有先知先觉，却对"资产转换"的时机把握的恰到好处。还是在2006年的时候，老田就发现中国的房地产市场有个奇特景象：上海的住宅和商铺的售价出现了倒挂现象，连上海这样的大城市都出现了住宅与商铺售价倒挂了，外地的住宅与商铺的售价倒挂现象岂不更为严重？为了寻找住宅与商铺售价倒挂的重灾区，老田还多次走出大上海，在长三角区域内外进行考察。更令人钦佩的是，老田还连续三年对多个商业项目进行了跟踪考察。
通过跟踪考察，老田发现这样一个规律：每一次住宅价格向上大幅拉升，商铺的售价就会向下小幅回调。这也就是说，房价上涨最疯狂的时候，就是商铺销售最困难的时候。当然，也是他进行"资产转换"的最佳时机。
2009年初，中国房地产市场的最后疯狂开始了，上海街头排队买房的场面又出现了。老田暗自窃喜，盼望已久的"资产转换"时机已到。于是老田"资产转换"的行动也开始了。
老田这次"资产转换"的目标是商铺，地点选择在上海的周边城市常熟，项目的名称叫"常熟国际服装城"，商业业态是服装销售，经营方式还是包租10年，年投资回报是投资额的10％，而且的税后的。
老田常说：投资买铺要多问几个为什么。记者也连续问了老田几个为什么？为什么选择在2009年3月搞"资产转换"？老田说是机遇，他说："金融危机"对国家来说不是好事情，对他搞"资产转换"来说，却是多年不遇的好事情。这可不是老田幸灾乐祸，从经济周期来看，每一次"金融危机"过后，都会有一次抄底投资的机会。从2008年开始全球全球金融风暴，让很多人失去了信心，而开发商为了解决占压资金问题，只能将手中的存量商铺让利销售。所以在这个时候投资商铺，投资者就拥有了话语权，开发商也就不得不让利销售。
老田为什么选择投资"常熟国际服装城"？老田说是因为业态好，该服装城的业态是服装批发兼零售，这样的业态具有经久不衰的生命力。更何况该服装城坐落在常熟市的老城区，不仅有20多年的服装营销历史，而且还有2万多家服装加工厂家为其供货，上海、杭州、南京、合肥、郑州和济南的服装市场大都到这里批发服装，可以说，这里是华东服装市场及周边地区的批发服装的源头。这个服装城已经运营3年多了，是个成熟的一级服装批发市场，投资这样的商铺收益有保障。
投资的目标选定之后，老田在常熟打起了"阵地战"。2009年3月，老田抛售了所有的基金，拿到32万元现金。之后他跑到常熟在服装城售楼处签下了第一间商铺购买合同：商铺面积69.71平方米，铺价58.8万多元，前3年"以租抵现"14.7万元，贷款22万元。
2009年6月，老田再次跑到常熟，他用上一次没有花完的钱和部分存款，与开发商签下第二间商铺购买合同：这间商铺紧挨着第一间商铺，面积、铺价及贷款，都与第一间一模一样。
2009年10月，老田将2002年在奉贤西渡花12万元买的2套房子，挂牌出售了，又得款42.5万元。老田第三次跑到常熟，他又买下第三间商铺，由于这间商铺的位置好，同样是69.71平方米，铺价却是65.4万多元。
2010年3月，老田手里又有闲钱了，于是，在常熟国际服装城里，他拥有了第四间商铺，这间商铺仅有45.03平方米，因为位置更好，铺价也不低，花了近62万元。
老田的确是位投资高手。他在投资项目上不仅看得准，下手也很。他每隔3个月就购买一间商铺，在一年时间内他四次买铺，商铺面积达254.16平方米，商铺总价245万元。
逆向思维才是关键
其实，老田之所以接二连三地买这个项目的商铺，他看重的不仅仅是投资回报高，而是资金的杠杆率和银行的贷款。
老田说，买这个项目的商铺，可以运用资金杠杆来扩大家庭资产。老田在购买商铺的过程中，用前三年的租金冲抵购铺款61.25万元，占铺价的25％；又贷款91万元，占铺价37％；实际支付现金92.75万元。老田用92.75万元现金，购置了245万元的商铺，将家庭资产放大了164％还多。
老田还说：买这个项目的商铺，可以用银行的贷款为自己赚钱。老田这总价245万元的4间商铺，使用银行贷款91万元。按银行贷款基准利率1.1倍计算，年利息也就是6.534％。人家服装城给咱们的年出租收益是10％，这其中的差价是3.466％呀。这91万元的贷款，每年的差价可不是一笔小数目啊。
老田的"资产转换"再一次证明，房产投资者不应该把房产的投资收益仅仅放在房产增值上，特别是在房产市场调整的环境下，房产投资的主攻方向应该是最大限度地提高租金回报率。
纵观老田这许多年来的投资历程，我们可以发现，老田在买房卖房上有个规律：他在买房子的时候，是在做左侧交易，房价越跌他越买；老田在卖房子的时候，是在做右侧交易，房价越涨他越卖。在投资商铺上，老田也有个规律：当房价上涨的时候，别人做的是右侧交易，房价越涨越买房；老田则趋冷避热，去做商铺的左侧交易，商价越跌越买铺。
这就是老田的逆向思维：别人追涨他追跌，别人买房他卖房，别人抢房他抢铺。老田，一个房产投资上的怪才。
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