| 来源： |
中国房地产报 |
发布时间： |
2010年04月26日 16:56 |
作者： |
朱以师 |
| |
土地供应的不足导致商品房市场供不应求的批评声一直不绝于耳。在中央的强力调控下，这种情况出现了转变。
4月15日，国土资源部高调宣布了住宅用地的放量。国土资源部公布的《2010年住房用地供应计划》显示，今年全国住宅用地的计划供应量超过18万公顷。这一数字，是2009年全国住宅用地实际供应量的2.35倍，更是前5年平均年度实际住宅供地量的3.38倍。
在当日举行的新闻发布会上，国土资源部土地利用司司长廖永林表示，此番明确全年住宅供地计划，有利于明确市场预期。
国土资源部部长徐绍史最近表示，房地产调控措施的出台，可能会对土地价格和房价都产生比较重大的影响，以后国土部门将密切跟踪形势变化，不断完善政策措施。
多名市场人士慨叹，今年的住宅计划供应增量远超市场的预期。然而，亦有市场人士提醒，供应计划上的“放量”能否真正落到实处，仍有待实践考察。同时，这样的“放量”，究竟是特殊时刻的应急之举，还是持续性的长效机制，目前仍没有明确的答案。
住宅用地大放量这是国土资源部首次在全国范围内组织编订住房用地供应计划。根据全国30个省、市、区（西藏除外）上报的住房供地计划汇总，今年全国计划供应住宅用地184749公顷。与2009年全国实际住房供地76461公顷和前5年平均年度实际供应量54650公顷相比，均有大幅增加。
有人测算，如果这些计划全部形成实际供应，土地又全部转化成为商品房供应的话，以平均容积率1.5计算，未来3年将新增27亿平方米的住宅；以平均每套住房90平方米换算，全国将增加3000万套的住宅。
从这个意义上说，这一次的住宅用地供应计划，可谓是“史无前例”的大放量。据国家统计局的数据显示，2007年，全国房地产开发企业购置土地面积为4.06万公顷，完成开发土地面积为2.69万公顷；2008年，这两项数字分别为3.68万公顷和2.6万公顷；2009年，分别为3.19万公顷和2.3万公顷。
住宅供应计划总量的大幅增加，解决了此前对于提高政策性住房用地比例的争议。3月10日，国土资源部公布《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》，明确规定“保障性住房、棚户改造和自住性中小套型商品房建房用地不低于住房建设用地供应总量的70%”。而业界对这一政策一直存在争议，认为政策性住房供地比例的大幅增加会挤压商品房供地空间，从而导致商品房价格进一步上涨。
国土资源部公布的供应计划显然试图打消这种疑虑。尽管本次保障性住房、棚户区改造和中小套型商品房用地计划供应量为142256公顷，占住房用地计划供应总量的77%，高于国土资源部此前规定的70%比例，但是在总量增加的前提下，普通商品房用地也达到了4.25万公顷。如果加上中小套型商品房8万公顷的计划供应量，已经超过了去年全国实际住房供应总量。
廖永林表示，政策性住房用地的增加，不会出现商品房供应减少，从而导致商品房价格更高的情况出现。
他还表示，未来国土资源部将持续进行供地结构的调整。城市建设用地中，将适当提高房地产用地的比例；在房地产用地中，按照保障性住房应保尽保的原则，政策性住房占比会比较高，但是普通商品房的供地也会根据市场行情进行调整。
但是，除了“70%”的规定之外，其余的比例目标，如房地产用地占建设用地比例等，国土资源部方面并未透露。
据北京大学林肯研究院城市发展与土地政策研究中心的研究，1999年到2007年，中国城市土地出让面积每年以22.8%的速度在增长，但是这个增长大部分用于制造业。例如，2007年，制造业土地出让面积占到将近58%，而住宅只有28%。
因此，该中心主任满燕云建议，增大供应的同时，需要注意结构的调整，特别是应该加大保障性住房、商品住房的用地比例。
