几天前，和一位房地产商聊天时，他说了一句"凭什么？"这背后无外乎几层意思："凭什么80后'穷二代'买不起房，就要降房价？"；"凭什么在市场热得发烧、刚需强如寒铁之时，房地产要为所谓的'泡沫'买单？"；"凭什么不让开发商赚钱？"对于身处利益中心的人而言，这恐怕是记者听到的比较"柔和"的论调，但作为心焦如焚的买房人也有权利反问一句"凭什么？""安家立业"这一普通诉求凭什么被认为是非分之想？房地产凭什么成为"一个不能碰的泡沫"？作为公共财产的土地凭什么成为少数人谋利的工具？
　　有人说，如果错过了2007年的股市、2008年的房市，那么就错过了半辈子。从2008年下半年开始，房价开始苏醒，渐变成一条直指向上的强势红线，让很多刚从股市里大梦初醒的人们，拍着大腿惋惜自己没有长出一双"前后眼"。时至今日，房价这出"反转剧"大有跳出常规的"魔怔"戏路，问题的关键已经不在于，是否需要为了照顾某个群体进行房价调整，而是出于整个房地产行业的良性发展考虑，"除魔运动"也势在必行。
　　就在几年前，各类文摘、杂志都竞相转载过一则中美两地老太太的故事。攒了一辈子钱买房，还没来得及住就死了的中国老太太，曾经给很多以"存钱"为生活目标的中国人极大震撼；相较之下，先享受后买单的美国老太太更像是一个正面的榜样。但现在，这个故事已经失去了最初的开化意义，"房奴"和"守财奴"已经不再是二选一的抉择，它们变成买房必备的捆绑"附件"。现如今，房贷支出占收入比重高达50％的购房者比比皆是，大比例的房贷支出，不得不以进一步压缩其他消费为代价，"享受之说"已经芳踪难觅。
　　用风云诡谲、乱象丛生来形容中国的房地产市场实不为过。
　　乱象一畸高的房价中国的房价到底有多疯狂？
　　2月25日，国家统计局最新发布的《2009年国民经济和社会发展统计公报》显示，2009年，中国70个大中城市房屋销售价格较上一年同比上涨1.5%。该数据一经公报立刻在网上引起热议，因为1.5%这一数字实在与人们的实际感受相去甚远。
　　真实的情况究竟怎样？据不完全统计，2009年全国众多大中城市房价均达到40-50%的暴涨。而北京市统计局公布的数字显示，2009年第四季度，四环内的期房均价达到25907元/平方米，即使以扣除政策房因素的16892元/平方米的价格计算，2009年全年北京市的房价涨幅为53.4%。
　　而与此相对的是，房价收入比的完全失衡。
　　国际上通常用房价收入比来分析国民的买房负担，按各国惯例，房价收入比在3-6之间为合理的房价水平。而通过对国家统计局公布的数据加权计算，2009年中国城镇居民的房价收入比为9.7，这比国际上公认的房价最难承受地区（房价收入比为7）要高出近40%。实际上，如果走进中国大中城市的现实中，以一套市区90平方米商品住房的平均房价计算，房价收入比已经达到15-20以上，超过25以上的大城市也绝不是少数。
　　在这样残酷的现实下，自然催生出一种社会病相。曾被看做是"新新人类"的80后，已经相继步入而立，接踵而来的是婚姻、育龄及养老问题，很多家庭不得不选择两代人凑首付款买房，这种违背实际能力的购房行为，不仅悉数花尽老人的养老金，在接下来30年的漫长还贷时间里，超过家庭收入60%的月供款也将成为其甩不掉的沉重"蜗牛壳"。
　　作为"房地产三剑客"之一的牛刀在博客里表示出对这种买房方式的担忧，他认为，这其中最大的问题就是完全剥离了父辈们养老需求的考虑，一旦他们出现健康问题，就会引发一个家庭"灭顶"的经济隐患。
