“1街坊”恐机不逢时

　　规划多年的闸北“苏河湾”地区，终于有首幅地块有望在今日找到买家。这幅“闸北区苏州河北岸东块1街坊地块”（“1街坊”）出让底价47亿元，是近期又一幅高价地块。不过，鉴于最近一段时期黄金地块扎堆上市、土地溢价幅度较小的现实，业内预计“1街坊”地块难以打破此前地王记录。

　　“苏河湾”入市一波三折

　　据了解，“苏河湾”是上海市确定的首批现代服务业集聚区之一。根据规划，“苏河湾”地区总共分为10个地块。2008年5月，苏河湾41、42街坊地块曾举行推介会，吸引了众多国内外开发商到场，该地块计划在当年7月份对外退出。然而，进入2008年下半年，楼市调控加剧、土地频频流标，“41、42街坊”地块被推迟出让。

　　今年1月13日，上海市规土局发布第2号土地公告中，推出了位于闸北、青浦两区的4幅经营性用地。其中，苏河湾地块再现身影，不过这次计划出让的是东至河南北路、南至北苏州路、西至山西北路、北至天潼路的“1街坊”地块。

　　半月内需缴50%土地出让金

　　作为“苏河湾”概念首幅地块，因为动迁成本高昂，该地块挂牌起始价高达47亿元，折合楼板价为3.53万元/平方米。资料显示，“闸北区苏州河北岸东块1街坊地块”土地用途为商办、文化娱乐、居住用地，还包括市政公用设施用地及公共绿地，总面积约4.2万平方米，出让面积约为3.56万平方米。

　　据了解，根据规划该地块商业面积将建造酒店，并且地块内还包括历史保护建筑。因此出让文件中规定，竞买人必须有保留建筑保护、改造开发经验，同时还要有高档酒店的开发管理经验。地块出让文件对物业未来的运营也设置了较为苛刻的条件：地块上商业物业部门必须由开发商持有经营，办公楼不得分割小单位出售（但可以整层、整栋销售）。同时，竞得人自出让合同签订之日起的15日内必须支付土地使用权出让价款50%。

　　黄金地块扎堆考验市场接受能力

　　2009年下半年楼市回暖，各地纷纷拿出压箱底的宝地供应市场。在上海，半年以来就陆续成功出让了“长风首幅住宅地块”、“新江湾城C6地块”、“金融服务中心8－1地块”、“黄浦163地块”等历年少见的优质土地。然而就在本月,“金融服务中心8－1地块”、“黄浦163地块”虽然成功出让，并且在成交总价、单价上分别刷新了此前上海土地市场记录，但地块溢价幅度只为2.4%和21.4%，与去年下半年普遍50%以上的溢价率无法相比。

　　更值得关注的是，土地市场已经明显由热趋冷，外资地产商纷纷回避，只有本土国资背景开发商、民营地产商“艰难”地接盘。事实上，除了“苏河湾地块”外，长风生态商务区8号东、9号西、11号北三幅住宅地块已经通过预公告向市场推荐（三地块出让底价总计约51亿元），但还迟迟没有公开出让。有业内人士认为，鉴于黄金地块扎堆上市，从土地供给方看，是不会希望这些土地流拍的，但土地价格已经处于历史高位，市场的接受能力面临考验。