“国际旅游岛不是房地产岛。”接受本报记者采访的海南学者，无一例外都会用上“误读”这个词。

　　但是，国际旅游岛对于楼市的增温效果是明显的。国家统计局５月发布的数据显示，海口和三亚４月份继续领跑楼价涨幅榜，涨幅比第三位的温州高过近３０个百分点。

　　增温的背后是什么？“泡沫说”已然流行，但是学者和地产商都会点出这次加速跑和上一次的不同。同样是媒体广泛引用的国家统计局数据，一季度海南商品房销售额为２８６．３４亿元，同比增幅达３８１．２％；但一季度仅新增个贷３２亿元，占同期商品房销售额的１５％左右，相当于８５％使用了一次性付款方式。

　　“这是真金白银。”一位学者如此说。

　　专家学者

　　“海南房地产没生病，很健康。一个月上涨一倍，就比例而言是疯狂的，但价格上并不疯狂。”

　　谈论国际旅游岛战略引爆的此轮地产热潮，当年的房地产泡沫屡屡被提及。接受本报采访的海南学者以及开发商观点相近，认同当中存在投机拉动作用，都同样不认为会重蹈覆辙。

　　中国（海南）改革发展研究院海南区域发展研究所所长夏锋表示，上一轮的海南地产泡沫，是以写字楼型的商业楼宇为代表，开发商的资金链断裂推倒了骨牌；但这一次的地产热，重点是住房。“炒楼也好，自住也好，拿出来了真金白银就是真的。”他表示，房地产肯定存在泡沫，但像上一轮的大泡沫，不太可能会出现。

　　在海南的媒体上，近来可以找到诸多业界对于国家宏观调控的言论。比如一位海南本地企业的营销总监直言：“国家的这次宏观调控是全国楼市在生病，所以打压一下治治病，但海南是旅游度假地产，没有生病，很健康。”精彩言论还包括：“一个月上涨一倍，就比例而言是疯狂的，但价格上并不疯狂。”

　　海南业界的底气来自于特殊的旅游地产概念。海南省政协经济委员会副主任、海南大学教授李仁君表示，海南这几年的旅游房地产市场，是在全国需求的条件下发展起来的。海南新建房地产，８０％是销往岛外，局部地区要达到９０％至１００％。“经济发达地区，往往会从房地产业的发展开始，而在成熟的发达地区，房地产业退居到经济发展的后台。”在李仁君看来，尽管房地产业目前扮演了支柱性产业的角色，但这种态势只会是阶段性的。

　　“过快增长存在风险，不可知变数太多，健康稳定的市场对谁都有利。” 海南大学教授、海南省社科联副主席曹锡仁认为，现在的地产商和上一轮经济泡沫中的地产商大不相同，规范是最明显的特点，至少大家不需要担心资金链断裂的问题。

　　房地产商

　　“在海南做房地产市场，考验的不是能力有多大，而是胆子有多大。”

　　作为看好海南楼市的代表学者，曹锡仁一再强调度假地产概念。“海南地产是一个开放的市场，首先面向岛外的全国市场，接着是中国以外的国际市场。”在他的表述中，度假地产的主动力依然是城市化，但增加了一个新居住理念的辅助动力。“追求环境质量和宜居度，不再注重空间布局，滨海、滨河、滨湖、依山、傍林，宜居环境就会出现地产多点分布，网状爆发。”曹锡仁表示，这是对海南度假地产全岛“开花”的合理解释。

　　深圳天利地产营销总监柯汶也表示，岛外的天津、青岛、大连，海岸线的房价都在２００００至３００００元／平方米，海口一线海景房目前价格也在２００００元／平方米左右。虽然海南的房地产市场一季度确实走得比较猛，但是抛开国际旅游岛概念，海南的环境资源稀缺性优势更为明显。展望未来，他表示：“业内都认为，去年是最困难的一年，今年会是最复杂的一年。”接受本报记者邮件采访的海南万科回应称：海南房地产市场的“客户不在本土，所以在海南做房地产市场，考验的不是能力有多大，而是胆子有多大。”邮件的结尾这样写着：“不管能力有多大，胆子有多大，当市场一旦出问题的时候，就是真问题。”

　　曾经的“下海人”冯仑则在媒体上提出，海南房地产市场具有高度脆弱性和敏感性，需要政府和业界的共同爱护。这位有着地产“思想家”之称的万通地产董事长认为，海南是依附性市场，其最近的迅猛发展得益于国内最近十年、二十年连续的经济增长。这种依赖使得房地产业存在着脆弱性、敏感性。按照冯仑的说法，一旦宏观经济出现波动，预期方向改变，最先劫持的就是度假和奢侈品需求。

