| 来源： |
观点地产网 |
发布时间： |
2010年04月22日 09:48 |
作者： |
周静怡 |
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观点地产网 周静怡 4月21日，上市5个多月的明发集团在香港召开了09年业绩发布会。公司主席黄焕明、首席财务官辛卫廉、公司总裁黄庆祝以及公司秘书潘永存解读了明发上市后的第一份年报。
黄焕明表示，明发的优势在于拿地成本十分低廉，仅几百元每平米左右。而商业项目与住宅项目几乎各占业务50%的比例，能有效地抗风险，也不会过分地受到最近房地产调控政策的影响。
尽管明发没有透露2010年具体的销售目标以及第一季度的销售数字，但公司首席财务官辛卫廉表示，明发今年的销售情况希望会在去年的数字上，有一定的提升。
Q：明发的土地成本大概是多少？现在房地产的调控政策出台，对明发有什么影响？明发今年的销售目标是多少？
黄焕明：在同行里，明发集团拥有的土地的地价相对是比较低的，平均楼面价只有几百元。
政策调控对我们的商业物业几乎没有什么影响；住宅物业方面，我们有很多在建或即将建成的，也有很多是现房。因此明发的产品整体上大部分都是现货，所以调控对明发不会有什么影响。
2010年明发的销售业绩，截止到一季度的数字都是很不错的，销售数量、价格都非常优异。明发对今年的业绩很有信心，我们肯定会拿出一个优异的业绩，来回报我们所有的投资者。
Q：明发表示将进一步拓展投资物业的业务，具体的目标和商业物业占比如何？最近有很多内房股都准备发债计划，未来明发有没有一个融资的考虑？
黄焕明：我们做的商业城市综合体，一般是在二三线城市。中国的商业地产才开始发展，因为每一个城市人口，以及城市化的进展，推进得非常之快。至于明发所做的商业项目，投资者回报率基本都达到几年能完成回报率的10%以上，而且每年都是递增的。
明发的发展模式有两种：一种是商业城市综合体，一般的面积是40万到80万平米。这种商业城市综合体，我们是以商业占70%，住宅占30%的模式。第二种是住宅城市综合体，面积是80万到200万以上的大型城市综合体，比例一般是住宅占70%，商业占30%。
未来明发的住宅跟商业的发展比例是五五左右。因为商业的范畴比较大，包括物流地产、酒店都是属于商业范畴的。
至于融资计划，说实话明发从去年11月13号上市以后，财务相对来说都是比较稳健的。最近其实也有这个计划，但具体工作还是要根据我们的实际情况，包括市场情况，才能确定是否要融资。
Q：公司今年会进入一些二、三线的中心城市，有没有具体的计划？
黄焕明：从09年上市以后，明发已经在向其他城市拓展。包括有四大区域的拓展计划：一个是西部地区、一个是环渤海地区、一个是以沈阳为主的东北地区、还有一个是中部地区。
当然公司还会注意在我们原有的闽南三角区发展，就是海峡西岸经济区，还有长三角。江苏省现在也在拓展，因为国家把江苏定为国家发展战略计划，而且我们原来在江苏已经发展了很多年。
城市综合体在中国是刚刚开始，我们做的城市综合体是集旅游、休闲、娱乐、文化、购物，包括我们社区配套为一体的大型城市综合体，也就是我们现在的口号：一个明发广场就是一个城市。现在公司的战略也是以这个方向进行的。
Q：明发预计今年的负债情况大概是如何的？明发集团跟宝龙地产，都是去年上市的福建企业，宝龙也有很多的商业物业，在明发看来，投资者需要怎样去衡量？
辛卫廉：从公司以往的数据可以看到，财务杠杆比例在行业都处于相对较低水平，我们有非常好的现金流。
当住宅市场不是很好的时候，我们的商业部分会有比较好的贡献。在09年底的时候，我们融资20多个亿，在10年，我们主要交付的是商业广场，所以有非常强劲的现金流。
但是因为公司在向全国发展，签了七个框架性协议，土地储备达到700万平方米。这个可能是分批去拿，我们会根据需要，适量选择究竟花多少钱拿地。但是总体而言，我们的负债率一定还会保持在历史的水平或者更低。
另外一点，谈到与另外一个公司的比较。中国的城市综合体的发展刚刚开始，有非常大的空间，大家都可以做得很好。那么明发的优势包括，第一个我们是在一些精心选择城市发展，而不是到处去开发。第二个是公司的土地价格比较便宜，有非常强的抗跌能力。第三个，公司的财务增长是非常明显的，不管是从投资业务的增长或者利润，每年都是以一个稳定的数字上升。
Q：明发今年的资本开始大概是多少。公司有签订协议，700万平方米的土地，如果全都拿下来，这个金额大概是多少？
辛卫廉：公司截止到去年12月31号已经预售了31万6千平方米，今年总共完工面积将达到190万平方米。所以今年的资本开支是比较大，但是低于我们的现金流入。
至于700万平方米土地的开支，我们有目标价格，但是最终的价格还要通过招拍挂的程序，所以不能确认最终的价格是多少，但可以透露的是，地价都是比较低的。
Q：去年买地有一些土地款今年要付，大概要多少？而今年拍下的土地又要付多少？
辛卫廉：去年的地价款大概只需要1亿左右，根本不成问题。今年到目前为止，我们拍下了61万平方米左右的三幅土地。就这三幅地而言，价格都是很低的，所以也不成问题。
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