　　而一些房地产商私下给记者的买房建议也是，以现在的租售比来看，租房更为经济。言下之意，也认可了房价居高的现实，然而涉及未来房价走势的问题时，又众口一词、言之凿凿地认为，房价依然有无疑的上升空间。而任志强的"我只为富人盖房"的理论在业内也深得人心，有人反问记者，"曼哈顿的上东区住着的都是富翁，不是也很正常吗？"很正常吗？
　　3月15日，北京市统计局、国家统计局北京调查总队发布的最新统计数据显示：1至2月，北京四环以内期房均价突破3万大关，达到每平方米31220元；而六环以外的房价也突破万元大关，达到每平方米10409元。而今年1月北京五环外开盘的几个期房楼盘均价都达到了每平方米17000元，以这样的趋势，难道整个京城都会变成只有富人能消费的"上东区"？
　　目前的高房价无疑极大地透支了购房者的消费能力，在看似繁华的房地产市场，背后却是萎靡的实体经济。也许有人会说，高房价是市场经济所为，是市场供求关系的真实体现，但果真如此吗？房价的畸高，在很大程度上恰恰是因为房地产市场受到诸多非市场化因素的干扰而出现了扭曲，解决这个问题并不是要摒弃房地产市场化才能解决，相反应当大力深化房地产市场化改革，剔除其中的非市场干扰因素，才能让房地产市场回归真正意义上的市场。
　　乱象二"倒爷"的资本神话到底谁该为房价的飙升负责？
　　房地产开发商无疑是被舆论口诛笔伐的首选对象。作为房价的最终制定者，他们无论搬出怎样的理由或借口，都难从众人唾沫星子的围剿中，净身而出。
　　商人逐利的本质似乎可以被理解，因为"良心"也总是人们最后时刻才会寄予希望的救命草。但面对这样一群用良知交换财富的开发商而言，希望还有价值吗？潘石屹曾经爆料，中国有1/3的房产商将囤地炒地作为"主营业务"。
　　这些只倒土地不盖房的"倒爷"们，被人称为"畸形房地产市场结出的怪胎"。这样一群人像毒瘤一样蚕食中国房地产市场的"养分"。而在地产界，"盖楼不如倒地"的事实，也恰恰催生出这样一批做着资本美梦的开发商。根据房地产顾问戴德梁行的分析，1998-2008年间，全国用于房地产开发的土地购置面积达到31.3亿平方米，而截至2008年年底，全国土地开发量仅为19.4亿平方米，仍有近40%的土地滞压于发展商手中。另有统计数据显示，截至2009年三季度末，国内十大房地产企业的土地储备规模超过3亿平方米。其中，最高的土地储备为151年，最低的为20年。
　　为什么随着土地价格的高涨，土地积压和浪费现象却越发严重，土地价格完全失去了调节土地资源配置的作用了呢？中国社会科学院研究生院教授曹建海认为其根本在于房地产开发商对于土地的高度投机所致。
　　根据曹建海的研究，中国房地产开发商的基于从事购买规划设计、建设施工、监理服务、房屋销售等所谓"管理"的劳动，其盈利大约只能占到全部盈利的不到10%，而其余90%以上的盈利，则来自土地的升值。为了实现土地升值，房地产开发商普遍倾向于直接囤积土地，"围而不建"；或者借口由于资金、规划变更、拆迁进度慢等因素，有意通过"分期开发"、"政府公关"等方式，延长土地开发周期，借以少量资金获取超级暴利。
　　一位不愿透露姓名的业内人士告诉本刊记者，资本囤地的大多数都是上市公司，其中不乏央企的身影。他们通过高价拿地继而拉升股价，接着配发新股，大量圈钱，再用于买地。如此循环，开发商做到了房市和股市的双丰收。整个房地产市场沦为资本的赌场，"房地产"被阉割成光秃秃的"地产"。
　　而开发商的这种囤地行为也引发市场主体的不正当竞争，不仅吹大了土地市场的价格泡沫，更直接导致住房供求关系紧张，助推房价上涨。然而，在现有法律和政策框架下，却不能对这种行为进行有效遏制和管束，"囤地"现象愈演愈烈。
