| 来源： |
观点地产网 |
发布时间： |
2010年06月10日 14:25 |
作者： |
武瑾莹 |
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适应政策的不断变化，在不断波动的环境中保持持续的增长，才是中海及每个开发商目前最大的挑战。
观点地产网 武瑾莹 在6月9日举行的中海地产股东周年大会后，中海主席孔庆平在接受媒体采访时对近期出现的降价风潮作出了回应，孔庆平认为，企业根据自己的情况做出调整是合理的。同时，孔庆平还多次表达了对完成今年既定销售目标480万平方米的信心。
另一方面，孔庆平也认为今年的政策难以放松，而房地产市场也必然回归理性。孔庆平表示，适应政策的不断变化，在不断波动的环境中保持持续的增长，才是中海及每个开发商目前最大的挑战。
利润比价格更重要
6月8日，中海公布了5月的销售数字。公告表示，中海2010年5月份实现房地产销售额34.5亿港元及销售面积41.8万平方米，同比分别下降39.0%和28.4%。
2010年1至5月份，中海累计实现房地产销售额220.6亿港元，同比增长8.8%，累计实现销售面积180.6万平方米，同比下降16.4%。
据介绍，珠三角地区为中海5月份销售额及销售面积最多的地区，其销售额和销售面积分别达到16.0亿港元和14.9万平方米。
对于销售环比下降的问题，孔庆平解释，销售额下跌主要由于可出售楼盘少，并强调目前的销售率高达94%，能卖的货量都已推出，现在处于无货可买的状况，才导致销售金额的下跌。
孔庆平进一步补充，按照中海一贯的规划，上半年和下半年的推货比例是4：6。因此，下半年将有大批新盘推出市场，相信可提高销售额。
按照孔庆平在3月业绩发布会上公布的计划，2010年中海的销售目标为480万平方米，对应的销售额约为500亿元。因此截至5月底，中海已完成全年销售目标约40%。孔庆平反复强调，到目前为止还将维持年初的预定目标。
至于5月均价下跌的主要原因一是无产品可买，二是产品结构调整。此外，孔庆平表示有信心全年平均每平米售价可略高于去年水平，至逾1.1万元。同时，孔庆平表示，最关心的还是利润问题，只要有一个合理的销售利润，价格的高低不是唯一的指标。
降价是非常正常的事情
在记者会上的另一个焦点就是中海是否会跟随恒大、绿地的脚步进行降价或促销。
对于其他开发商降价销售的情况，孔庆平表示十分的理解，并称：“现在有个别的开发商在销售策略上做一些调整，我相信每一个开发商都会有一些不同的考虑，而这些都会根据自己的财务状况、现金流的情况来判断，当然还有他们对市场的判断。这个也是非常自然的事情，我们认为这也是顺应市场的一个策略，是非常正常的事情。”
当问及中海是否会也降价时，孔庆平则表示，下半年中海都是一些新开楼盘，而新盘就自然不存在降价不降价的问题。但同时，孔庆平也坦言，会“根据市场、顺应市场的一些变化来安排和调整我们的销售策略”。
虽然孔庆平未就中海是否会加入降价大军做出正面回复，但目前，降价已经是大多数开发商已经或者即将选择的促销方式。
很显然，在中海、万科、富力等大部分开发商5月销售都呈下降态势的时候，恒大在5月进行的全国统一85折促销却取得了丰收，销售业绩逆势上涨，成为目前唯一一家销售额环比不降反升的企业。
最新的资料显示，绿地近日也高调宣布，将推行全国41城的100个楼盘优惠促销计划。
买地是开发商的必修课
此外，中海的土地策略也备受关注。根据中海公布的资料，2010年4月，中海在香港、澳门各补充一块土地储备，而内地未拿地。2010年5月，中海在内地依然没有拿地。
回溯至2008年，同样是房地产市场低迷不振的时候，中海从2008年10月到2009年7月，整整十个月未补充任何土地储备。
对于土地策略，孔庆平表示，如果市场的形势非常严峻的话，也不排除会放慢投资计划。但是目前来讲，还没有到这个程度。孔庆平称，买地是开发商的一个必须功课。到目前为止，中海已经完成了450万平方米左右的土地储备，而今年全年的新增计划是600万平方米。
孔庆平称：“按照计划完成我们新增土地储备的计划，应该是没有问题的”。
据悉，中海在拿地方面有自己的计算方式，即每年的新增土地储备至少要保持比去年销售面积要有一个20%的增幅。但如果市场配合，公司的财务状况允许，机会又有很多的话，中海也会不失时机的把握机会，扩充土地储备。
此外，孔庆平还解释，中海今年通过收购蚬壳电器，已经补充了190万平方米的土地储备，并且是优质土地。
可以看出，通过收购的方式也是中海补充土地储备的重要来源。而对于收购78家退出房地产的央企资产的问题，孔庆平回应，中海和这些企业有接触，但没有进展。孔庆平称，实际上很多都是很差的资产，中海觉得不太理想，而中海看上的项目，别人又不愿意出让。
“这个要看双方之间对这些项目有没有合作的可能性，一切以商业条件为依据。”孔庆平如此表述。
政策效果已显现
近期，因上海房产税的问题引起各方关注，政策的出台及对市场的影响也成为焦点。
作为国资委旗下的央企，中海的判断则是，在今年三季度甚至年底之前，调控政策肯定是不会松动的。
孔庆平表示，会不会有新的政策出台，主要有四方面的因素可能影响：一是全国的平均楼价如果上涨10%就会令中央紧张，而过去的四五个月全国楼价实际涨幅约为11%多；二是通货膨胀，如果通胀让人感觉到很担忧，甚至出现失控的状况，那么中央也会考量；三是宏观经济，今年中国的任务是保八，而一季度的GDP增长为11%多，涨幅超过了预期；四是外围影响，2008年中央出台4万亿经济刺激政策是因为美国金融危机，什么时候能够看到曙光，现在谁也不好说。
事实上，孔庆平也表示，此轮调整现在已经看到成效，一些过去个别城市有楼价涨幅比较高的情况，确实起到了比较明显的抑制作用。最近整个的市场成交也在萎缩，市场的观望气氛也比较浓，政策的效果已经非常明显的显现出来。
因此，孔庆平预计，今年楼盘的平均涨幅肯定会缩小，不会像原来涨幅11%多，而是肯定低过10%。
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