| 来源： |
第一财经日报 |
发布时间： |
2010年06月04日 14:22 |
作者： |
张艳红 |
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广州略显温和的调控细则正在使市场的天平向投资客倾斜。
在珠江新城上班的林小姐，在朋友介绍下打算在广州雅居乐花园买二手房。5月中旬，她在30多套房子中，选中了一套100平方米的高层房子，而这套房子的卖家，正是一位海外华人，正宗的炒楼者，在华南板块的多个楼盘握着多处房产。
当5月底卖家以便宜10万的价格答应成交，并风风火火从国外赶回来签约之时，林小姐却提出再度降价的要求。因为她看到，这一个月时间内，自己每次到中介店铺，几乎没看到其他客人，而房源越来越多，最早期看的房子中，几乎没有一套成功卖出。
不过，林小姐的二次降价要求没有获得卖家认可，买卖双方陷入僵持。
正是由于买卖双方对价格的心理预期上的错位，使广州二手房在5月虽然成交大幅下降，但价格却没有明显波动。合富辉煌的统计数据显示，5月份全市二手住宅成交均价为11497元/平方米，环比微降3.5%。
5月21日，广州新政细则出台，并未对二套房和三套房贷款做明确规定，也没有实施“限购”。
有中介人士表示，他们希望卖家能够降价20%以上，便可以有成交，但现在广州的政策很温和，甚至有投资客在5月底出现跳价，认为根本不用为后来的市场担忧，而这，将给原本就下降的交易量雪上加霜。
投资客集散地
炒楼客，这是一个在广州略显神秘的群体。
是否有炒楼者？他们来自何方？有多大规模？面对这些问题，无论地方主管房地产的政府部门，还是常年站在一线的房地产代理机构，似乎都难以给出准确的答复。但一个无法回避的事实是，当广州某些区域的房价一波紧接一波的上涨过程中，投资客的身影从来没有缺席过。
而此刻，政策和市场环境都纷繁复杂的情形下，是会快速离场，还是继续鏖战，这是一道难解的选择题。
严格地说，广州的炒楼者，喜欢集中在几个固定的区域和某些开发商的楼盘，而不是全方位散落在城市的每个角落。因此，广州的房地产主管部门，从来都不认为这是一个投资比例高的城市。
广州市国土房管局和房地产业协会此前发布的一则数据显示，2009年的18个抽样项目总体情况来看，有四成房子被外地人买走，中间少量为外籍人士。而这期间，有多少房子是用来“炒”的，则没有数据可以查证。
仅有散落在各个区域的中介行，能够提供关于炒楼者的一些“蛛丝马迹”。
广州中原地产高级营业经理杨穗娟，是该公司在天河板块的负责人。她透露，珠江新城无疑是广州投资比例最高的板块，从她们手上掌握的客户信息显示，投资比例高达50%。其次，则是天河北板块。
在珠江新城西区，高端住宅云集，远远望去密密匝匝成片的窗格子。当这里的开发商以每平方米2.5万甚至3万标价卖房时，很多普通人搞不清楚到底是什么人在掏银子。
对此，杨穗娟表示：“珠江新城以公寓为主，大多数购房者都是在市内其他地方有物业的，此外，泰国人、香港人、台湾人都有持外国护照买卖房屋的。总体来看，一个客户手上持有三四套珠江新城的住房较为普遍，很少了解到有几十套房子的。”
当然，楼市疯狂的时候，炒楼者的触角绝对没有仅仅限制在珠江新城约6平方公里的面积上。
虽然华南板块所在的番禺区还不属于广州的“中心六区”，但由于交通网络的完成，这里的房价早已经今非昔比，实现了成倍的增长。由于这里的几大发展商都在香港上市，因此，在港澳客源当中颇受欢迎。
广州雅居乐花园一家中介店铺的销售人员，指着该小区中间位置较高的几栋楼表示：“这几栋楼名为‘天域’，大概是2007年的房源，当时售价高，投资客比例高，而且很多是香港人，现在近一半的房子都空着。”
一位家住雅居乐花园的业主印证了上述信息，他表示，到了晚上，那几栋高楼里面灯火稀少，与其他区域的灯火通明形成明显反差。
有趣的是，仅仅在雅居乐花园一个小区，就林立着大大小小几十家中介店铺，如果没有足够的二手房买卖，他们都何以为生？该社区投资和交易的活跃程度，可见一斑。
买卖双方的胶着
无疑，投资者对政策的敏感度，远远高于普通购房者，因此，投资比例高的区域，也让二手房代理业务随时都处于“冰火两重天”的局面。
珠江新城的中介行，这一个月以来，都处于交易萎缩的境地，只要天气允许，驱车经过的人总能看到地产经纪举着笋盘的牌子在马路中间兜揽客人。有数据显示，珠江新城的二手房交易量整整跌了七成，中介行的生意越发难做。
杨穗娟表示，投资客抛盘的意愿非常强烈，房源正不断增加，但问题是，买家信心不足，交易很难做。
据透露，目前买卖双方，都处于极端的矛盾心理当中。就买方而言，他们借助政策后的房价下跌预期，大幅砍价；而就卖方而言，考虑到其极高的购房成本，不愿意亏本甩卖。
“现在买家给出的价钱，一般与卖家的心理底线，相差约20%。”杨穗娟表示，上文提及的林小姐遭遇的情况确实比较多，主要是很多投资客都是这两三年买的房子，从开发商手中买房的价格并不低，加上持有几年的成本，使得他们没办法降太多。“虽然他们心里很急着要卖，但毕竟是生意人，是要赚钱的，不可能亏本去卖房子。”
负责为上文中林小姐交易的地产经纪人黄小姐便透露，就在林小姐没能签约的第二天，卖家就已经和租房客签订了租约，并将价格调回到最早期的放盘价，不再同意任何议价。
不过，暂时温和的地方政策虽然没有进一步对投资者的心态形成挤兑，但“未落地的靴子”始终困扰着他们。加上目前不少开发商开始通过“一二手联动”的方式卖房，即一手房去挖二手房的客源，一旦同区域内开发商降价，将给二手房的卖家造成直接冲击。
广州一位大型房地产企业负责人日前不无得意地表示：通过与二手房联动，旗下楼盘的销售在5月底取得了不错的业绩。
种种不确定下，广州的投资客们的持久战能持续多久，时间将给出合理的答案。
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