迟来的“松闸”？
“地根”有所松动，各地自2004年以来一直诉苦的“用地紧张”终于找到了宣泄的出口，各地均大幅增加了土地供应指标，特别是住宅用地指标。
以北京为例，2010年北京市将供应住宅用地2500公顷，比去年实际增加了968公顷，增幅高达63%。广州市更是推出了史上最大供地计划，2010年广州市十区商品住宅用地供应5平方公里，其中中心六区超过2平方公里。
中国人民大学公共管理学院副院长严金明认为，如今加大土地供应力度这样的调控思路是正确的，对抑制地价、房价都有一定的作用。
同时，也有观点指出，土地供应的放量来得终究还是慢了一拍。
“我们不能说此时的亡羊补牢为时晚矣，但如果想增加供给的意图是在严厉的用各种行政、信贷、政治意识形态极浓的手段进行市场消费打压的情况下增加供给，就未必有效了。”任志强在其博客中写道。
任志强分析，只有在市场保持相应的消费需求时，才会出现投资与生产能力的增加，才能增加供给。如今，市场却在严厉的政策打压之下，政策和行政手段在打压需求、限制个人信贷，而这些政策造成销售下跌或房价下跌后，开发商更加不会有动力加大投资以增加供应，更何况政策还限制了对开发商的开发信贷。
“即使政府有能力增加更多的普通住房用地，但没有市场销售的支撑，房价也许被遏制了，投资与生产同时也被遏制了，土地也会遭遇流拍。”任志强说，2008年在紧缩政策下出现的投资下降、施工周期延长和停工等现象，并未引起政策制定者的重视。
任志强认为，土地供应放量的时机晚了一拍，应该在市场火热时，市场增加供应的呼声最高时增加供应，而不是在严厉打击需求的时候增加供给。
“如果增加土地供给的时间提前半年或更早些岂不是没有了这些天价地的烦恼，也没有了房屋价格过快上涨的烦恼吗？”任志强如是说。
执行的隐忧不管住宅用地的放量是否来得“晚了一拍”，“加大土地供给”这一思路终究是走在了正确的道路上。或许，更应该担心的，应该是在土地供应的执行层面上。国土资源部制定批准了土地供应计划与指标，但最终完成土地供应的依然还是地方政府。
业内专家指出，大幅增加的土地供应如果真的使得地价走低，那么对于去年以高估值的土地作为抵押获得贷款的地方政府而言，将是一个很大的挑战。
为解决项目融资、土地储备等难题，各地纷纷以土地抵押贷款融资。据国土资源部4月9日公布的《2009年中国国土资源公报》显示，截至2009年末，全国84个城市土地抵押面积21.7万公顷，抵押贷款25856.0亿元，比上年分别增长30.9%和42.8%。抵押土地面积净增5.1万公顷，抵押贷款净增7749亿元，比上年分别增长35.5%和59.7%。
上述专家表示，在去年的政府投资浪潮下，各地上马很多项目，急需大量资金，但地方财政困难，为了缓解资金难题，地方政府多以土地抵押获得贷款。特别在土地储备与基础设施建设领域，地方政府以高估值的土地作为抵押获得贷款，投入土地储备或基础设施建设，再以高价的土地出让回收资金获得收益，并偿还贷款。如果高地价无法维持，地方政府继续获得贷款或者偿还贷款的链条将无以为继。
土地问题专家、中国土地规划勘察院副总工程师邹晓云表示，出于维持已经形成的利益链条的考虑，不排除地方政府采取故意控制出让节奏，或减少公开市场出让土地的数量，以此来“托地价”的行为。
从以往的数据看，能够完成供应计划的城市与年份，也只占了极少的比例。以2009年为例，国土资源部土地预审面积是1100万亩，审批了建设用地是865万亩，真正供地是478万亩。而且到2009年11月，“批而未用”的土地占了总供地量的38%左右。
国土部表示，将加强土地供应与保障房计划实施的监察和监督。国家土地总督察办公室巡视员张璞在4月15日的新闻发布会上承诺，对完不成任务的地方，国家土地督察局将采用强制性的措施，责令地方整改，甚至暂停农用地转用、建设用地审批手续。
|
| |
|
| |
|
| |
|
|
|
|
|
