2009年12月初，在房价疯狂上涨半年之后，国务院召开常务会议决定，个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年。
　　在连续的暴涨中，本来就关乎民生的房价，理所当然地成为了2009年中国最热门的话题，街头巷尾都在议论着房子、房子。在税制改革之后，市场中就有传言，房价已经上涨到了政府都难以容忍的地步，要出手干预房价了。
　　确实，2009年的房价有些疯狂，而且和金融危机刚刚过去的大背景格格不入。刚刚进入第二季度，房地产市场就一扫2008年的颓势，进入了市场繁荣期。就在不久前，某地产大亨在接受采访时还不无感慨道，“2009年是中国经济比较困难的一年，却是房地产行业创造奇迹的一年。”这种说法看起来很矛盾，一边是经济困境，一边却是地产牛市。可以说，这轮牛市就是在矛盾丛生中诞生的。
　　后金融危机之变无论从租售比，还是房价收入比来衡量，中国的房价都已经太高了。
　　自2008年底的楼市寒冬，到目前的大牛市，只不过经历了短短数月，居民收入和积蓄都不可能发生翻天覆地的变化。但楼市何以能发生如此巨大的改变？
　　房地产作为重要的经济部门，其转向必定是受到了诸多因素的共同作用，不是只言片语所能说清的。
　　首先是预期的改变。在国际金融危机全面爆发之际，中国的通胀环境突然消失，取而代之的是通缩压力，居民中弥漫着严重的恐慌情绪。而且，出口部门的严重萎靡和媒体铺天盖地的报道，都加剧了居民对于未来的悲观态度，因此作为居民投资最重要方向的购房计划，自然也就被束之高阁。
　　而在各国政府的联手干预下，全球经济提前走出了危机，至少提前结束了最难熬的日子，这让消费者倍感鼓舞。与此同时，中国央行大手笔的信贷刺激，让通胀预期提前回到了中国。面对着前所未有的信贷增长，居民都感到下一轮通胀必定是非常可怕的。因此，无房者提前购房，有房者增购来抵御通胀。
　　其次是政策的改变。2008年房价陷入寒冬，固然有金融危机的影响，但可能还不是最重要的。2007年央行竭力回收流动性的政策，在2008年对于楼市起到了重大作用，金融危机只不过是推波助澜。2008年10月，本刊记者走访了江苏和山东的一些房地产企业，那些一年前还闹着要启动上市计划的企业，多数已经沦落到要筹钱过冬的境地了。而手中持有更多房源的炒房者，更是希望能够卖出楼房获得资金。应该说，央行的紧缩政策，一方面削弱了居民的购房能力，另一方面也压缩了房地产商疯狂扩张的步伐。
　　而2009年在金融危机的重压之下，为了能保证经济完成8%的增长，政府也不再忽视房地产这一重要的经济助推部门。随着利率下调，居民的购买力被增强了，房地产商和炒房者的侃价能力也提高了。不妨算一笔账，与其他国家相比，中国没有物业税和资本利得税，而即使政府重新调高营业税之后，5%的营业税也无法与最高征收率达45%的个人所得税，以及25%的企业所得税相提并论。平心而论，中国的现有税制就促使居民和中小企业对房地产进行投资。
　　最后，房价涨到了目前的程度，跟风之潮不得不提。细数这轮房价起伏，不难看出这样的趋势。在央行启动刺激政策的时候，房地产市场仍然处于低谷，这时候“聪明钱”开始流入，其后随着房价走高，跟风的投资者开始进入。他们迷信的是，房价是持续上涨的，永远不会下跌。在楼市最为紧俏的上海，不少市民都向本刊记者表露过这样的看法，特别是在2009年的9月间，漫耳听来都是房子。而在这股跟风大潮的推动下，房价自然一路走高。
　　早在1980年代的日本，房价永涨不落的观点也曾为无数人所坚信，但是其后呢？难道在中国，房价当真能够无限上涨吗？
　　房价何日停涨房子作为一种投资品，也必定受到回报率的影响。在目前的房价下，400倍租售比的例子随处可见。也就是说，投资者要将房子出租长达30年以上（400个月），才能收回房租。想想使用权一共不过70年的住宅，这样的回报率实在是太低了。
　　但是投资者必定会反驳，买房最主要的回报来自于升值，而不是租金回报。严格来说，租金的现值正是房子的内在价值所在。如果没有实际价值，单纯希望市场交易推动房价上升，应该是非常危险的。
　　房子的使用价值就在于居住，因此无论什么样的房子，要么自住，要么被出租，都应该被使用，而不是闲置着等待升值。而只要房子被居住，就不能不谈居住者的收入。因为要租赁或者购买房子，都需要一定的收入来源。
　　建立在收入之上的住房购买力，一直是国内外无休止的争论焦点。中国较高的房价收入比常常被作为房地产泡沫化的重要依据。的确，中国的平均房价几乎是城镇居民平均年收入的数十倍，而在大多数发达经济体这一比率仅为4到5倍。
