上帝欲使人灭亡，必先使人疯狂。脱离中国社会现实和消费者需求的房地产发展模式和房价疯涨，孕育着潜在的重重危机

　　近期，一份“房地产崩盘时间表”

　　在网上流传。

　　文章回顾了日本1985～1991年房地产市场走势，发现与中国2005～2008年房地产市场走势颇为相似。文章指出，日本房价经历了1985年的日元升值，1986年的大规模资金流入，1987年的近3倍房价飙升，1988年的房价下降以及地王开始拉升房价，以及2001年的崩盘，房地产泡沫破裂对日本经济社会发展带来的危害和深远影响至今尚未平复。

　　对比中国房市，从2005年开始人民币升值，到2006年各路资金开始大规模流向房地产业，到2007年房价飙升了3倍，2008年房价短暂下降后伴随着地王拉升，到2009年房价又大幅攀升，与日本房市的发展路径有着惊人的相似，作者最后更预言中国房地产会在明年崩盘。

　　“房地产崩盘时间表”，真真假假的忧患，虽然被认为“戏谑”的味道重于“预测”的味道。但值得注意的是，不少普通网民却对楼市崩盘持有一种乐观其成的态度，颇有点幸灾乐祸的意味。民心民意揭示出的深层次矛盾不可忽视。日本当年的房地产崩盘，对目前的中国房地产市场的未来发展，有着很强的警示作用。

　　中日房地产市场的异与同

　　中国目前的宏观经济情况，确与上世纪80年代经济泡沫破裂前的日本类似，各路资金大量涌入房市投资牟利，房价持续高涨，脱离民众消费水平，非理性繁荣催生的房地产泡沫，孕育着极大的市场风险。

　　中日房地产市场的背景，又有着明显的不同。在土地资源上，日本国土面积狭小，土地资源非常紧缺。而中国国土广袤，土地资源相对日本丰沛的多。在供求结构上，日本仅有1亿多人口，在人口结构上也趋于老龄化，在1985年日本城市化率已达76.7%，城市化进程已接近尾声，房地产市场需求已呈现相对稳定甚至下降的趋势。而我国13亿人口中，每年有几千万人口有着结婚购房需求。中国目前仍处于城市化进程中，未来还有数亿农民将随着城市化进程，从农村迁移到城市。因此，从这个角度讲，中国房地产市场的整体需求仍然很大，中国房地产泡沫短期内破裂的可能性比较小。

　　日本房地产泡沫产生的背景是，在“广场协议”后，在日元升值预期下，大量日本国内外资金涌入房地产市场和股市，持续推高股市和房地产价格。上世纪80年代，日本股市连续十二年上涨，累积涨幅超过700%，平均每年上涨19%。在日元对美元升值之时，日本仍降低银行利率，导致大量资金涌入房地产，加之未受到严格监管的银行、保险和非银行金融机构也在泡沫末期进入房地产领域，埋下不良资产的祸根。高峰时期日本房地产的总价值，可以买下美国全国的土地。房地产泡沫破灭之后，日本进入了“失去的十年”。

　　值得注意的是，日本房地产泡沫在最疯狂的时候，房地产总价值也才超过GDP 2倍。2005年，美国的房地产泡沫达到了历史最高点时，住宅总价值也不过只达到美国GDP的1.72倍左右而已。反观中国，2009年度GDP33.5353万亿元，而目前中国的国内住房总价值已达91.48万亿元，住房总价值已经达到GDP的2.728倍(91.48/33.5353=2.728)。中国房地产市场的泡沫不可不防，风险不可小视。一旦房地产泡沫破裂，后果可能比日本更严重。

　　对此，潘石屹表示不认同。他说，房地产崩盘如同地震一样，很难提前预测到。“但这张崩盘时间表的确给了我们一个警醒作用，当政策正在变成主导中国房地产市场的信号时，制定房地产政策时一定要谨慎”。

