| 来源： |
中国房地产报 |
发布时间： |
2010年05月05日 14:05 |
作者： |
朱以师 |
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4月16日，北京市公布新的土地出让政策。4月26日，首幅“试水”的住宅用地因最终拍卖价格超出限定价格而导致“流拍”。
北京市土地出让招拍挂制度的变革效应初步显现。但是，“流拍”也将新政带入了另一种尴尬，让人对其合理性与科学性提出质疑，即政府如何证明其限定的价格就是“合理”的市场价格？
“游戏规则”改变之后，对于房地产企业而言，如何“吃透”新规并“摸准”政府心理成为当务之急；而对于北京市政府而言，如何将土地以“合理”的价格卖给“合适”的购买者，又避免权力寻租的质疑，也是一个待解的难题。
业内专家表示，新规实施，政府与企业尚需要更多的沟通与磨合。
另类的“流拍”4月26日下午，北京市房山区窦店镇居住项目（京南嘉园小区三期）用地进入现场竞价环节。这是北京市暂停热点土地出让、发布土地出让新政之后，首幅进入市场出让的住宅用地。
挂牌文件显示，该地块紧邻窦店村住宅，西至窦大路，北至万窑路，土地面积约3.5万平方米，其中建设用地约2.7万平方米，总建筑规模为4.32万平方米，开发程度七通一平，起拍价为7725万元。
记者从北京市土地整理储备中心网站查询得知，在4月12日到4月26日的网上竞价期间，该幅地块共收到9次报价，最后一次报价为8125万元。按照规则，该幅地块在网上竞价截止后，转入现场竞拍环节。
拍卖地点选在了北京市土地交易市场房山分会场，共有9家开发商参与现场拍卖，但没有大型开发商现身，因而拍卖并没有引发太多关注。拍卖开始后，该幅地块起拍价为8175万元，拍卖主持人现场规定，第二次报价直接取9000万元的整数，之后开发商每次举牌报价以200万元的幅度递增。大约30分钟之后，现场最新报价达到2.04亿元，主持人却突然宣布拍卖中止。
据了解，突然停牌的原因是，竞拍价格2.04亿元对应的楼面地价4718元/平方米已经超出了拍卖前限定的4700元/平方米的楼面地价。
事后，北京市土地整理储备中心曾在其网站上挂出公告，宣布该地块因超出“限价”而流标，未来将重新入市出让。但是，该公告很快就被撤下。
记者就此事询问了北京市土地整理储备中心以及房山分中心的相关工作人员，均没有得到明确答复。“有结果会对外公布的，现在还不方便对外说。”北京市土地整理储备中心副主任叶向忠如是说。
有知情人士向记者透露，在限价模式下，流标的土地怎么处理，国土资源部内部目前还没有达成统一的意见。
“因为在拍卖中争抢，导致价格上升因此流拍，这不是一个全世界的经济笑话吗？”北京高策房地产顾问有限公司董事长李国平对此事评价说。
事情的蹊跷之处更在于，参与竞拍的开发商并不知晓楼面地价4700元/平方米的“限价”，在此前的挂牌文件以及标书中，也没有明确提出限价。
据记者了解，该幅地块的确有其特殊之处。该地块早在3月12日就被挂出，本定于4月1日起开始挂牌竞价，4月15日现场拍卖。但是，3月19日北京市暂停了热点土地的交易，随后国土资源部又宣布全国暂停住宅用地出让，直至各地上报住宅用地供应计划并向社会公布。4月10日，北京市上报住宅用地供应计划，并重启土地出让。因而，该幅地块的竞价日期延后至4月12日，拍卖日期延后至4月26日。在此期间，北京市公布了土地出让新政策，“限房价竞地价”、“限地价、竞政策性住房面积”以及“综合评标”等方式相继出台，房山窦店地块即成为了新政后出让的首幅住宅用地。
担心再次出现高价地引发舆论反弹，北京市国土局在出让之前设定了4700元/平方米的楼面地价上限，但并未更改该土地的出让条件。因此才出现了现场竞价过高导致“流拍”的局面。
但是，北京市国土局如何确定4700元/平方米的楼面地价为“合理”价格则成为了一个疑问。记者就此致电北京市国土局，相关工作人员表示，不便对此进行评价。
记者查阅了房山区去年的土地出让记录。去年，房山区出让的住宅用地面积为227.6万平方米，楼面均价为4342.9元/平方米。
新政的困局或许，窦店镇地块的“流拍”只是政策过渡时期的偶然事件，但也折射出新政的些许困境。
从目前北京市国土局以及房山分局的态度来看，对于该幅“流拍”土地的处置，还没有找到很好的解决办法。北京市国土局面临的现实问题是，这块地如何既不卖高价，又要卖给合适的购买者？
“如果收回，只能修改挂牌出让条件后，再继续出让。”业内人士分析，在开发商不知道土地预设价格的情况下进行増价拍卖，其最后的结果肯定是开发商出价渐渐高于预设价格，“流拍”几乎成为必然。
北京市国土局相关工作人员解释称，类似于此次设定价格上限再竞价拍卖的情况将很难出现。“如果设定了楼面地价再拍卖的话，就是竞政策性住房面积。”该工作人员表示。
从政策上看，“限地价、竞政策性住房面积”一举两得，既控制了地价、避免了地王诞生，同时也提高了政策性住房的面积。但是，一位不愿具名的开发商表示，实际的操作恐很难按照政策预想的路径演进。
“开发商以较高的政策性住房面积拿地之后，在政策性住房方面的利润缺失，肯定会在商品房上找回来。”该开发商分析，加大政策性住房面积同时也减少了市场上商品房供应量，商品房定价会更高，开发商肯定不会为政策性住房买单。
李国平更是直指此举措为“惰政”，政府推脱为中低收入人群建设政策性住房的责任，人为地将政策性住房与商品房绑定，将责任推给开发商。
“这完全属于思路不对。以往商品房配建保障房的做法已经被证明是个败笔。”李国平建议，政府要区分市场与保障的不同，可以用商品房土地的收益支持保障房的建设，让“市场的归市场，保障的归保障”，而非硬性捆绑。
更令上述开发商担心的是，即使以政策性住房面积的多寡来决定土地的归属，还会有一些“政府背景深厚的企业”破坏游戏规则。“以往北京的限价房用地在拿地后变更规划成为商品房用地的例子并不少见。”该开发商表示。
另外的两种方式，“限房价、竞地价”与综合评标方式，也将目标直指房价与地价，同样也遭受类似的质疑。
“限定的房价以及评标时的合理地价区间，究竟是如何制定出来的，我们并不知晓。”记者采访的多家开发企业前期部经理均有此疑问，尽管限定的价格会让以往那种不计成本拿地的现象大幅减少。
通过限定价格，地价过高的难题似乎迎刃而解。但是新的难题在于，设定的价格是如何制定的？如何确保“合理”？如果在设定的“合理”价格内，土地卖不出去，又将如何？
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