如果中央政府对房地产市场没有理解、认识、定位，如果中央政府调控的决心不够大，中国房地产市场基本的结局就不可更改，那就是泡沫破灭

　　近日，频出的房地产调控政策，

　　或许能给购买不起住房的民众一点慰藉。但是，现实的房地产市场的走势又让他们迷惑不解。先是北京的“地王”频出，后有国内一线城市房地产市场又开始出现量价齐升的态势。这让民众感觉，房地产市场，越是宏观调控，房价涨得越高、涨得越快，市场销售越是繁荣。

　　这到底是什么原因?是中央房地产宏观政策本身有问题，还是有其他原因?

　　有人说，这一轮房价过快上涨，最为重要的原因，是财大气粗的央企进入房地产市场推高了土地价格，进而改变市场预期推高了房价。也有人说，是政府保障房供给不足的原因，还有说是地方政府“土地财政”推高地价而导致房价快速飙升，等等。

　　实际情况可能并非完全如此。房地产宏观调控之所以效果不显著，房价之所以兴起又一轮上涨，原因有很多，但最为重要的，是政府的信贷政策及税收政策的失误。投资者能够便利地从银行获得低成本的信贷资金、以高杠杆进入房地产市场。从2009年3、4月开始，国内房地产市场开始从以消费为主导的市场，转变为以投资为主导的市场。如果这种态势不改变，如果房地产的宏观调控不能放在信贷与税收这两个基点上，国内一线城市的高房价要得到遏制是不可能的，要想实现《政府工作报告》中的调控目标也是不可能的。

　　国资委勒令

　　央企退出是有违市场的做法

　　我们先来看央企退出对房地产的影响。

　　今年全国“两会”之后，北京的“地王”事件对国内房地产市场所产生的巨大的冲击与影响是不可小觑的。当北京的“地王”频出后，先是全国媒体一片哗然，纷纷发表评论，说央企推高了地价，说这是中央政府房地产宏观调控政策的失败。央企被认定为是国内房价快速飙升的元凶。其后，国资委宣布要求78家央企退出房地产市场，紧接着，北京市政府宣布暂停高价地的拍卖。但关键的问题是，国资委要求这些央企退出房地产市场，能不能管住“地王”?能不能改变目前北京市高房价的局面?能不能让过高的房价回归到理性?还有央企为什么要进入房地产市场?等等。这些问题都是值得我们认真思考的。

　　可以说，国资委以行政命令的方式要求部分央企退出房地产市场，这是完全错误的。这是有关部门出于新闻媒体的压力、怕自己承担责任突然间作出的草率的决定。事实上，在房地产市场，法律上并没有对进入企业的所有制性质进行限制，更没有规定央企不能进入房地产。既然没有限制，那么，无论是民企还是央企，只要符合相应的资质，就都可以进入。

　　那么，央企为什么要进入房地产市场?是不是央企不务正业?也不是。在早些时候，国资委对每一家央企所进入的行业有一些定位及分工，但后来渐渐松了。房地产暴利促使各类企业纷纷涌入，央企进入也是正常。在房地产暴利面前，民营企业可以做，央企同样会有巨大的逐利动机。而且房地产的暴利有助于央企完成国资委设定的业绩考核要求。央企进入房地产市场，主要是奔暴利而来的。如果房地产暴利消失，央企自然会退出，并不需要国资委下行政命令勒令它们退出。

　　存在暴利的房地产业，不应该也不可能成为民营企业的专利，而将央企排斥在外。行业暴利仅由民企获得，这不仅对央企不公，也是对全国人民不公。民企获取的暴利收益全部会转化为个人财富。事实上，当前的房地产市场已成了少数人在短期内集聚与转移社会财富的工具。而如果央企获取暴利，在正常情况下，扣管理层的报酬所得之后，剩下的部分可转化为国有资产及国有财富。在这个意义上，央企进入暴利的房地产，对整个社会的利还更多一些。