　　官方说法

　　房地产的骤起，让海南有些措手不及，尤其是背负“房地产岛”的称呼，“国际旅游岛”更是需要厘清误区。

　　在２０１０年海南省政府工作报告中，国际旅游岛战略被视作“中央给予了海南自建省办经济特区以来力度最大、范围最广的政策支持”。采访中，一位学者还转述了海南省委书记卫留成的讲话：“我个人并不喜欢用跨越这个词，但这次要用。海南建省是第一次跨越，国际旅游岛规划则是第二次。”按照这位学者的理解，第二次跨越的含义就是，海南可能不用经过工业化，直接进入现代服务业阶段。

　　简称为４４号文的《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》中明确指出：“形成以旅游业为龙头、现代服务业为主导的特色经济结构”。“在４４号文中，提到要把海南建成‘国际购物中心’。这个提法岛内人并不敏感，但香港媒体很快就注意到这个问题，因为现在中国的国际购物中心，只有香港一个。”中国（海南）改革发展研究院海南区域发展研究所所长夏锋表示，“或许，海南成为国际购物中心的那一天，就是国际旅游岛建成的那一天。”夏锋表示，只有免税不是购物中心，没有交通物流，没有金融保险，也当不了国际购物中心，国际购物中心是对现代服务业的一次综合检验。

　　在中国（海南）改革发展研究院院长迟福林领衔执笔的一份建议中，成为国内第二个国际购物中心是海南国际旅游岛建设的突破口所在。建议提出，第一步用一年时间，争取中央批准海南实行境外旅客购物离境退税和离岛旅客免税购物政策，这意味着国内公民也是免税对象；第二步是用三年时间，争取中央批准在海南建立内地第一个日用消费品免税区，将免税范围由免税店扩展到全岛，免税品种由国外产品扩大到国内产品，免税对象继续扩大到本岛居民；第三步是用五年左右时间，形成与免税购物相关的服务体系，形成支撑国际购物中心建设的产业基础；第四步则是用十年左右时间，初步建成国际购物中心。

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　　具体规划尚未确定

　　“香港媒体的敏感肯定不是小题大做。”学者夏锋表示，就发展服务业而言，海南面临三大突出矛盾，一是结构不合理，现代服务业比例只有２９％；二是现代服务业发展水平低，比如金融保险业２００８年在第三产业的比重仅有１．８３％；三是可持续发展能力弱，突出表现在房地产比重过高。２００９年，海南房地产开发投资占第三产业投资的３６．５５％，占全社会固定资产投资的２８．７２％，这一数字比全国平均水平高出１３个百分点。

　　对于上报国务院的《规划纲要》，学界充满期待。海南大学教授李仁君表示，规划要告诉我们，国际旅游岛建设应当要踏踏实实健全各项配套发展措施，而不是单纯提升或依靠房地产市场的发展。尤其是４４号文件要把海南作为一个试验区，探索旅游体制创新。如何探索？一方面既要不触碰禁区，又要探索体制创新，这是海南目前面临的机会和挑战。

　　“竞猜性体育彩票和大型国际赛事即开彩票也是４４号文提及的内容，但我们能办什么样的知名性赛事，或者什么样的活动，都需要确定下来。”夏锋表示，《规划纲要》不能是重复４４号文提出的概念，而是要有具体实在的专项规划，比如房地产，比如博彩业。

　　旅游业改革创新的试验区、世界一流的海岛休闲度假旅游目的地、全国生态文明建设示范区、国际经济合作和文化交流的重要平台、南海资源开发和服务基地、国家热带现代农业基地。国务院的４４号文，对于国际旅游岛有着清晰的战略定位。“还原国际旅游岛建设的本来面目，不仅仅是房地产，而且也不仅仅只是旅游业。”海南大学教授曹锡仁表示，对于海南的发展，国际旅游岛只是一个由头。

　　记者手记

    最缺什么？

　　建设国际旅游岛，海南省委书记卫留成说过，最缺的不是酒店宾馆，而是人才，是软环境。

　　海南是公认的旅游胜地，但海南却不是旅游强省。２００９年，全国旅游收入为１．２４万亿元，但海南的数字只是２１１亿。

　　国际旅游岛点燃了海南旅游业的激情，也暴露出固有的人才软肋。

　　三亚一位资深媒体人表示，加速国际化步伐，人才会是大问题。这位媒体人的业务圈子集中在旅游界，最近听到的话题总和互挖墙脚有关。比如半山半岛的酒店马上要开业，于是就把另一家酒店的公关经理撬走了，被撬的酒店又将别人的经理助理找来了。“其实人就这么多，大家互相挖。”这位媒体人说得挺无奈。

