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观点地产网 |
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2010年04月29日 10:36 |
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房地产商从来就不是一个毫无理性的群体，这门代表财富的生意吸引的仍然大多是头脑清醒的有志才俊，而非满腹梦想的莽撞淘金者。
编者按：行业需要领袖，房地产行业更是如此；领袖的意义绝不在于其复制性，而在于他的命运成为诠释时代进程的符号。2010年是博鳌房地产论坛十年，我们将继续寻找中国地产商业领袖们的独特故事与视野，寻找引领中国地产创新与发展的力量。当他们的故事放置于中国房地产发展的宏大背景时，我们也就拥有了一种不一样的解读中国房地产的路径与模式。
观点领袖访问关注中国地产商业领袖的品牌栏目。自2007年杂志出品人陈诗涛与其采访团队一起已经相继完成了香港恒隆集团主席陈启宗、中房集团理事长孟晓苏、青岛海尔房地产公司首席执行官卢铿、远大空调董事长、首席执行官张跃、DTZ戴德梁行亚太区主席梁振英、SOHO中国董事长兼联席总裁潘石屹、华远集团董事长任志强、建业集团主席胡葆森、阳光100董事长易小迪、著名经济学家茅于轼、樊纲等多位中国房地产界名家大腕的深度访谈。
也许我们需要一位才气过人的著者来撰写一部全面详尽的中国房地产企业创业史，因为在二十世纪，中国内地房地产市场化的这一历程毫无疑义是全球新兴地区经济发展最具指标性的历史进程之一。
第一幕 80年代创业初始
中国房地产发展史的第一幕应该是80年代末到整个90年代：该年代的史家以某种粗略的启蒙观(即人性的复苏、追逐梦想、独立的个体)为记，在这个年代诞生了今天我们也觉得可以堪称伟大的一些企业，哪怕那时他们尚是雏形。
1988年1月20日，“深圳市上步区工业村建设服务公司”注册营业，办公地点就在上步区沙咀工业村305栋1楼。这家以“沙嘴工业村建设服务”定位的公司，后来成长为一家全国性房地产上市企业，这是当年的创业者们所始料末及的。
1991年，公司更名为深圳市福田区金地实业开发公司，并将公司主业转向房地产业，这是“金地”成长为今天的“金地集团”的起源。凌克于1992年加入金地，那一年他33岁。
1993年，金地取得房地产经营权，1994年，金地向深圳市体改办提出申请，进行“现代化企业制度改革试点”，并得到批准，其间金地的第一个住宅小区“金地花园”正式开始推向市场，受到了广泛的关注。1996年，“金地海景花园”公开发售，当年“金地海景花园”作为深圳豪宅的代名词，创造了深圳住宅销售速度和均价的新高。
1998年，将年满四十的凌克成为金地集团董事长，全面掌舵金地。10年后，这家前身为国企的房地产公司，跻身中国优秀的房地产开发商之列，并创造公司成立以来的最好业绩。这一年，凌克50岁。
凌克把自己一生最美的时光，铸进了金地的历史。从区属二级企业的总经理，到金地集团总经理，再到金地集团的董事长，一路走来，凌克在用自己的理性，为不断成长的金融加地产王国，一点一滴绘图，润色。
第二幕 从千禧年到金融海啸
第二幕就发生在这已然过去的八年间，只有少数几位有勇气的史家能够突破这样狂飙突进的年代。市场并非是完全理性的，这部分历史是中国房地产市场发展日趋变化和出现分野的时代。
2000年12月28日，金地集团作为1993年后第一批试点的三家地产企业之一，率先被批准上市。而如今，当一众房地产公司纷纷寻求上市融资通道的时候，金地早在2001年，就完成了上市，这是属于金融加地产的独特模式要得以实现必须铺陈的一步。同期，金地开始了异地扩张。2000年11月，金地签下北京郎家园地区7.2万平米土地，首度闯入了首都市场。随后短短的几年时间内，金地先后将“科学筑家”的开发理念带到了东莞、武汉、上海、广州等地。
2009年，金地在上海的销售占总销售比例46.23%，谁又会看到，2002年当金地决定要布局上海市场的时候，金地的上海公司仅有10名员工。
