中原地产报告称楼市短期反弹无望

　　早报记者 朱楠

　　受强烈调控新政及土地供应两大方面影响，4月份国内标杆房企用于购地的开支大幅回冷，加之市场走势难以确定，多数房企对后市一时陷入迷茫状态。

　　值得关注的是，中原地产研究中心对13家标杆上市房企（保利、复地、富力、华润、金地、绿城、万科、雅居乐、招商、中海、龙湖、恒大、碧桂园）的跟踪分析显示，当前开发商手持现金充足，按一季度末的现金流及年内负债情况预估，大部分房企挺过半年的楼市低迷期不成问题。不过，中原地产预计，由于此次房地产调控来势汹汹、力度空前，楼市再度反弹短期内可能不会快速来临。

　　中原地产数据称，4月份标杆房企购地支出约42亿元，是近12个月以来最低水平。其中仅有中海、万科、保利等“稳健型”房企未放缓扩张，仍在二三线城市追逐优质地产项目。而今年2月末以来，复地、华润、金地、绿城及雅居乐已暂停拿地，表现出谨慎态度。

　　5月初富力又掷金70亿元，获得天津一幅大面积宅地，溢价率为21%，考虑到其一季度末现金余额仅约100亿元，此举将加重其资金压力。

　　数据显示，标杆房企2009年底持有现金与2008年同期相比增幅达15%至878%不等，平均增幅达217%之多。

　　中原地产研究中心高级经理刘渊分析，2010年内各房企需归还短期借款及一年内到期的长期借款总额，与2008年末相比减少21%。按一季度末的现金流及年内负债情况预估，如果楼市成交量持续低迷的状况持续不超过6个月，大部分房企即便不依赖外部融资，只要不再拿地，6个月内仍能够维持超过2008年底的现金流状况。这也说明目前各大标杆房企资金还较充足，拥有“过冬”实力。

　　但是鉴于各大房企处境不同，采取的应对战略战术也将有所不同。刘渊认为，民营房企由于自有资金有限，融资能力一般，对于降价表现得较为激进，力求在颓势中先行抢占购买力，保证生存，再力求发展；而国有房企由于资金实力雄厚，资信较高又易于获得银行、证券的青睐，生存压力小，扩张的资金亦能得到保障，因而对于销售速度敏感度稍低，可以适当放缓进度的方式挺过困境。

　　中原地产研究中心认为，从调控时间来看，市场的再度反弹不会在短期内快速来临。由于本次调控前期市场成交异常活跃，经济也已全面复苏，与上海2005年3月的宏观调控背景更为相似。参照上海当时所经历的情况，在政府的严厉政策之下，上海一二手住宅成交总量在一年后才恢复至历史平均水平，而房价也耗时一年才止跌回稳，于两年后才恢复至调控前水平。