　　为什么会这样呢？有人质疑中国宽松的货币环境。他们从中国较高的房价收入比及多年来强劲的房地产销售中发现，房地产行业的景气受到了对该行业的信贷大幅增长的推动。但事实是，虽然住房按揭贷款在快速稳步地增长，但是居民部门的房地产相关负债却处于稳定可控的水平。不妨回顾一下2007年底上市银行公布的数据（在那个时候，房地产市场比极度悲观的2008年，以及过度疯狂的2009年都更有代表性），当时的住房按揭贷款平均贷款/价值比约为50%。也就是说，老百姓也是有能力支付房贷的。
　　所以，房贷并没有夸大居民的购买力。真正支撑中国房价上行的，是人口红利释放和城镇化进程。
　　中国的人口还在继续增长，其中农业人口数量众多，进城的农民工买房置业的数量还为数寥寥，因此这给了看多房地产的人更多的论据。
　　但是，如果房价继续失控，重新洗牌肯定是不可避免的。应该说，房贷利率下调起到了很大的作用。7折的利率相当于将居民的购买力放大了35%，但是目前的房价还在一味上涨中，显然已完全侵蚀了银行利率调整所创造的空间。可以想象，一旦银行取消了7折优惠，加上央行重新提高利率，那么留给房地产行业的是什么？难道楼价当真能够建立在没有支撑的空中楼阁之上？
　　政策洗牌因此，营业税的调整可以说是意料中事。因为房价继续上涨既关乎民生，也会影响到中国经济的持续增长。
　　早在2009年三季度初，就已经显示出政策转向的意图。当信贷增速开始回落的时候，比房地产市场更早启动的A股市场马上受到立竿见影的影响。即使经济在持续反弹，但是受制于流动性紧缩预期的市场一直只是处在箱体运动之中。
　　但是最近发生了一件很有意思的事情，那就是迪拜金融危机。突然爆发的迪拜危机让全世界感到，金融危机似乎还没有完全过去，哪里可能还藏着定时炸弹呢。
　　于是政府开始担心，如果过早回收流动性，如果危机爆发，会不会惹出大乱子来。在最近温家宝总理会见欧洲央行行长时，就提到了希望欧元区不要过早退出定量宽松的货币政策。既然劝他人别紧缩，自己也就不能紧缩了。
　　于是乎，市场的热情再度被点燃。但凡事都有个度，政府既然不能在流动性上做文章，必定会对市场采取其他措施。于是，投资者看到了营业税的调整。
　　未来，从理论上来说，政府应该会通过具体措施，比如增加大众住房和廉租房的供给、降低房地产相关贷款的杠杆比率（小幅调整流动性还是必要的），来抑制房价过快上涨。的确，目前供给的强劲反应有可能在2010年底前改变市场的供求关系。
　　但是房价会马上回落吗？瑞银中国经济学家汪涛表示，“中央和地方政府间的利益冲突、资产价格上涨的强烈预期（不管是理性还是非理性的）、扭曲的激励机制和过剩的流动性，都将推动房地产需求在未来一年进一步上升。”还是希望政府能够把握房价的走势，否则中国可能在人均收入远不及日本的情况下，却因为房地产泡沫的破碎，而早早被拖入经济泥潭。
　　更加狂热的建设判断房价走势非常困难，但是判断房地产建设的势头却非常简单。从现在看，很难有什么因素能改变2010年中国房地产建设的强劲势头。
　　2009年11月的数据显示，房地产销售和开工建设面积再创新高，而土地开发面积也接近历史高点。政府通过推进城镇化以扩大内需的政策可能会支撑新开工面积继续迅猛增长，而2010年中国的投资和大宗商品需求增长都有可能超出预期。
　　最近的中央经济工作会议提出，扩大内需要以全面推进城镇化为依托。理论上说，城镇化是一个伴随着工业和服务业发展的过程，但是在许多地方政府看来，城镇化的实质就是建设大量城镇住房，用商品房来取代原有的农村和郊区住房。
　　当然，政府也希望，更新住宅的这一过程将会创造出更多对建筑材料和耐用消费品的需求，从而推动工业化进一步发展。
　　几个月来，房地产新开工面积同比增速直线上升，远远超过了低基数效应所能解释的范畴。经季节调整后，2009年11月新开工面积较10月份环比增长了52%。相比以前年份11月新开工面积的最高值：2007年的6500万平方米，2009年11月份的新开工面积高达1.62亿平方米。
　　结合房地产销售、竣工和土地开发面积的数据来看，房地产行业内在的增长势头毫无疑问是非常强劲的。因为2009年11月住宅和全部商品房销售面积都超过了作为传统旺季的10月份，并且经季节调整后创出了历史新高。
　　从房地产建设部门的情况来看，购房者的狂热传导到了开发商身上。与购房者坚信房价能够持续上涨一样，开发商也坚信土地的价值永不下跌，轰轰烈烈的囤地运动又开始了。
　　政府对房价过热是持怀疑态度的，但对房地产建设的态度却是非常坚定的。在后金融危机时代，当出口已经疲弱，消费还未启动之时，房地产作为投资的重要拉动力量，承载着太多的意义。
　　但是，我们真的需要这么多房子吗？
　　过去十几年里，中国的房地产建设热潮始终没有熄灭。房地产行业的数据显示，1997到2008年间，总的住宅竣工面积达70亿平方米，其中38亿平方米是商品房。官方数据显示，城镇人均住房建筑面积从1997年的不足18平方米增加至2008年的约30平方米，接近新加坡和日本的水平。未来，中国的住房还有多少增长空间呢？