　　住房成为普通家庭财富的

　　抽水机

　　网友对“房地产时间崩盘表”表现出了极大兴趣，多数网友表现出的态度是，宁可信其有。网友看似宣泄性的一些言论，实在是因为房价早已成为普通民众不堪承受之重。

　　据财政部2010年4月13日发布的2009全国土地出让收支基本情况，全国土地出让收入为14239.7亿元，增长43.2%，全国土地出让收入约2/3来自沿海省份。房改后的十一年里，政府和企业通过住房消费从居民手里拿走了约10万亿财富。房地产消费已成为家庭财富的抽水机，而地方政府与开发商成为家庭财富的蓄水池。

　　社会财富向政府和房地产相关企业的过度集中，不利于家庭福祉和个人发展。辛苦的只是普通民众，远超购买力的房价，或者望房兴叹，或者吸取几代人积累的财富。这种非理性的财富转移模式如果继续下去，消费占GDP的比例会逐渐下降，房地产消费对于家庭财富抽水机功能也引致教育、文化、快销品等其他领域消费乏力，启动内需更加困难重重，相关消费领域的企业发展也不易迈入成长轨道，不利于国家整体的发展动力的提升。

　　目前，房地产领域的财富和利益分享机制上，有很多缺憾和不足。房地产制度设计的先天不足和财富分享机制的缺憾，使得拥有更多制度权力和资本优势的利益主体拥有更多的话语权和运作权。

　　国家分税制改革后，地方政府出于扩大收益，巩固财政收入的利益驱动机制，利用制度设计的不足，找到了卖地财政这一快捷有效的收益模式。在制度设计环节，各级政府拥有土地处置权和房产管理政策，税收政策制定权，通过垄断土地供应和拍卖转让模式，以一次征收70年使用权费用的方式，垄断了土地使用权收益，并通过复杂的高额税收体系获得更多收益。开发商拥有土地购买权和房屋建设权，销售权，通过房屋预售和高额房价，获得了房屋销售和租赁的收益。

　　在三方为主的利益博弈中，民众作为弱势群体和单纯的购买方，一是缺乏在土地定价环节的参与和影响力，二是缺乏在购地和建房环节的参与和影响能力，三是缺乏在房产定价环节的参与和影响能力，最终只能被动接受房产价格的上升，将一代甚至两代人积累的财富换取七十年的房产使用权。

　　非理性繁荣岂可长久

　　尽管多数专家表示，“房地产崩盘”是危言耸听，不靠谱，但中国房地产的存在的问题却不能回避。概括起来，我国房地产目前存在的问题主要有以下几方面：

　　(一) 矛盾的供需结构

　　中国房地产市场，存在着非典型的矛盾的供需结构。一方面, 许多大中城市显示出需求旺盛，房产供给不足，楼盘旺销的虚假繁荣;另一方面，又存在着大量空置房屋。据中国社科院城调队从全国各地供电公司调查的数据显示，至2010年，全国660多个城市现有六个月以上每户每月电表零读数的空置房6540万套。这些房屋多数属于投资型住房。全国范围内还有在建房1250万套，空置房和在建房相加，意味至少有7790万套住房处于空置状态。如果按每套房3人居住的话，够2.337亿人居住;如果按每套房2人居住的话，也够1.558亿人居住。再加上开发商手里的空置房，我国空置房现状令人震惊，而我国目前的城镇人口总数才5.5亿人。

　　(二)失衡的国民收入水平和房地产消费价格

　　中国国民的收入水平与房地产价格已严重失衡。以北京房地产市场为例，依2008年的统计数据，目前我国城镇居民的人均收入只有2300美元。而据北京社会科学院2009年4月发布的《2008～2009北京城乡发展报告》指出，2007年底北京平均房价是15162元/平方米，按照户均100平方米计算，则当年房价与收入比约为23∶1，远远高于3～6.1∶1的国际标准。而且，代表房价合理预期收益的房屋租售比也远高于国际公认的安全水平线。截至2010年4月，北京六环的房价已突破2万元/平方米，脱离了普通民众的购买力，投资客，而非有实际居住需求的消费者，成为了购房主体。目前，房价的上涨区域已从北京、上海、广州这样的一线城市向二三线城市扩散。我们要问的是，脱离社会多数民众消费能力的房价，又能够持续多久?

