| 来源： |
中华工商时报 |
发布时间： |
2010年06月10日 15:29 |
作者： |
陆昀 |
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作为“国十条”体现差别化住房信贷的后续政策，6月4日，住房与城乡建设部、中国人民银行、银监会发布通知，进一步明确了“同一购房家庭”、“既认房又认贷”的二套房认定标准。业内人士认为，二套房政策打击了投机，但改善性需求在此轮调控中也被大面积调控，受到的影响最大。“认房又认贷”最终取决于执行。
通知规定，商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应依据拟购房家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。通知还规定，借款人其家庭已登记有一套(及以上)成套住房的、已利用贷款购买过一套(及以上)住房，须执行二套房差别化信贷政策。
由于“认房又认贷”新政中没有涉及外资银行，没有提及商住物业，所强调限定的是成套住宅未限制共同产权，而且，北京此前推出的调控政策在对外地人购买二套房的限制条款严于住建部的规定，同时，人们关心异地房产的认定方法，很多人在等待各大银行和地方政府审核细则的推出。
政策的落实关键的环节取决于各商业银行的执行细则。新政策“认房又认贷”的规定使银行在实际操作中有了明确依据，但目前银行房屋贷款记录虽然全国联网了，可是房产买卖登记信息只能满足本地查询，并为未实现全国联网，各地银行在政策执行上确有难度。“认房”在很大程度上，特别是对于还不具备网上签约条件的中小城市将取决于房贷人书面证明的诚信。但贷款人若有意欺瞒，银行在短期内很难查出。
据了解，目前在北京尚未贷款记录的首套房拥有者，若想再次买房时享有首套房贷款的待遇，也大多采取先将手中房产卖出，再向银行提出贷款的做法。尽管银行想要“认房又认贷”，但查询困难。在银行对此没有明确限制的情况下，不少人在抓紧“争当无房户”。显然，“认房”难的问题很普遍，执行环节的障碍使政策作用恐低于预期。
由于银行执行细则尚待落地，此项政策的最终影响还难于预期，但“同一购房家庭”、“既认房又认贷”的二套房认定标准虽然才推出几天，市场面已经有了明显反映。据伟业我爱我家市场研究中心统计显示，受二套房认定标准影响，北京已有大约6%的首次置业者和23%的改善性购房者的购房计划推迟或取消。
据了解，这部分首次置业者中有一小部分属于以自己的名义从未贷款或全款购买过房产，但是其名下有其父母过户来的房产，因名下已有房，或夫妻关系中有一方曾全款买过一套房，所以在向银行贷款时会被认定为第二套。另外，相当一部分人由于家庭成员名下已有贷款记录，所以再向银行贷款买房被认定为第二套。有数字表明，目前市场上有大约30%的购房者都属于有刚性需求的改善性购房者，其中贷款购买首套房的购房者占到了2/3。
北京中原方面反映，随着宏观调控政策的深入，第二套房的认定标准出台，楼市明显的出现成交量下跌，但全款购房客户占比上涨近两成，改善性购房者为了支付全款，抵押贷款咨询上涨了三成。业内人士认为，二套房政策打击了投机，但改善性需求在此轮调控中也被大面积调控，受到的影响最大。
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