| 来源： |
华商晨报 |
发布时间： |
2010年06月17日 09:43 |
作者： |
新华 |
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一边是有需求的人买不起房，一边是投资投机者持有多套房任其空置———这种不正常现象，成为困扰楼市健康发展的症结之一。
业内人士提出，楼市调控要强化“调存量”，通过提高持有成本、“精确”打击投机、优化租房环境以及由政府收购房源用作保障房储备等多种手段，激活存量房市场。
部分人群“房子过剩”
有观点认为，现在一些人拥有两套或两套以上的房子，但再过30年就不需要这么多房子了，因为现在的独生子女，其父母已经为他们买好房子，到时候“房子就会是一个问题”。
除去“独生子女因素”，部分人群“房子过剩”的现象的确存在。比如，青岛、杭州等住宅小区不少房屋都是“零用电量”住户———无人居住。
长年研究上海楼市的中国指数研究院副院长陈晟说，住宅空置的现象在上海或多或少都存在，尤其是在高档住宅领域更为突出。他表示，他身边有两三套房子的人已很普遍，有些投机者甚至拥有几十套乃至上百套房源，房源全部交给中介打理。
存量房市场潜力有多大？
“存量房”主要是二手房中的可售、可租房源，其潜力之大从几个一线城市的二手房交易量中可见一斑。数据显示，2009年，上海二手住宅成交量是一手成交量的97%。北京、广州、深圳三大城市二手房市场成交量均已超过一手房。
调控政策对以“散货”交易的存量房市场往往能起到“立竿见影”的效果。比如，在一些打击投机、增加供应政策的作用下，5月28日上海二手住宅挂牌量为114495套，一周以后增加5000余套。
长期研究楼市的九三学社上海市委副主委黄鸣指出，开发商经常渲染的“房荒”是对新增房源供求形势的过度渲染，一个成熟的房地产市场是不可能出现“无房可卖”的情况的，因为其存量房的成交量完全可以占据主导，关键是如何“激活”。一直以来，我国的住房市场结构过度倚重一手房市场，二手房市场培育相对滞后，此种局面应引起重视并逐渐调整。
专家认为，近年来我国的房地产市场调控多着力于直接供应，即通过增加土地供应等加大新建房源的供给。但随着一些城市住宅用地资源的日益稀缺，一手房市场调控的空间已越来越小。此外，现实也多次证明，投资投机性需求旺盛时，新增再多房源都可能被投资客买入囊中，而难以成为自住者的“雪中之炭”。
调控需进一步“调存量”
业内人士认为，调控楼市亟待把大量投机者、囤房者“赶”出市场，把存量房“逼”入市场，发挥其真正的居住功能。
黄鸣建议，“逼存量”的关键是要增加房屋的持有成本，压缩投资投机者的赢利空间。不过，这其中需要注意一个问题：当存量房“换手”后，“接棒者”依然可能是投资投机者。因而专家建议，加快研究出台实施房地产税收政策，同时对多套房实行长期的信贷从紧政策，同时对首套房贷适当放松以避免“殃及无辜”。
陈晟提出，银行信贷对房龄超过10年的存量房一般不提供支持，自主交易存在困难。地方政府可以通过住房保障机构对此进行简单改造后用作保障性住房房源储备。
业内人士还建议进一步规范和整顿二手房市场环境，对经纪公司代理行为和履行职责问题制定明确标准；此外，还应完善住房租赁体系；还可以考虑对普通出租住宅予以一定程度免税，增强出租意愿。新华
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