身处深圳特区的金地绕过广州，远赴华东开拓市场，让很多人不甚解。“我们为什么要舍近求远，不去广州而求上海呢？因为广州在当时的房地产基本面要比上海差，在短期内难以恢复快速上涨。”凌克很早之前，曾经对当时的战略有过这样一番解释。
突破常规的开发计划与思维，事实证明这样的逻辑让金地受“益”匪浅。上海的住宅均价在短短几年内几乎翻了一番。金地的道路越走越平坦，凌克的心意不仅仅放在了规模化扩张上，同时也放在了实现地产金融的梦想上。
2004年，金地与摩根斯坦利合作，共同处置建行的不良资产。银行改制要求的资产剥离处置，在凌克的眼里，无疑是巨大的契机。于是金地不仅成为了行内为数不多的直接参与银行不良资产处置的公司，更成为了最早在房地产金融领域试水的受益者。
此后，凌克的金融梦加速成型。2008年，金地集团与瑞士银行资产管理集团合资成立基金管理公司，发起境外美元基金。2009年，平安信托与金地集团正式签署合作投资战略框架协议。除国内的银行借款、委托贷款、信托、增发等，金地与ING等也建立战略合作伙伴关系，还与多家境外银行开展项目融资，包括HYPO银行、香港永亨银行等，并在多个项目上有了实质合作。
第三幕 2009年岁末年初复兴与危机
当然这一年称得上是一幕高潮的悲喜剧，经济学家并没有预测到将要发生的金融危机，房地产次贷危机引发的金融海啸暴露了整个全球经济结构的缺陷。个中原因让人反思，前所未有的全球危机席卷了整个2008年到2009年初，但中国经济增长的势头在短暂向下后很快复苏，确实没有什么能够比房地产业更能带动中国经济的发展了。
“我们在去年的收获是非常大的。金地去年土地的投资是约200个亿，相对的投资规模在全部地产公司中，应该可以排在前三位。”在09年业绩会上，金地如是回顾09年的投资策略。
“在2009年年初我们制定的投资规模是80个亿，在2009年的年中我们把投资规模调整到了150个亿，在2009年的年底，我们追加了30个亿的明星项目投资。”
金地的年报显示，金地去年获取了18个项目，近半新增土储都集中在华东区域，其中包括3个上海项目，最受关注的就是30亿的赵巷项目。其在华东区域的土地投资高达104亿，同时，北京、天津、沈阳等环渤海区域也有多个项目入手。
对于“龙头”万科09年大肆闯入二三线城市的举动，金地显然没有追随，华东依然是金地最为重要的战略中心之一。董事长凌克在推介会上表示，一线城市会给企业带来非常多的机会。在地价过高的时候，可以关注大城市的辐射区域；当房地产调整的时候，就到城市中心，这些都是机会。
根据金地3月9日发布的2009年度业绩报告，金地2009年实现销售金额211亿元，同比增长85%，远超预期目标；权益利润达到18亿元，同比增长110%。而195亿元的销售回款，则同比增长72%。
从某种意义上说，金地在2009年的突进与金地长期以来金融加地产的策略分不开。凌克表示，2009年金地在销售金额和销售回款方面取得的成绩，保证了金地新一轮的快速发展拥有充裕的现金流支持。2009年，金地与平安信托签署合作协议，平安信托对金地负责开发的项目展开投资，未来三年其规模可能达到100亿。
其实长期以来，金地就坚持从企业内生能力和整个行业的价值链上，将商业模式的创新放在了房地产产业链前端的金融领域。金地在房地产金融领域的有益尝试，不仅增加了新的利润增长点，还直接提升了企业业绩，拉动了公司的主业。
去年11月，金地、平安首款房地产信托产品“平安财富安鑫一号房地产信托计划”上市，主要针对金地集团在上海佘山顶级别墅项目，最小投资额为300万元。
据介绍，除了现有的美元基金外，金地还会发起成立由金地募集和管理的人民币基金。
未来几年，规模增长将是金地公司发展的战略主线。一方面金地会继续做大做强住宅业务，另一方面，金地也会将开始关注商业地产领域。在发展过程中，金地将深入挖掘房地产金融、商业地产和住宅地产业务之间的联动价值，通过不同业务间灵活有效的搭配组合来提升公司的盈利水平，拓宽未来的成长之路。