　　互挖墙脚的背后还有更严重的问题，那就是留不住人。媒体的报道中，可以看到很多极端的例子，比如亚龙湾最早的五星级度假型酒店，开业近１４年只有一名员工坚守；还比如一家新开业的酒店，近千员工在一年内走个精光。谈及原因，薪水不高是问题，房价太高是问题，但定居不易也是原因。这里的定居与家庭有关，上述媒体人就遇到了很多旅游从业人员，刚来这里时感觉都挺好，但一到孩子要上学了，还是要离岛发展，原因就是三亚的教育基础并不能令人满意。

　　海口的一个饭局上，记者还遇上了基层导游阿峰。准备打算学多一门外语的阿峰，认为国际旅游岛可以带来更多的海外客源，但是最先需要解决的却是旅游业自身的问题。“别穿岛服出门，那上面有一个隐形的字，叫做‘宰’。”阿峰不否认海南旅游业的乱相，但是低价团盛行的恶劣生态逼迫着导游成为黑手。“我不想挣出卖良心的钱，我也想要有尊严的工作方式，但是现有的行规，不带人购物，不拿回扣挣钱，基本上是一句空话。”阿峰表示，自己的最大愿望是能够成为境外团的导游，不用挖空心思挣回扣。

　　一位出自海南的媒体记者总爱讲这样一个故事：万宁东山岭景区有一处“东山奇观”石刻。有专业导游讲解时说，“观奇山东”有一个典故，话说有位山东籍的县令在海南思乡情浓，某日发现此处景观很像家乡，于是……

　　于是，问题就来了。最缺什么？还是人。

　　业内人语

　　那一刻，我觉得海南疯了

　　“海南楼市１月的狂飙，就像新开的啤酒倒入杯中；但是听到三亚春节的酒店房价涨到８万一晚，那一刻，我觉得海南疯了。”

　　尽管已经过去了３个多月，李清菡依然印象深刻。李是一家港资企业的项目负责人，所在的公司在海南有地也有意开发度假地产。为此，企业在１月中旬组织了一个海南“踩盘团”，实地考察海南的明星楼盘和明星酒店。在她提供的日程表上，“踩盘团”在５天时间里沿着海口、琼海、陵水、三亚线路，一一拜访了那些拥有游艇码头、超五星酒店的楼盘。

　　在李清菡的表述中，开春的地产狂飙大体可以用四个词来形容。

　　第一是“巨鳄云集”。从海口美兰机场开始，路边的广告牌就属于地产大鳄们，不是国资背景，就是上市公司，全国的知名企业都能在海南找到身影，而且呈现遍地开花之势。

　　第二是“大盘时代”。最让她“震撼”的是雅居乐的清水湾，“光海岸沙滩就有１２公里长，楼盘配套齐全，都是‘造城’的派头，高星级酒店一建就是六个，甚至还有附带马场、游艇码头。”

　　第三是“富人专属”。沿海的楼盘户型大多是联排别墅，面积超大。比如由深圳地产商开发的海口某楼盘，卖点就是每栋别墅前面都建有私家游艇泊位，而且一建就是２００个。这样的房子一般人是根本想都不敢想的。

　　第四是“价格走高”。“当时我们去踩盘的时候，售楼小姐一般都会说两个价，一个是当天的价格，另一个是预期价，就是预期国际旅游岛规划纲要出台后的价格。”李清菡表示，比如海口，当时开盘的价格是１．３至１．５万元／平米，而预期价是２．５万元／平米。尽管如此，但当时海南有６０％楼盘处于封盘状态，开发商不愿意卖了。

　　到达三亚，李清菡最明显的感觉是，投资客很多，“当时的三亚是很多人出了机场便直奔楼盘。”虽然没有直接定义为泡沫，但她的比喻是“就像新开的啤酒刚刚倒入杯中”。一炮走红的凤凰岛是考察重点对象，“踩盘团”顺利进入销售现场，尽管当时的起价是７万元一平米，但售楼小姐非常忙碌。让“踩盘团”稍感不快的是，售楼小姐似乎练成了一双火眼金睛，很有针对性地接待客户，一般的客人甚至不愿理睬。李清菡清楚记得“踩盘团”里香港商团代表的看法，站在凤凰岛的天价楼盘里，这些香港人不由地做了一番比较：“７万一平米，超过香港的豪宅价，但三亚的底气如何能和香港相比？三亚如何支撑如此高的房价？”

　　公司的投资项目还包括酒店，“踩盘团”为此专门考察了三亚的１７家五星酒店。“当时入住率很高，甚至还看到了搜狐总裁张朝阳举行公司年会”，李清菡直言，这种景象相当红火，也能看出海南旅游的潜力。但是，当春节媒体爆出三亚酒店１万元一晚都订不到房，甚至有酒店标出８万一晚的天价，李清菡表示，当时的第一感觉就是：“我觉得海南疯了。”酒店业会出现非正常营销，但是８万元的天价不可思议。她表示，大家都是做酒店的，都知道“１万元一晚基本无人问津”。

　　（应采访人要求，文中为化名）