　　尽管地价高一直是他们拿来辩解的说辞，但是毫无疑问，借助资本的杠杆效应，开发商的利润率远远超出他们所说的10%，甚至达到了53%以上。而以"倒地"为主营业务的囤地开发商们，仅仅倒手一次就赚得钵满盆满，利润率也远超50%以上，他们其实就是高地价的幕后推手之一。
　　英国《金融时报》特约评论员沈晓杰做了一个粗略估算，得出的结论相当惊人，2009年开发商的暴利就达到了1.8万亿，暴利率高达正常房价水平的114.2%。
　　对于上述囤地现象，尽管已出台的城市房地产管理法有明确规定：超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。
　　逾矩的人很多，但迟迟没有人试法入网。
　　2月1日，双料"地王"大龙地产去年底以50.5亿元高价拍得的北京顺义区地块被收回，2亿元竞买保证金也被全数没收。此后如多米诺效应一样，多处地王都受到了"被收回"的惩罚。
　　持币观望的草根看官们至今仍然看不懂，回收地王的同时，新的地王仍然层出不穷。"两会"稳定房价的余音还未散尽，又有3个地王在北京横空出世。土地楼面价2次刷新历史纪录，创出28308元的楼面地价纪录，一天内，周边地区二手房，每平米房价坐地暴涨近万元。
　　中国城市地价动态监测系统数据显示，2009年第一季度北京住宅用途土地比去年同期上涨了4365元/平米，涨幅高达76%，而这仅仅是一年前的数据。
　　不差钱的"地王"造就了日益疯狂的地价和房价，对于中国房地产行业而言，这无疑也是釜底抽薪的"勾当"。
　　收回地王能不能制度化？所谓的重拳处置闲置土地，最终是一场秀还是一出双簧？
　　乱象三开发商的"捂字诀"在很多楼盘的出售广告上，经常会标配"房源告急，仅剩最后十套！"这样的口号，仅仅看到呼之欲出的红色感叹号，就算没有买房打算的人也会感觉莫名紧张。
　　《蜗居》中有一句台词与很多急于购房人的心理很贴切，"你身边所有的人都在讨论房子，都在炒作房子，都在囤积房子，你要是没有一套房子啊，你就会觉得被边缘化了，你就忽然有一种恐惧感。" 而很多房源紧张假象的制造者正是房地产开发商。世联地产的数据显示在3月的首周，沪深两地的房价下跌了逾10%，为了支撑房价，开发商们又开始故施捂盘、惜售的伎俩来"控制"楼市供求局面。
　　而上海证券报的记者爆料，截至3月的第二周，上海累计批出87张商品住宅预售证，但在3万平方米以上的只有8张。而让人称奇的是，仅"南郊别墅"一个项目就一次性批办了3张预售证，其中一张面积不足500平米。如果按照此批准预售的量来界定，今年以来上海九成的新推项目都可算做捂盘惜售。
　　然而晚领证分批拿，尽可能拖延拿预售许可证的时间，只不过是开发商捂盘常见的手段之一。其他的手段还有：大幅提高开盘售价；后续房源转售为租；开发商先买后卖，假销售；拖延工期或故意不领预售许可证。
　　其中最典型的正是开发商自己主力参与炒房。一般而言，开发商在正式开盘之前会根据一个并不复杂的算法，把握房价炒到多少才有真正的买主，以此决定留下多少套房子来进行安全炒作。在大多数情况下，他们至少可以赚到卖给自己的那一轮炒作的金额而不漏出马脚，因为有真实的交易将这种假交易掩盖掉。
　　一知情人士向记者透露，现在大多数房企都在进行"假销售"。开发商会拿出六成左右的开盘销售房源来进行自我炒作，其中有一部分是预付了定金，而另外一部分是开发商冒用他人的身份证办理售房合同，并真正办理了按揭贷款。预付定金的房源在退回后，会再次回到开发商和中介手里重新高价出售。而已办理按揭贷款的房子，会在中介挂牌，以超过合同价更高的价格出售，差价足够支付中介佣金和银行的贷款利息，并且还有可观的利润空间。