去年，中国经济的增长总量中，固定资产投资总额超过了90%，其中住房与商业房产投资就占到了四分之一。但在这个故事的背后，也许正酝酿着巨大的资产泡沫。“中国的房地产市场，是一个巨大的泡沫。”经济学家谢国忠表示。
但也许凌克考虑的是金地更为长远的未来，他对未来抱有坚定的信心。他说“金地已经走了一个黄金十年，还有一个黄金十年。中国的房地产还有至少十年的好世道。”
第四幕 结束的时候
金地集团的总部大楼就设在金地的第一个项目金地花园附近。没有华丽的外墙和奢侈的装饰，很难想象这栋看起来朴实的大楼里，是一个拥有年销售210亿成绩的精英工作团队。
初见凌克，或许很快便可以理解，金地从上到下所有员工所拥有的严谨以及理智是从何而来的了。金地集团董事会秘书徐家俊如是表示，自己曾经也感性，在金地久了，自然也就多了内敛。
在访问的过程中，凌克在思考着一个问题，斟酌着一个回答时，似乎在某个瞬间甚至显得有些不善言辞。而在谈及到金地的地产金融化之时，凌克的兴奋就突然溢于言表。那是一个人的梦想燃亮后，无限的激情以及炽烈思想。凌克动手比划着，畅想着中国未来房地产市场的好世道，他甚至起身走到展板前，为我们绘出一幅地产黄金十年的蓝图。
上市十年，金地现在的公司数据和当年刚好相差100倍。目前在国内的房企里，金地的金融地产一体化是起步较早而且处于领先地位的，凌克却并没有停止追寻梦想的脚步。“CMBS(商业抵押担保证券)我们做不了，另外是REITs暂时也做不了，这些都是政策的限制。”从凌克惋惜的言语里，要筑造自己的金融地产王国，要走的路还有很长，很长。
以下是观点地产新媒体对金地集团董事长凌克先生的专访实录：
观点地产新媒体：2010年4月12号是金地上市十年，还记得您在2003年参加博鳌论坛的时候，就发表过有关地产证券化的演讲，提到IPO、股权融资、CMBS(商业抵押担保证券)等方面，当时您就表示金地要做一些房地产信托，基金，还有基金管理。
凌克：要把地产证券化，确确实实是如此。我那个时候说大家都要上市，大家却说不用上市。有很多的私营企业表示，上市干什么，上市以后要替股民打工。但是事实证明绝大部分房地产企业现在都在走着或者准备走着上市之路。
金地是2001年上市的，你去看看我们现在的数据和我们当时的数据刚好是100倍。
我当时提过证券化，包括IPO，股权融资，CMBS等。美国的CMBS，我就一直认为这个产品还是要做，不要因为美国人在这方面栽了跟头，我们中国人就不做，另外就是REITs，这些其实都是很好的产品。
除了上市融资外，基金我们已经在做了，但是CMBS我们做不了，另外一个是REITs做不了，这些都是政策的限制。
观点地产新媒体：2003年，您在博鳌房地产论坛的演讲里说到：当下的经济好，地产的世道好。您觉得未来的中国房地产还有多少年的好世道？
凌克：金地已经走了一个黄金十年，还有一个黄金十年。中国的房地产还有至少十年的好世道。
我说的是指住宅地产。为什么呢？如果中国的城市化率达到60%-65%的时候，住宅地产的市场就显得平常了。但是现在中国的城市化率是45%。因此中国城市化率在45%-60%这段期间里，我们中国住宅房地产的增长速率是很高的，仿佛能看到一条曲线，这个曲线向上会跑得很快。当城市化率到了65%的时候，再看住宅房地产的这条曲线，斜率就会变平了，就是这种趋势。
从去年的销量就可以看到这种情形。去年中国一个国家的住宅房地产销量是850万套。850万套这个数字相当于什么？美国的新房全部加起来，美洲的新房全部加起来，欧洲的新房全部加起来，甚至还要把亚洲很多的国家的新房全部加起来，才是中国一个国家的销量！
这个是一个直观的印象。为何我说今后的十年是黄金十年？这主要是因为供求关系决定的。如果中国城市化率达到65%的时候，就有大约9亿人口要在城市里居住。而现在我们中国城市化率是40%出头，只有6亿城市人口，还将有至少3亿人要从小城镇搬到城市来，他们需要解决居住问题，这实际上是一个巨大的需求。
观点地产新媒体：这部分是刚性需求，但是谈及刚性需求，目前有很多声音不认同，您是怎么认为的？
凌克：这么多人，不管是要住政策性用房，还是要租一间房，还是要自己买一间房，总共就是需要这么多房子。要提供这么多房子出来，这就是市场，这就是需求。