　　(三) 非理性繁荣和高盈利的房地产行业

　　作为满足民众基本居住生活需要，技术门槛较低的房地产行业，在多数国家是低利润行业。中国的房地产行业是非理性的异数。2009《福布斯》中国富豪榜显示，2009年上榜的400个富豪中有130多个是房地产富豪;前10位中有4人涉及房地产行业;在前40位中有18位涉及房地产行业。高比例的富豪数量从侧面揭示了中国房地产行业的高额利润。近年来，房地产开发企业以自有资金计算，利润率高达200%以上;以全部开发资金计算，利润率在50%以上。中国的房地产正创造着一个个创富神话，吸引着众多不同行业的企业蜂拥而至，而这样的盛宴，注定长久不了。

　　作者系北大纵横管理咨询集团合伙人

　　房价跑疯，泡沫不破不罢休

　　文/易宪容

　　如果中央政府对房地产市场没有理解、认识、定位，如果中央政府调控的决心不够大，中国房地产市场基本的结局就不可更改，那就是泡沫破灭

　　近日，频出的房地产调控政策，

　　或许能给购买不起住房的民众一点慰藉。但是，现实的房地产市场的走势又让他们迷惑不解。先是北京的“地王”频出，后有国内一线城市房地产市场又开始出现量价齐升的态势。这让民众感觉，房地产市场，越是宏观调控，房价涨得越高、涨得越快，市场销售越是繁荣。

　　这到底是什么原因?是中央房地产宏观政策本身有问题，还是有其他原因?

　　有人说，这一轮房价过快上涨，最为重要的原因，是财大气粗的央企进入房地产市场推高了土地价格，进而改变市场预期推高了房价。也有人说，是政府保障房供给不足的原因，还有说是地方政府“土地财政”推高地价而导致房价快速飙升，等等。

　　实际情况可能并非完全如此。房地产宏观调控之所以效果不显著，房价之所以兴起又一轮上涨，原因有很多，但最为重要的，是政府的信贷政策及税收政策的失误。投资者能够便利地从银行获得低成本的信贷资金、以高杠杆进入房地产市场。从2009年3、4月开始，国内房地产市场开始从以消费为主导的市场，转变为以投资为主导的市场。如果这种态势不改变，如果房地产的宏观调控不能放在信贷与税收这两个基点上，国内一线城市的高房价要得到遏制是不可能的，要想实现《政府工作报告》中的调控目标也是不可能的。

　　国资委勒令

　　央企退出是有违市场的做法

　　我们先来看央企退出对房地产的影响。

　　今年全国“两会”之后，北京的“地王”事件对国内房地产市场所产生的巨大的冲击与影响是不可小觑的。当北京的“地王”频出后，先是全国媒体一片哗然，纷纷发表评论，说央企推高了地价，说这是中央政府房地产宏观调控政策的失败。央企被认定为是国内房价快速飙升的元凶。其后，国资委宣布要求78家央企退出房地产市场，紧接着，北京市政府宣布暂停高价地的拍卖。但关键的问题是，国资委要求这些央企退出房地产市场，能不能管住“地王”?能不能改变目前北京市高房价的局面?能不能让过高的房价回归到理性?还有央企为什么要进入房地产市场?等等。这些问题都是值得我们认真思考的。

　　可以说，国资委以行政命令的方式要求部分央企退出房地产市场，这是完全错误的。这是有关部门出于新闻媒体的压力、怕自己承担责任突然间作出的草率的决定。事实上，在房地产市场，法律上并没有对进入企业的所有制性质进行限制，更没有规定央企不能进入房地产。既然没有限制，那么，无论是民企还是央企，只要符合相应的资质，就都可以进入。

　　那么，央企为什么要进入房地产市场?是不是央企不务正业?也不是。在早些时候，国资委对每一家央企所进入的行业有一些定位及分工，但后来渐渐松了。房地产暴利促使各类企业纷纷涌入，央企进入也是正常。在房地产暴利面前，民营企业可以做，央企同样会有巨大的逐利动机。而且房地产的暴利有助于央企完成国资委设定的业绩考核要求。央企进入房地产市场，主要是奔暴利而来的。如果房地产暴利消失，央企自然会退出，并不需要国资委下行政命令勒令它们退出。

