| 来源： |
证券日报 |
发布时间： |
2010年03月22日 07:46 |
作者： |
叶锋 |
| |
□ 叶锋
“央企”近日再度频频成为“地王”，国务院国资委１８日发布的“７８家央企将退出房地产业”的消息更是引发业内一些人的期待：央企退出后，“地王”是否会减少，地价是否会平稳？
一些分析人士指出，“地王”产生的根源不在于买家是央企（国企），还是民企，而是房地产开发资金的过度充裕和地方财政对土地开发的过度依赖在作祟。不管是“国进”还是“民进”，如果银根不调、“土地财政”不变，即使央企退出，依旧会有更多的民企竞夺“地王”，土地市场的虚火仍将燃烧。
央企退出不能解决根本问题。央企独霸土地市场是２００９年下半年以来的事。而在２００７年，地价上一轮快速上涨之时，独领风骚的企业以民企居多。中国指数研究院的统计数据显示，２００９年成交总价排在前１０位的地块中，国企独占８席，成交楼面地价前１０的企业中，也同样有８席被国企占据。但是在２００７年的总价及单价“地王”中，买家里面国企与民企之比则为３：７和４：６。
事实上，即使在２００９年，也不乏民企组成联合体拿下“地王”的例证。最典型的是２００９年１２月２２日，由富力、雅居乐、碧桂园三家民营房企组成的联合体以２５５亿元的天价击败由保利、中海、万科三家国企组成的联合体，拿下广州亚运村“新地王”。民企保持着至今“总价地王”的纪录。央企也好，民企也罢，追逐“地王”对市场造成的副作用，并无多大区别。
“价高者得”催生“地王”。资金才是“地王”之母。能够在“地王”级别的土地市场上呼风唤雨的房企，大多拥有巨量的销售回款和宽松的银行贷款，尤其是大型央企在获得资金支持方面更具优势。
近年来，“价高者得”的土地出让方式备受诟病。在资金规模不对等的情况下，单纯的价高者无疑将导致对其他资本的挤出和个别开发企业对优质地块的垄断。央企具备这个条件，一些民企也拥有这样的实力。改革土地出让方式的呼声近年来时有耳闻。但地方政府实际上同样是游戏的参与者、获利者。寄望于尝到甜头的“运动员”去修改游戏规则，并不现实。
不少业内人士指出，行之已久的“土地财政”可以说是“地王”的终极推手。
在我国房地产市场的供需双方中，供方中除了房地产商以外，实际上还有控制着土地资源、收取各种契税费的地方政府。“地王”支出最终流入地方政府的口袋。不少城市的土地出让金已经占地方财政收入的近５０％。
如此不难看出，只有真正落实房地产调控的种种措施，改变对“土地财政”的高度依赖，改革现行的土地出让方式，才能根本铲除“地王”产生的土壤，让地价趋于平稳，让楼市回归理性。舍此，央企“地王”也好，民企“地王”也好，均将是“按下葫芦浮起瓢”。
|
| |
|
| |
|
| |
|
|
|
|
|