现在我们中国可能有1.5亿到2亿套建成住宅，假设每套住三个人，我们现在就有6亿人住在城市里边，刚好和城市化率的估值差不多，或许现在还可能差一点，不到6亿人。
我们如果还有3亿人要搬到城市里边来住，那么还要建至少一亿套住房。1亿套住房是什么概念？如果十年要修一亿套，每年就是1000万套！而1000万套相当于多少？还是那句，我们2009年总共销售了850万套。
观点地产新媒体：按您的说法，十年之后住宅房地产的增速曲线开始平稳了。但接下来十年依然是黄金十年。是否可以理解为您否定了现有的两三年的“泡沫论”？
凌克：十年之后，大致上供求是一个平衡的关系，新增加的需求量不会很多。那个时候市场的感觉和今天完全不一样。如果来得快的话，七年就会到，来得慢的话，就长一点。
大势在未来七年或十年，仍然是呈现一个增速的斜率。但是房地产市场的大势好，不代表没有短期的波折。这两者是不矛盾的。
到2020年，或者到2030年的时候，增长的速度基本就保持一致。但2010年后的十年，地产大势的斜率仍然是非常高的，但是大势好不一定所有都好，仍然有很多问题。大势好算是一个概括的局面，在这过程中的起伏波折依然是非常危险的。
这些短期的波动，足可以让一家公司倒闭。不仅仅是小公司，大公司也一样。这样的一个波动如果持续三年的时候，有问题的公司就会倒闭。所有的公司最重要的就是怎样去克服这些短期的波动。
观点地产新媒体：先倒下的，往往是那些拿了过多“地王”项目的企业，或是激进拿地的企业吗？金地去年的平均地价近四千元/平米，比万科高了近一千元/平米，您是如何分析的？
凌克：那可不一定是拿了“地王”项目的才会先倒。金地去年的投资就超过200个亿，但投资者对我们却更加认可了？为什么？金地是有意识的拿地、拿好地。楼面价贵不重要，因为我们拿的地素质也好，我们要把产品定位往上走。现在政府要提供很多的保障性住房，金地避免与这类住房竞争，我们要把自己的定位往上拉一拉，我们是非常有意识地去选择拿地，我们就是要提高我们产品的价值。
有时不在乎是地王不是地王，地王也只是一块地。金地公司有些地也被称为地王，但是我认为只要是拍卖出来的，每次不都是地王吗？关键是你投资的时间点和投资的规模，规模和节奏错了，公司就会破产。
观点地产新媒体：金地做得最好的一个就是国内率先金融化，你是最早提出金融化之路的一个企业，您之前提出要做房地产信托，基金和基金管理，那目前与UBS的合作如何呢？
凌克：和UBS合作的首次募集已经完成。现在主要是投资的问题，融资已经基本上完成了。那是我们和UBS共同管理的基金，现在主要做的是投资。
观点地产新媒体：去年好像是金地历史上发展最快的一年。您认为金地的业绩能做得最好的一年，是取决于大势，您刚才说的时点，以及金地的战略定位？
凌克：去年的确挺好的，谢谢。如果说是单看数据的话，当然是营销做得好，产品做得好，当然是这些了。大势肯定是有帮助的，在年初的时候谁能够想到会是这样的一个结果，完全想不到。
最为重要的是我们在09年对战略的执行。你可以看到我们去年做了一次41亿元的定向增发，不仅速度非常地快，而且时点把握也非常好，对公司的发展起了非常重要的作用。另外，我们的项目投资启动的早，投资的节奏也控制得很好，为公司未来的快速发展做好了充分的储备。在房地产金融方面，你们可以看到我们和UBS合作的基金第一期首次募集已经成功，这是中国大陆第一个由开发商成功发起和募集的外资房地产投资基金。此外还有房地产信托，但是我觉得不需要讲那么细，如果是从定性上来讲，我们的基金业务比我们的信托产品意义要重大的多。因为这是中国地产公司和国外的投资银行合作的一个基金，是中国的第一家。我们今年还要继续把基金业务做大，在第一期融资之后，我们接着要做第二期融资。
观点地产新媒体：那未来金融会成为金地的主业？跟房地产开发这块是否是并行的？您觉得未来金融对利润的贡献比重是怎么样的？
凌克：这个没有在利润方面仔细地去算，但是应该来说肯定是金地公司非常重要的一块业务，是好业务。
