| 来源： |
经济参考报 |
发布时间： |
2010年04月02日 08:20 |
作者： |
许小年 |
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房价上涨的原因很简单，需求大于供给，或者供给小于需求。
影响需求的包括长期因素和短期因素。决定需求的短期因素中，最重要的是货币供应。2009年广义货币M 2增加了27.7%，同年名义GDP仅增长6.7%。用通俗但并不严格的话讲，实体经济不需要那么多钱，多余的20个百分点的钱去哪里了？楼市和股市。货币超发对购房需求的影响还有另一渠道，那就是通胀预期。百姓为防储蓄贬值，纷纷提出存款，购买实物资产。能买到的实物资产除了黄金，就是房子，房价岂有不涨之理？
再看供给方。
对短期供给影响最大的有两件事：2007年的宏观紧缩和2008年的国际金融危机。面对需求的下降和资金链断裂的危险，地产商不得不缩小开发规模，导致2009年供应不足。谁也没有料到，2009年的货币供应会在几个月内放出天量，但供给不可能立即跟上。货币刺激的需求狂飙得不到满足，巨大的购买冲动全都宣泄到价格上。
决定房地产长期供给的最重要因素，当然是土地。在现行政策下，土地供应已被封顶，“18亿亩”农地的红线成了名符其实的高压线，不能碰。在这条红线下，地产商忙着囤地，日渐稀少的土地等于给房价上了保险。买方、卖方都看涨的后果是什么？房价没有最高，只有更高。
需求和供给分析清楚了，平抑房价的政策就是收紧货币供应和放开土地供应。现在的政策是放开货币供应和收紧土地供应，整个搞反了。
预测一下，改变现行政策的可能性有多大？说实在的，不大。
谁愿意在这会儿收紧银根啊？“来之不易”的经济反弹又掉下去怎么办？要收银根就得放汇率，而汇率已上升到“国际阶级斗争”的高度上去了。紧缩银根就要加息，而加息会伤及股市。
土地供应更是万万不能放，据说农地若少于18亿亩，就无法保障中国的粮食安全。但笔者认为，粮食安全的关键因素是农业的生产效率，生产效率主要取决于制度，而不是耕地数量。
政府控制土地供应的真正原因是财政。开放土地供应意味着将土地所有权落实到农民个人，建立真正的土地一级市场，由市场配置土地。而在现行体制下，政府总是倾向于推高地价。
货币和土地政策不变，有无其他办法降低房价？
78家主营业务非地产的央企退出地产市场。但是别忘了，16家主营地产的央企还在，相当于放走小舢板，留下巡洋舰。
改革土地招拍挂制度。土地供应机制不变，供应总量不变，站着卖还是蹲着卖有什么本质区别吗？
对捂地的开发商“动真格儿的”。问题是“真”到什么程度，房地产公认是“支柱产业”，“格儿”动得太真了，影响地产业发展，对地方的财政税收和G D P都没好处。
出台物业税。这事儿议了好多年，一直出不来，猜猜谁手中的房产多，就知为什么出不来了。
还有什么招儿？
结论：房价还得涨，尽管不会永远涨。
日本人的地产泡沫吹了四五年，最终还是在1989年破了。美国人的次贷泡沫吹了五六年，最终在2007年破了。
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