| 来源： |
中国房地产报 |
发布时间： |
2010年05月24日 17:04 |
作者： |
宋俊洁 |
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成都和重庆作为中央确定的城乡统筹综合改革配套试验区，在加快城乡一体化建设等方面进行了有益的探索，而土地改革正是试验的核心和关键，目前上述两个地区的土地流转已经迈入试点政策丰富完善阶段。
“相较前期的试点政策，成都市的集体建设用地流转政策更趋于全面和细化，初步形成了配套体系，并建立了交易平台和具体交易方式规则。”同济大学经济与管理学院建设管理与房地产系副主任何芳指出。
据了解，成都市于2008年先后出台了《成都市集体土地上房屋交易登记管理暂行办法》、《关于开展农村集体建设用地基准地价评估工作的实施意见(试行)》、《成都市集体建设用地使用权流转管理暂行办法》、《集体建设用地使用权交易规则》，并成立了农村产权交易所负责土地流转的相关交易。
而重庆创新性地成立了我国首个农村土地交易所。2008年12月4日，重庆市农村土地交易所挂牌成立。就此，重庆市制定了《重庆农村土地交易所管理暂行办法》，推出了建设用地挂钩指标交易的新模式。该交易所交易的主要品种是“农村建设用地复垦为耕地而产生的建设用地指标”，即“地票”。
据悉，近期重庆也在试点农村宅基地被复垦为耕地后，通过置换，作为可流转的建设用地指标，由城里开发商购得，再将之用于房地产开发。而这个指标，被称为“地票”。重庆是全国唯一许可在省域范围内，跨区域进行指标置换试点的地区。
与之对应，退出宅基地的农民可获相应补偿费用，包括宅基地及房屋补偿及购新房补贴等。农村集体经济组织也会获得相应补偿。而从城镇化的角度而言，农民带着“地票”进城，也加速了城镇化。
实际上，重庆的做法是将农村土地资本化。简言之，就是将土地属性由农业用地转为城市用地，并引进银行贷款，由一家城市投资公司兴建基础设施，再由一家开发商盖商品房。
渣打银行大中华区研究主管王志浩在实地调研后指出，重庆的模式是将农村地区的非耕地转变为耕地，随即将城市近郊的农地纳入城镇土地开发版图。
“地票”相当于土地开发的权利，买家主要是城投公司以及商业房地产开发商，还有一些制造类企业。
这些企业通常已有相当的土地储备在手，但由于地块不在住房建设规划年度实施计划范围之列，不能随意进行开发。但是“地票”可以解决这一问题，因为“地票”是在土地规划之外获得土地使用权的一种凭证。
“应该让农民带着‘地票’进城，把建设指标带入城市，在城市换一套经济性产权房。”中国房地产开发集团理事长孟晓苏表示，应该允许农民依法通过多种形式参与开发经营。
到目前为止，重庆农村土地交易所自成立以来已开展了7宗地票交易，总计交易面积2400亩，交易金额近2亿元。
然而，相关专家也对重庆模式中提到的让农民带着“地票”进城的政策中农民享受到的补偿表示担忧。他提出，在把农民宅基地变为耕地的过程中，当地相关部门应该减少或避免对农民实行强制性或过于诱导性的政策。
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