另外你也可以看到我们的合作项目还是比较少，在融资方面我们已经做了很多工作，比如说我们跟平安的信托项目，规模就更大一些，我们还和别的很多的信托公司，还和别的投资者做了很多项目方面的合作。总体来说，要把地产的融资多元化。我们中国的地产公司目前融资渠道大致上就两个途径，一个途径就是开发商自己的预收款，第二个途径基本上就是银行的钱。
但是在国外，它的分布不是这样的，30%是开发商的钱，40%是银行的钱，还有30%是各种各样的不同的基金或者是其他投资者的钱。在中国这种比例太低，接下来我相信有很多的资金会不断地进入金融市场。
所以你看到中国这一块业务，中国这一块的资金是空缺，所以肯定会有这一块的资金，中国资金的构成肯定会有这一块。第二个，中国说得上优秀的开发公司其实挺多的，一、二十家，好的地产基金管理公司却没有。你到国外去看有很多很好的地产基金管理公司，专业投资地产。
说明这在中国仍然是一个处女地，我相信再过10年中国也能成长出大的地产基金管理公司。但我只能说我们就是起步比较早，未来到底谁会做的好，今天还不好说。
观点地产新媒体：您觉得未来的黄金市场是商业地产吗？
凌克：二三线城市肯定是黄金时期。房地产无非是分为三个阶段，第一开始就是大量修住房，住宅地产；第二阶段，房子修多了，人住多了，就是商业地产；第三阶段就是房地产的服务，现在肯定是进入了第二阶段，第三阶段已经出现了端倪，老年住宅、渡假住宅，这都是服务行业。
所以目前显然进入了第二阶段。商业地产一定要有一个平台去开发，就是REITs。所以一定要把这个产品推出来。所以说接下来金地要做什么，我们接下来要把REITs这个产品要做出来，因为中国住宅地产已经发展到今天，应该要大力的发展商业地产。
中国大的开发商有20家，每一家的销售额都是100个亿到600个亿，但是中国大的商业开发商就没有，主要是因为规模不够。而你看美国，美国10大住宅商规模很大，10大商业开发商规模同样和住宅一样大。这些你看就知道了，这一块中国还差得远了，也就告诉你另外一个道理，还有很多的机会。
观点地产新媒体：很奇怪，金地为什么一直没在海南拿地？
凌克：我们一直在关注，因为我们对旅游地产还在做进一步的规划，看中国的旅游地产的发展趋势。我们还是非常期望把地产、度假、休闲结合得更好，确确实实提供更好的产品。
我觉得旅游地产今后发展会很多，在一个国家基本上会形成三片旅游片区，一片是最南部，像美国的佛罗里达州；另一片是中部，一般这个地方会产葡萄，比如国内的青岛、威海和烟台；另外就是北部，以滑雪，运动休闲为主。仁者近山，智者近水，所以我们都在看。
观点地产新媒体：金地一直在重启股权激励。你是完全出于对员工和公司的考虑？
凌克：股权激励我们最近已经完成了，股票期权。我们的考虑分两方面，第一把管理层的利益和股东的利益结合的更紧。第二就是我们的中层管理人员和业务骨干，他们要长期在公司服务的话，需要一个长期的激励机制。
观点地产新媒体：金地成立18年来，金融和地产的结合使金地在行业内领先了很多，但相比公司在18年来一定遇到不少挑战。未来10年您觉得最大的梦想是把金地做成金融化，最大的困难是什么？
凌克：公司短期的困难，就是怎么样去克服市场短期的波动，这始终是公司在发展道路上非常严峻的挑战。如果从中长期来看，中期的困难就是成长的规模，尤其住宅的成长规模。而当公司做大了，做到500个亿的时候，其实会有很多瓶颈，例如人才就是其中一个。
但是中期做到500个亿要克服的是成长瓶颈，当做到1000个亿的时候会再次遇到成长的瓶颈。另外长期要克服的困难主要是公司的产业结构。比如说地产除了专门开发住宅地产，同时你也可以看到综合性的开发项目，有住宅、有商业、有资产管理。我觉得我们就应该要去探索这样一条金地公司自己的地产开发之路。
观点地产新媒体：目前金地已经有211亿的销售，但是金地在拿地等策略方面，还是做了一定的区分化，是不是觉得如果金地要走规模化路线，是不能和万科的规模化路线比较？
凌克：如果是从产品来说，我们认为应该要适当的提高产品定位，认不认同万科不好讲，每个人都有每个人的路，谁知道谁走的对。