　　存在暴利的房地产业，不应该也不可能成为民营企业的专利，而将央企排斥在外。行业暴利仅由民企获得，这不仅对央企不公，也是对全国人民不公。民企获取的暴利收益全部会转化为个人财富。事实上，当前的房地产市场已成了少数人在短期内集聚与转移社会财富的工具。而如果央企获取暴利，在正常情况下，扣管理层的报酬所得之后，剩下的部分可转化为国有资产及国有财富。在这个意义上，央企进入暴利的房地产，对整个社会的利还更多一些。

　　央企的问题

　　在于不负责任地拿地

　　现在问题的焦点是，央企进入房地产推高了地价，创造出一个又一个“地王”，从而使得政府的房地产调控政策失效，使得中央要遏制房地产的高价格成为不可能。在不少人看来，过高的地价推高了房价，改变了市场预期，让地产开发商及投资者看好市场前景从而进一步抬高房价。但实际上，这是颠倒了因果关系。尽管房价与地价可以存在价格变化上的互动，但在根本上起决定因素的是房价，是高房价推高了地价，而不是地价推高了房价。从近几年的情况来看，只有在房价大涨时，才会出现一个又一个所谓的“地王”。

　　一般来说，在一个成熟的房地产市场，比如香港，土地拍卖价格的高低，并不会被媒体或业界过度渲染。在成熟的房地产市场，土地拍卖价格的高与低，完全取决于开发商对该地块投资价值的判断。这关乎开发商的投资风险，因为自开发商拍到地后，风险就完全由开发商自己承担。所以，开发商在参拍地块时，其出价一定是进行了充分的投资可行性论证的。

　　但内地房地产市场的情形有所不同。早两年，开发商在拿地过程中常常与地方政府合谋，在拍得土地的时候只交很少的土地出让金，余款视开发效益延期缴付。当所拍卖到的土地开发有利可图时，开发商会在住房预售后不断把土地出让金交清;如果所拍卖到的土地面临较大风险，或者住房生产出来可能亏损，开发商就可能把拍卖到的土地再交还给政府，损失非常之小。2007年全国高价拍卖的不少土地就没有建住房而还给了政府。在这种情况下，土地的价格拍得再高，开发商都不要承担风险，它们又岂怕高价地?

　　当前企业高价拿地，情况是不是依旧如此，不得而知。但是，如果严格按照国土资源部的文件要求，开发商在拍得土地时交清土地出让金，开发商在拿地时就会理性许多。

　　过度优惠的信贷

　　是调控失效的根本原因

　　今年以来，房地产宏观调控政策接连不断地出台，政府对高房价遏制的决心也很大，但是并没有让不少一二线城市的高房价低头。据报道，北京、上海、杭州、深圳等地，自3月中旬起，不约而同地出现成交反弹，价格也不同程度地开始上升。一线城市的高房价不仅没有得到遏制，反之上涨幅度更快。深圳市规划国土委公布的数据显示，2010年1～2月受后海地区豪宅成交价拉升，2月深圳新楼成交价达到历史新高的2.4万元/平方米，同比翻了1.2倍，而关内新楼均价更达到3.98万元/平方米，同比上升185.22%，关外新楼的均价为1.7万元/平方米。以深圳目前人均可支配收入3万元计，一个90平方米的住宅单位，需要一家三口工作四十年。深圳是这样，北京也是如此，北京望京地区土地拍卖价格一涨，房价立即上涨百分之几十。有报道表示，今年3月份北京的房价同比上涨近一倍。

　　近几年，特别是2009年的房价快速飙升，从根本来说，是政府过度优惠的信贷政策导致的结果。

　　央行近日发布的最新数据显示，一季度房地产贷款继续增长，其中，个人购房贷款新增5227亿元，季末余额同比增长53.4%，比上年末上升10.3个百分点。

　　从2010年1～2月份的银行住房按揭贷款增加量来看，并没有因为“国十一条”等政策的出台而减少，反之，无论是同比还是环比都出现高速增长。比如，2010年1、2月个人经营贷款分别为4502亿元和1994亿元，而个人中长期贷款(基本上是住房按揭贷款)分别达到了3433亿元和1530亿元，同比分别增长了579%和1101%(2009年1、2月份分别为593亿元和139亿元)。个人中长期贷款1月份环比增长为153%(2009年12月份为2247亿元)。