　　在这一轮自编自演的"闹剧"收场后，后续购房者是最直接、无辜的受害者。他们不仅要承受无良开发商的盘剥，甚至最终还要替银行消化一笔笔"烂帐"。最为可笑的是，开发商几近用欺诈的方式从银行拿走了大笔现金，整个过程中却找不到任何"不合法"的痕迹。
　　然而，捂盘惜售并不是一个新问题。早在2006年，《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》就明确指出，对捂盘惜售、囤积房源、恶意炒作、哄抬房价的房地产企业，要加大整治查处力度，情节恶劣、性质严重的，依法依规给予经济处罚，直至吊销营业执照。2007年，建设部等八部委联合在全国范围内集中开展房地产交易秩序专项整治行动。囤房惜售、哄抬房价、合同欺诈等行为都被列入整治行动的重点打击对象。
　　但从目前的情形来看，这种现象非但没有得到有效遏制和管理，反倒有了"魔高一丈"的趋势。这无疑让已经虚高的房市，再一次面对雪上加霜的现实。
　　乱象四"包租婆"的时代回归"银子多了别徘徊/快到炒房乐园来/欢迎有钱的小孩/五套六套不奇怪/十套我也敢买/北京上海/我处处有房产/迪拜海南/赚够我就闪??"这首在网上热传的炒房之歌，入木三分地刻画出房地产狂热背景下的众生相。而业界也用"人傻，钱多，速来"笑谈2008年以来的中国房地产市场。
　　目前在北京、上海、深圳三地，很多楼盘空置率达五成以上。而按照国际通行惯例，商品房空置率在5%~10%之间为合理区，空置率在10%~20%之间为空置危险区，空置率在20%以上则意味着商品房严重积压。
　　而这背后的怪相，则是人们一边连夜排队买房，另一边则是不断上升的空置率，新建小区往往上演同样戏码的"空城计"，但城外的人却永远巴巴地张望着买一套属于自己的房子。
　　在北京的很多新楼盘里，入住率往往只有30%。造成这种状况的原因，除了开发商的从中作梗，炒房者无疑也成为这摊浑水中最起劲的搅拌者之一。在房价疯狂上涨的背景下，"炒房来钱快"的共识，让很多人成为了专职炒房人，在北京、上海、深圳等地，新开楼盘的大多数买房人都是投资人士，真正的住户比较少。不仅有钱人把购房视为包赚不赔的"最佳投资渠道"，越来越多的工薪阶层也加入到了"买房赚钱"的行列，炒房正在掀起一个新的全民热潮。
　　这一幕让人想到了钱钟书先生的《围城》，"城外的人想冲进去，城里的人想逃出来。"但唯一不同的是，从房市围城里冲出来的人，不是打靶离去的投机分子，就是凿墙而出的房虫。
　　一位房屋中介负责人告诉本刊记者，炒房就和前段时间的炒大蒜一样，无外乎就是囤货外加造势，而"房虫"则是其中最可恶的。
　　房虫们的炒房手段其实既简单又粗暴。炒家前一年以5000元/平米的开盘价购得一处100平米的商品房，贷款8成，首付10万。几个月后，将房价炒到8000元/平米。假如没人接盘，那么，可以换个名义将房子作价80万卖给自己。贷款8成，首付16万，仅仅只是这样一个名义上的倒手，就可以赚得房屋差价30万，减去第二次的首付16万，已经有了14万的纯收益。如果这个时候能找到买主，以第二次的成交价卖，至少还能拿回第二次的首付，加起来已经净赚了30万，但不管怎么说，第一轮的14万已经稳稳地放进了银行卡里。
　　而投资、投机性购房者购房和"捂盘"的行为虽然没有房虫可恶，但也极大扰乱了房地产市场的供需平衡。"买房抗通胀"的理念，让他们有足够的耐心长期持有名下的房产。但这些人的理想真的只是当"包租婆"这么简单吗？以目前北京、上海的租售比计算，一套100平米左右的房屋购置成本，平均要出租60多年的时间才能收回成本。而国际上通行的标准认为，合理的房价租售比应在1：250以内，即如果能在100个月至230个月内能收回房款，买房的行为才合算。