观点地产新媒体：有开发商表示，国内地产商只有两种模式，一种是万科的规模型，另一种是恒隆的品质型。后者的利润比前者高了许多。金地在追求规模的同时，利润方面的指标也不错。对于此，您认为还有第三种模式吗？
凌克：我们公司在追求规模的同时也要保证效益。规模是我们竞争的一方面。但是大家可以看到，其实一个股权非常集中的私人企业，做的事情是和股权分散的公司不一样的。私人公司主要追求的就是利润。所以他们做的所有的事情就是想方设法低买，高卖，不管中间等多长时间都可以。这就是不同的情况，这主要和股东的结构有关。
观点地产新媒体：金地目前在探索住宅加商业加资产管理的道路？
凌克：是的，我们长期来说要做就是做这个事情，但这也是我们一个长期的困难。不仅受制于大环境，也有企业本身的模式以及定位这些战略上的问题，都是困难。
观点地产新媒体：您认为大环境会给企业带来怎样的难题，现在对于高房价的争执比较大，您认为真正的原因是在市场，政府还是制度？
凌克：我也搞不清楚，我只是自己评价金地本身。讲到房价的问题，这个房价问题肯定是一个综合性的问题。我是支持中国的社会是居者有屋，不管是自有的公寓还是出租的。你不能说是成天没有一个家的感觉，漂来漂去是不行的，要有一个家。第二我也不支持高房价，高房价会带来很多的问题，高房价直接带来的问题就是什么呢？就是这个国家，你这个城市竞争力的下降。
譬如当年的日本。日本房价当时很高，高到了一种所有的在那里生产的产品，都会很贵的情况。所有的钱都得移到国外世界各地去了，可是自己的国家却搞空了。日本当年还有大量的金融产业，还算是有一条路可走。丰田公司宁愿一定要把工厂放到中国来生产，就是因为在日本生产成本太贵了。这种行为对于一个老板来说肯定是对的，然而对于其他人，譬如一个汽车工程师来说，丰田把厂搬到中国了，这个人就一定愿意到中国来继续当工程师吗？不一定。这有一个异议，这有一个生活问题。但是我们要注意到另外一点，中国的房价不可能便宜，为什么？全世界23%-24%的人口居住在中国，中国的可耕地占世界7%，然而中国只有全世界可居住用地不到4%。所以我们的人口密度是最高的。因此房价的高企还是土地决定的，因而中国的房价不可能很低。
所以最典型的就应该是这样:房地产是一个市场，商品房还是要让商品房正常的发展，政府所有的政策等等，这些都应该是要支持商品房健康发展，毕竟这是一个市场，这个市场有属于这个市场的独特规律，应该要支持。作为政府来说，是要去做政策性引导的。
观点地产新媒体：有很多专家学者以及地产开发商，最近都在批判政策性住房，有人提出中国必须经过第二次房改，您是怎么看待政策性住房的？
凌克：我觉得中国肯定是应该去建设政策性用房，不管是廉租房也好，还是微利房也好，都应该去修。但是我不同意一点，就是把这类住房的位置修的太核心了。因为房子的位置，就决定了房价的高低，如果在很好的地段修那么好的房子，政府其实就等于送了保障性购房者一笔奖金。譬如有人今天把这个房子租了，说不定过了一、二十年，政策稍微调了一下，就让他能够有一定的灵活程度，那等于是发了一大笔奖金。除非政府执行非常严格的政策，譬如要求购房者就是不能卖房子，卖了得到的钱必须要归还政府。然而就算不卖，把这种房子租出去还是可以因为地段好，而收取很高的租金，还是等于是在变相发奖金。
其实我觉得政策性住房应该修在地铁旁边，交通还是很方便，但是不应该是地段很核心的地方。你想想如果当时美国政府在纽约、曼哈顿的旁边修微利房，如果是再过30年，那个房值多少钱。其实想一想就是这个道理。
观点地产新媒体：王石说万科是一个公众公司，您希望金地是一个什么样的公司呢？您又是如何总结自己打造金地的这18年岁月和展望未来的？
凌克：我还是希望金地成为一个为股东创造持续性收益的国际化地产公司。这个是我希望的。金地成立的时候，我刚好33岁，总结来说我们都是非常优秀的职业经理人。其实我没有金地的股份，我只是职业经理人，这个算是我对过去的总结吧。如果说是将来的话，其实我们不是老板，我们只是给股东们打工的。我还是希望能继续当好职业经理人吧。
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