　　再看总的信贷增长情况。2010年1、2月份信贷增长分别为13900亿元和7001亿元，尽管较2009年有所回落(2009年1、2月份分别为16200亿元和10700亿元)，但个人银行贷款所占的比重快速上升。2010年1、2月份个人经营性贷款占银行总贷款比重为32.4%和28.5%，而2009年个人经营性贷款占银行贷款比重分别为7.5%和4.1%，分别增长了近5倍与7倍。也就是说，2010年的信贷增长放缓或开始进行适度宽松，可能仅是对其他行业，而对房地产的信贷增长远远超出了2009年的水平。估计这才是近几个月来房地产调控效果不佳的根本原因所在。

　　无论是深圳还是北京，最近这些地方的住房量价齐升，主要的是大量的投资者进入投资炒作的结果。

　　国内房地产市场已经成为了以投资为主导的市场。央行最近公布的一季度调查报告表示，北京市投资性居民占比创近两年来的新高，达到了23.1%，而41.58%的买房民众推迟了购房计划，一年内的购房意愿环比下降近5个百分点。这只是一般性调查数据，实际投资性购买比例可能比这还要高。

　　在绝对优惠的信贷及税收政策下，当投资者能够便利地从银行获得低成本的信贷资金，并以高杠杆的方式进入房地产市场时，房地产投资者一定会蜂拥而入。在这种情况下，房价岂能不迅速被推高?

　　如果政府对房地产市场的宏观调控不从这一要害上入手，高房价要得到遏制是不可能的。当房价仍然在飙升时，即使央企退出去，也会有其他企业把地价推高。

　　中国房地产，

　　不见泡沫不会罢休

　　2010年国内房地产信贷增长，特别是房地产投机炒作型银行信贷增长，为什么没有减少反而快速增长?这可能是因为中央政府的政策假定与现实有差距，从而导致“国十一条”等政策弹性过高。

　　“国十一条”的制定是建立在两个假定基础上的。一是住房市场是一个以消费为主导的市场，二是购买一套住房者仅是消费。但实际上，这两个假定都与现实相差很远。当前中国房地产市场是以投资为主导，购买一套住房同样可用作投资。在政策假定的前提下，要将房地产投机炒作者挤出市场是不可能的，反之，投资炒作者还会利用现行的房地产优惠政策不断涌入。而且，另一方面，银行千方百计地无限扩张信贷。投机炒作房地产早已成投资者利用政府优惠政策的最好投资途径。只要银行信贷大量流入房地产市场，只要房地产是投资炒作市场，房价岂能不飙升?

　　此外，各地房价飙升还与地方政府实行强制性拆迁有关。不少地方政府采取强制性的高补贴、大规模拆迁方式，这样，既增加了政府土地财政收入，也增加了房地产市场的被动性住房需求。埋单者，当然都是购房者。

　　中国房地产市场会走向哪里?基本的结局已经不可改变了——中国房地产市场不到泡沫最后破灭是不会罢休的。至于泡沫什么时候破灭，破灭对中国经济会造成什么样的影响，对很多人来说已经不重要。无论是投资者、房地产企业，还是地方政府，能够从房地产市场获利是根本目标。他们只顾眼前获取最大利润，哪管以后洪水滔天。

　　中国房地产市场今年的走势，就看中央政府有没有决心从信贷政策上入手，取消过度优惠的信贷政策，并对房地产交易所得征税，而只是以侥幸心理出台没有实质性意义的政策，是不可能遏制高房价的。中央政府对房地产市场重新理解、认识和定位，是化解房地产泡沫的关键所在。

　　后记

　　截至截稿，新的调控政策还在陆续出台。比如，购买二套房首付不得低于50%，房价上涨过快地区商业银行可暂停发放第三套住房贷款，等等。

　　有些措施确实够严厉，但总体而言，政策的新意并不多，多属技术性调控。这些技术性调控短期内可能对购房者会有心理作用，但并不能真正解决房价高涨的问题。因为在政策执行过程中，往往是上有政策下有对策。再者，一旦调控效果显现，影响到经济增速时，房价调控政策又会放开。

　　有报道说，北京、上海有楼盘开始打折销售。重压之下，房价终于出现了松动迹象。但不知能持续多久?不知这一次决策者的决心有多坚定?