　　仍以北京为例，有数据显示，2009年11月北京的房价收入比为30倍，租售比更是高达1：600。而本刊记者近期走访了北京一些大型居住区，其租售比均在1：600左右，以回龙观社区为例，一套140平米左右的住房，目前售价约14000元/平米，月租3000元，租售比为1：650。
　　这是一笔很容易算清楚的糊涂账，但在投机性购房者的心中却有自己的小算盘。他们很清楚自己不会等到60年后再卖房，当初买房的动机就是抗"通胀预期"，所以租金回报率和房价上涨的收益相比不值一提。因此也就出现了牛刀在博客里提到的，"上海白领300元房租住400万豪宅"的奇怪现象。
　　投资买家都在等待下一个接盘的人，无奈的是，房价再如彼飞涨，什么时候才有能力接盘？也是城外之人的困惑。
　　
　　乱象五经适房"被架空"近年来，经适房既不经济也不适用似乎成了一个不争的事实。
　　2003年，以2500元/平米价格出售的北京回龙观经适房住宅区，以面积超大，年收入不超过六万的户主开着奔驰名车的奇怪搭配，成为当时经适房"潜规则"的最好举证。
　　1998年，中国启动"房改"，承诺城市80%以上家庭住上政府保障房。然而，2003年，突然将住房供应体系的主体转为商品房，让老百姓错愕之余，只能感叹，"安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜"，也只不过是杜甫老人家杜撰出的"乌托邦之想"。
　　实际上，早在房改"变调"之前，保障房建设已经开始进入了边缘化。除了1998年与1999年经适房投资占住宅投资总额的比重呈上升势头外，从2000年至2007年这一比重一路下挫，其中2002年、2004年与2005年经适房投资建设更出现负增长。在9000亿保障房安居工程出台后，截至2009年8月底，地方保障性住房建设投资完成率仅为23.6%。
　　根据广州市政府公布的数据，尽管2009年广州的保障房建设任务已超额完成，但截至2009年底，建设总量仍远远落后于《广州市住房建设规划（2006-2010）》的计划，只完成了任务的32%。
　　对于这样的局面，曹建海感叹，像中国这样整个城镇住房体系90%以上被商品房占领，全世界找不出第二个。
　　面对高房价的压力，每个城市所盖的经适房和廉租房只是车水杯薪。
　　已经在房产和土地上赚够了钱的开发商中，没有人愿意承建经适房和廉租房。更多的时候，承建的目的也是为了替自己捞取更大的利益。比如，从2004年到2008年，经过郑州市政府批准划拨，郑州须水镇西岗村村委会先后把近12万平方米的土地转让给了河南某开发商用于承建经适房。但后来村民们却发现，在其中约3万平方米的土地上，建起的却是12幢连体别墅和两幢楼中楼。
　　保障性住房对于改善老百姓居住条件的重要性，一再地被误读和矮化，才会出现为抢房号住帐篷排队一个月，甚至拿到房号4年后仍然被重复告知"今年没戏，等明年"的无奈事件频频发生。
　　终于，在1月中旬出台的"国11条"中，加大各类保障房供应量再次成为政府平抑房价的重要措施，更传出住房保障法起草工作也已启动，各级政府如对住房保障不力，将被追究法律责任等。这一讯号似乎在暗示人们，保障房或许将迎来梅开二度的春天。
　　也许任志强所宣扬的"穷富论"也有其坚持的逻辑基础，但是买不起豪宅、也承受不了房价飙升的老百姓，仍然有权利要求在城市的五环外，住上一套经适房或者廉租房。高贵的"地王"可以保留对保障房冷笑的高贵，但并不能剥夺其他人仰望星空的自由。
　　惟愿，这一次政府对保障房的承诺不再是一张空头支票。