　　央企的问题

　　在于不负责任地拿地

　　现在问题的焦点是，央企进入房地产推高了地价，创造出一个又一个“地王”，从而使得政府的房地产调控政策失效，使得中央要遏制房地产的高价格成为不可能。在不少人看来，过高的地价推高了房价，改变了市场预期，让地产开发商及投资者看好市场前景从而进一步抬高房价。但实际上，这是颠倒了因果关系。尽管房价与地价可以存在价格变化上的互动，但在根本上起决定因素的是房价，是高房价推高了地价，而不是地价推高了房价。从近几年的情况来看，只有在房价大涨时，才会出现一个又一个所谓的“地王”。

　　一般来说，在一个成熟的房地产市场，比如香港，土地拍卖价格的高低，并不会被媒体或业界过度渲染。在成熟的房地产市场，土地拍卖价格的高与低，完全取决于开发商对该地块投资价值的判断。这关乎开发商的投资风险，因为自开发商拍到地后，风险就完全由开发商自己承担。所以，开发商在参拍地块时，其出价一定是进行了充分的投资可行性论证的。

　　但内地房地产市场的情形有所不同。早两年，开发商在拿地过程中常常与地方政府合谋，在拍得土地的时候只交很少的土地出让金，余款视开发效益延期缴付。当所拍卖到的土地开发有利可图时，开发商会在住房预售后不断把土地出让金交清;如果所拍卖到的土地面临较大风险，或者住房生产出来可能亏损，开发商就可能把拍卖到的土地再交还给政府，损失非常之小。2007年全国高价拍卖的不少土地就没有建住房而还给了政府。在这种情况下，土地的价格拍得再高，开发商都不要承担风险，它们又岂怕高价地?

　　当前企业高价拿地，情况是不是依旧如此，不得而知。但是，如果严格按照国土资源部的文件要求，开发商在拍得土地时交清土地出让金，开发商在拿地时就会理性许多。

　　过度优惠的信贷

　　是调控失效的根本原因

　　今年以来，房地产宏观调控政策接连不断地出台，政府对高房价遏制的决心也很大，但是并没有让不少一二线城市的高房价低头。据报道，北京、上海、杭州、深圳等地，自3月中旬起，不约而同地出现成交反弹，价格也不同程度地开始上升。一线城市的高房价不仅没有得到遏制，反之上涨幅度更快。深圳市规划国土委公布的数据显示，2010年1～2月受后海地区豪宅成交价拉升，2月深圳新楼成交价达到历史新高的2.4万元/平方米，同比翻了1.2倍，而关内新楼均价更达到3.98万元/平方米，同比上升185.22%，关外新楼的均价为1.7万元/平方米。以深圳目前人均可支配收入3万元计，一个90平方米的住宅单位，需要一家三口工作四十年。深圳是这样，北京也是如此，北京望京地区土地拍卖价格一涨，房价立即上涨百分之几十。有报道表示，今年3月份北京的房价同比上涨近一倍。

　　近几年，特别是2009年的房价快速飙升，从根本来说，是政府过度优惠的信贷政策导致的结果。

　　央行近日发布的最新数据显示，一季度房地产贷款继续增长，其中，个人购房贷款新增5227亿元，季末余额同比增长53.4%，比上年末上升10.3个百分点。

　　从2010年1～2月份的银行住房按揭贷款增加量来看，并没有因为“国十一条”等政策的出台而减少，反之，无论是同比还是环比都出现高速增长。比如，2010年1、2月个人经营贷款分别为4502亿元和1994亿元，而个人中长期贷款(基本上是住房按揭贷款)分别达到了3433亿元和1530亿元，同比分别增长了579%和1101%(2009年1、2月份分别为593亿元和139亿元)。个人中长期贷款1月份环比增长为153%(2009年12月份为2247亿元)。

