| 来源： |
中国房地产报 |
发布时间： |
2010年01月18日 17:06 |
作者： |
刘辰;朱以师 |
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作为国四条的细化与完善条例，“国十一条”最明显的特点是双向的调剂：增加有效供给，抑制投资投机。“国十一条”的所有细化条例政策都指向一个终点：实现房地产在国家战略上的双重目标，既拉动增长，又保证住有所居。
这已是5年来第四次宏观调控，许多思路其实在2005~2007年间便已经开始萌芽，却在各种原因下销声匿迹或被迫终止，而今政策似乎又回到了原点。
不再“一刀切”“‘稳定’是用得最多的词。”1月12日，中国房地产业协会秘书长朱中一在出席某业内房地产论坛时针对“国十一条”展开分析，“既然中央经济工作会议强调的是政策的连续性，那么房地产整个政策导向也就是在稳定基础上的完善。”相比起之前几次调控，此次“国十一条”出现的背景大不相同，宏观经济已不存在过热的问题，政府调控房价也开始从供与需两方面着手。
“增加保障性住房和普通商品住房有效供给”列在新政中的第一条。“要适当加大经济适用住房建设力度，扩大经济适用住房供应范围。商品住房价格过高、上涨过快的城市，要切实增加限价商品住房、经济适用住房、公共租赁住房供应”。
全国工商联房地产商会会长聂梅生认为，这当中暗藏的亮点在于针对商品住房价格过高、上涨过快的城市，进行限价房、经济适用房供应的重点检查，因地制宜，并且加强了可操作性。“相比起以往，此次‘国十一条’不再是‘一刀切’的调控。”在1月13日国新办召开的“国十一条”新闻发布会上，住建部副部长齐骥指出，在今年的房地产市场调控工作当中，首先要增加普通商品住房的供给，对于房价较高、上涨比较快的地方，在增加普通商品住房的同时，也要增加限价商品住房、经济适用住房、公共租赁住房等带有政策和保障性质的住房。
齐骥还强调，一定要增加中小套型普通商品住房供应的比例。“简单来说，建一套140平方米的房子可以建两套70平方米的房子，这就是增加供应的户数。”同样出席了当天新闻发布会的国土资源部副部长贠小苏更在私下透露，2006年出台但未能坚持的“90/70政策”也将在不久后回归。
信贷资金流向的监控更成为“国十一条”中最受关注的核心词汇。新政明确了二套房贷首付不得低于40%，要求央行和银监会加大对金融机构房地产贷款业务的监管，防止境外热钱冲击内地楼市。
“房贷、信贷资金违规进入房地产市场，今年有4.8万亿元在房地产市场里转，有多少是从银行10万亿元和国家4万亿元出来的？肯定不少，不然每年都是2万~3万亿元，今年怎么会有5万亿元在房地产？所以此次提出防范信贷资金违规进入房地产市场是非常重要的。”聂梅生说。
5年兜转在初期调控中，并非没有出现过增加供给的思路。早在2005年4月出台的“新国八条”中便已提出“加强经济适用住房建设，完善廉租住房制度”，并指出要“强化规划调控，改善商品房结构”。
然而，“新国八条”在执行过程中却遭遇了地方政府与调控政策的博弈，以及各个部门之间的博弈，未能达到应有的执行力度。
到了2006年，调控始终与持续上涨的房价伴随而行。5月，“国六条”发布，其中一大亮点“90/70”引发热议。
“这是一个非常正确的政策。”北京高策房地产顾问公司董事长李国平说，“抑制了产品的高端性，增加了普通商品房的供应。然而，这么好的一个政策，却在执行细节上出现了致命的错误，许多土地根本不适合做‘90/70’，地方政府不去执行，导致一个正确的政策拖了半年，形成了半年观望，并带动了新一轮的房价上涨。”政策摇摆反复，一直到2007年，飞速上涨的房价问题已经成为城市发展的主要阻力，于是在这一年新一轮的调控中，住房民生与保障终于被提到前所未有的高度。2007年8月发布的“24号文”中，开始考虑增加供应端和构建多元化体系。
“2007年的时候，调控有一些正确的萌芽出来了，政府已经意识到调控不仅仅是调需求，还要调供应；不仅要增加供应，还要改善供应的结构。”李国平说。然而，这一轮势头大好的调控，却在接下来如过山车一般惊心动魄的市场震荡和全球金融危机中戛然而止。
李国平却认为，即便在这个时候，调控仍然有机会引导房地产按照正确的方向前行。“政府应该救经济，但不要救房地产。该降价的就让他们降价。”如果没有救市，这个结构不稳定、专业化程度低、门槛低、操作水平低的行业，可能会“死”掉一批房地产公司，但价格和交易量的低迷反而可能将有效需求和刚性需求恢复。这个过程中，还可以用4万亿、9000亿等投资建设大量廉租房和限价房。“2008年底，深圳的房价下降了50%，北京一些地方下降了30%~40%，如果那个时候继续加大普通商品房供应，大多数人居住的问题，不就有希望解决了吗？”可惜的是，这个萌芽并未最终成型，那个原来要建立的雏形，彻底在轰轰烈烈的救市中被打乱，使今天的“国十一条”不得不重新出发。
“此次调控把上几次宏观调控过程中管用的都综合起来，而且极具针对性和可操作性。”对于业界质疑新政“重回老路”，聂梅生这样解释。
“如今，如果政府不再重新建立那个曾经出现、过后来又被打破的萌芽或者雏形，实施多元化的住房结构，那么房地产业的双重目标是实现不了的。”李国平说。
迫在眉睫的系统性架构国家信息中心经济预测部首席经济师祝宝良认为，关于房地产宏观调控的政策已经出尽，接下来将进入3~6个月的观察期。
“如果还是没有办法控制房价的快速上涨，就只剩下物业税这个更为严厉的政策了。”他说。
但是，物业税政策出台又面临重重困难：如果土地制度、以及附着于土地制度上面的户籍制度这个根本性问题不能解决，就算物业税出马也就很难触及核心。他认为，种种问题归根结底，皆因“国家目前缺乏完整的房地产政策体系”。
李国平持同样的观点。“如果又是点对点、两头卡的政策，头痛医头，脚痛医脚，那么就必然面临整体调试。”如果无法形成合理的政策和结构体系，房价上涨和解决大多数居民住房问题的矛盾，无疑会越来越激烈，而政策的摇摆也会越来越大，其目标和最终的结果也必然相背离。“而且，拖得越久，未来解决问题的成本会越来越高。”“所以，政府一定要建立这个房地产的国家战略，形成多元化的结构，而且中央政府和地方政府以及各个部门一定要配合这个战略，只有多管齐下，才能保证整体房地产行业的发展。对经济有贡献，同时又是一个健康的产业。”李国平说。
1月10日，国务院办公厅发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（简称“国十一条”），从“调结构、抑投机、控风险、明确责任”四个方面，正式确定了2010年楼市政策基调，表明政府遏制房价过快增长的决心和态度。“国十一条”既综合了往年正确的思路，又增加了不少新意。然而此次新政依然难以逃脱短期调控为主要目的的路径，建立多元化的房地产发展模式、确立长远的房地产国家战略体系显得迫在眉睫。
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