| 来源： |
中国证券报 |
发布时间： |
2010年05月25日 08:09 |
作者： |
周文渊 |
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□本报记者 周文渊
4月份以来出台的房地产调控政策效果初步显现，主要城市商品房成交量大幅下滑，但房价并未出现明显下降。在打击投机性需求的同时，加强房地产市场的供给管理乃当务之急。只有需求和供给双管齐下，两手都要硬，才能真正有效刺破房地产泡沫。
房地产中介机构美联物业的研究显示，2009年底北京房价收入比已经接近20倍，是美国房价收入比的6倍多，是联合国人居中心所认定的房价泡沫化水平的6.66倍，是世界银行认定的房价泡沫化水平的4倍。从租售比来看，2009年11月北京楼市租售比达到1∶546，年化收益率在0.2%的水平，考虑到物价因素，甚至为负，房价泡沫化无可争辩。
房价高有泡沫但是房价难下跌，这一悖论被很多人认同。其逻辑在于：第一，中国的城市化还远未结束，农村人口向城市转移、中小城市居民向大城市转移将带来大规模的需求，其中既有刚性需求，也有投资需求，特别是潜在的刚性需求将是房价最重要的支撑。第二，供给不足，原因是土地的有限性和保障性住房建设跟不上。第三，房地产是经济支柱、地方政府的财源、银行的稳定器，政府不希望看到房价崩盘。
仔细思考地产悖论背后的三大逻辑，其实都指向一点，即需求过剩而供给不足。历来我国的地产调控是重需求管理轻供给管理，最近推行的房地产新政，在遏制投机性需求方面力度空前，但到目前为止，并没有解决好供给不足的问题。在市场人士看来，需求管理特别是利率和信贷政策的调整往往是周期性的，是可逆的。如果供给不足的问题一直存在，那么当需求管理政策发生变化之时，房地产价格将重回疯狂。
因此，加强和严格执行供给管理政策应是当前工作的重点。需继续加大房地产供给管理力度，提高实效性、持续性。第一，做好保障性住房建设。建立合适的激励惩罚机制，如政绩考核等硬性指标，加大地方政府对保障性住房的供给力度。第二，继续增加商品房供给。主要是完善土地招拍挂机制，推动对土地闲置、地产商囤地、倒地、捂盘行为监督、惩罚机制的系统化和规范化。第三，加大存量住宅供给的挖掘力度。大量投机资金涌入房地产市场，有其深层次原因，但是消耗了大量资源的商品房因为投机资金的进入而处于闲置状态，造成的国民福利损失无法计量。因此，需采取合适的措施，提高投机者囤积房地产的成本，有效刺激闲置商品房入市。只有从需求和供给方面双管齐下，才能真正有效实现房地产市场的健康发展和居民福利水平的提高。
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