　　再看总的信贷增长情况。2010年1、2月份信贷增长分别为13900亿元和7001亿元，尽管较2009年有所回落(2009年1、2月份分别为16200亿元和10700亿元)，但个人银行贷款所占的比重快速上升。2010年1、2月份个人经营性贷款占银行总贷款比重为32.4%和28.5%，而2009年个人经营性贷款占银行贷款比重分别为7.5%和4.1%，分别增长了近5倍与7倍。也就是说，2010年的信贷增长放缓或开始进行适度宽松，可能仅是对其他行业，而对房地产的信贷增长远远超出了2009年的水平。估计这才是近几个月来房地产调控效果不佳的根本原因所在。

　　无论是深圳还是北京，最近这些地方的住房量价齐升，主要的是大量的投资者进入投资炒作的结果。

　　国内房地产市场已经成为了以投资为主导的市场。央行最近公布的一季度调查报告表示，北京市投资性居民占比创近两年来的新高，达到了23.1%，而41.58%的买房民众推迟了购房计划，一年内的购房意愿环比下降近5个百分点。这只是一般性调查数据，实际投资性购买比例可能比这还要高。

　　在绝对优惠的信贷及税收政策下，当投资者能够便利地从银行获得低成本的信贷资金，并以高杠杆的方式进入房地产市场时，房地产投资者一定会蜂拥而入。在这种情况下，房价岂能不迅速被推高?

　　如果政府对房地产市场的宏观调控不从这一要害上入手，高房价要得到遏制是不可能的。当房价仍然在飙升时，即使央企退出去，也会有其他企业把地价推高。

　　中国房地产，

　　不见泡沫不会罢休

　　2010年国内房地产信贷增长，特别是房地产投机炒作型银行信贷增长，为什么没有减少反而快速增长?这可能是因为中央政府的政策假定与现实有差距，从而导致“国十一条”等政策弹性过高。

　　“国十一条”的制定是建立在两个假定基础上的。一是住房市场是一个以消费为主导的市场，二是购买一套住房者仅是消费。但实际上，这两个假定都与现实相差很远。当前中国房地产市场是以投资为主导，购买一套住房同样可用作投资。在政策假定的前提下，要将房地产投机炒作者挤出市场是不可能的，反之，投资炒作者还会利用现行的房地产优惠政策不断涌入。而且，另一方面，银行千方百计地无限扩张信贷。投机炒作房地产早已成投资者利用政府优惠政策的最好投资途径。只要银行信贷大量流入房地产市场，只要房地产是投资炒作市场，房价岂能不飙升?

　　此外，各地房价飙升还与地方政府实行强制性拆迁有关。不少地方政府采取强制性的高补贴、大规模拆迁方式，这样，既增加了政府土地财政收入，也增加了房地产市场的被动性住房需求。埋单者，当然都是购房者。

　　中国房地产市场会走向哪里?基本的结局已经不可改变了——中国房地产市场不到泡沫最后破灭是不会罢休的。至于泡沫什么时候破灭，破灭对中国经济会造成什么样的影响，对很多人来说已经不重要。无论是投资者、房地产企业，还是地方政府，能够从房地产市场获利是根本目标。他们只顾眼前获取最大利润，哪管以后洪水滔天。

　　中国房地产市场今年的走势，就看中央政府有没有决心从信贷政策上入手，取消过度优惠的信贷政策，并对房地产交易所得征税，而只是以侥幸心理出台没有实质性意义的政策，是不可能遏制高房价的。中央政府对房地产市场重新理解、认识和定位，是化解房地产泡沫的关键所在。

　　后记

　　截至截稿，新的调控政策还在陆续出台。比如，购买二套房首付不得低于50%，房价上涨过快地区商业银行可暂停发放第三套住房贷款，等等。

　　有些措施确实够严厉，但总体而言，政策的新意并不多，多属技术性调控。这些技术性调控短期内可能对购房者会有心理作用，但并不能真正解决房价高涨的问题。因为在政策执行过程中，往往是上有政策下有对策。再者，一旦调控效果显现，影响到经济增速时，房价调控政策又会放开。

　　有报道说，北京、上海有楼盘开始打折销售。重压之下，房价终于出现了松动迹象。但不知能持续多久?不知这一次决策者的决心有多坚定?