信贷方面紧缩政策频出，令对宽松信贷政策有很强依赖性的投资客需要重新进行市场的审视。

　　热点类型：短炒获利 资产配置

　　不妨先来看看去年的投资客是哪些人：世联地产市场部总监王海斌对去年活跃在楼市中的投资客做了分类，一是长期投资，以出租为目的；一是短线操作，以短期差价为盈利目标；还有以资产配置为目的，将楼市作为转移通胀风险的工具。而他也给出了自己观察所得的判断：在去年的市场中，短炒获利的投资客比例最大，在三类投资客中起码占到７０％。

　　显然，在大幅增长的去年楼市中，短期炒作拥有大量的盈利空间。这方面，二手楼的房源更多，也省去新房新盘前的冗长等待，更易操作，因而在二手市场中表现更为明显。王海斌表示，以百仕达片区的二手楼为例，在去年，这个片区成交量的６０％来自于投资者，而且大多都是短线快炒，互相转手。短期投机虽然拥有高回报的特点，但是同是也拥有高风险的特点，套牢风险不容小觑。从某种意义上讲，短期投机其实就是通过信息的不对称来寻找利差空间，对经济波动和政策调整特别敏感。而近期从地方到中央都在强调收紧“二套房贷”，楼市后市走向存在一定的变数，这使得短线炒作的投资者可能在今年会有所收敛。

　　而资产配置型投资客则是另外一群人，他们虽然在去年市场中所占比例不大，但却是在高流动性市场中的一个典型人群。他们的购买目标大多是动辄上千万的豪宅，有的介于改善性需求与投资需求之间，更多的则纯属手持大量现金，为了转移通胀风险而进军楼市。例如从股市里获利丰厚的人，在金融危机中从实业中撤离的企业经营者，甚至从拆迁赔偿中获得高额赔偿金的原住民等等。这部分人其实为数不多，但资本雄厚，足以影响整个投资市场。

　　对于这批为资产保值而注资楼市的投资者而言，他们并不计较短期的收益如何，他们的心态是，即便近期楼价下跌，一两年后还会涨回来。回想２００７年以１７０００多元均价套牢的投资者们，在经历了至２００９年初不到１１０００元／平方米均价的低谷后，在２００９年中期后又收获了２００００元／平方米以上均价的回报。这样“波浪式前进”，是这类不动产投资者心中的楼市Ｋ线图。

　　在去年，最没有市场的当属以出租为目的长期投资者。毕竟，租金的涨幅远远赶不上房价的涨幅，“租不抵供”的现实就足够令这批投资客淡出市场了。

　　热点产品：豪宅 小户型

　　在去年，投资客热点集中的产品呈现两极分化，要么是性价比高的潜力片区小户型产品，要么是占据稀缺资源的豪宅物业。

　　当然，在这几类产品中，第一期开出的新盘更是投资客盘踞的重点，深圳楼市中新盘不多，新开楼盘自然后期还要开发，而传统的营销手段是项目后期再开盘，肯定会上涨，这与股市“打新股”有异曲同工之妙。对于投资客而言，这种可以看得到的成长未来，除非楼市出现拐点，否则投资风险几乎是最小的。然而目前买新房的难度也堪比打新股，讲究中签率，两三百套的房源，有上千个号在排队的现象出现。很多房子还没开盘就已经预订一空。

　　而以产品类型分，房价高企的市场行情下，产品综合素质较高的中小户型因总价低的优势，易出手，也易出租的优势，容易得到有追涨心理的投资客的青睐。在今年的新房供应中，中小户型项目均持续热销，与个别大面积项目的滞销形成较大反差，即使是去年红火的市场行情，地段配套、楼盘品质等综合质素以及相对合理的销售价格，也就是较高的“性价比”也不能被忽视。而公寓是小户型中投资客比例最为明显的产品，公寓产品对自住型买家吸引力不高，但其易于管理也方便转手或出租，这些因素更契合投资客的需求。在去年一个口岸片区的公寓产品，销售到年尾时，投资比例竟达到了９０％，不少香港投资者的捧场大大加快了项目的销售进度。

　　而在未来的楼市调控起作用后，即使投资客有所隐退，自住客对总价较小的小户型产品接受度仍比较高，预计未来拥有地段、品质优势的高性价比小户型将继续受市场追捧。

　　而另一个长期备受投资者关注的产品则是高端住宅。高端产品的稀缺性使其抗风险能力及升值潜力较高，是有实力的投资客最为热衷的中长期投资产品。片区发展潜力大、占有稀缺资源、质素高、开发商品牌是决定豪宅未来升值潜力的几个关键因素，因而拥有此类特点的豪宅项目特别受青睐。从年中起，豪宅在深圳新房成交中所占比例异常高企，有几个月成交面积更达到全市总成交的四成，而据星彦地产统计，去年供应的别墅项目的销售率为８４％，是所有产品类型里销售率最高的。改善性需求固然有之，但从红树湾等片区豪宅夜里寥寥可数的亮灯率，不难看出，深圳的豪宅买家毕竟仍是以投资需求居多。

　　今年，预计豪宅的供应量比起去年还将明显增多，这可能将在一定程度上削弱豪宅买家的购买愿望，以及分流掉一些购买力，使其集中效应不至于太明显。另外，越收越紧的宏观政策，也将打击不少投资客的入市决心，信贷控制的严格执行，则会卡准高端住宅投资客最重要的命门——资金的灵活流动和运作，使其投资行为受到不小阻力。

　　热点片区：城市新核心 豪宅区

　　而对于去年投资客扎堆出现的片区，则不外乎宝安中心区、龙岗中心城这些城市的潜力区域，而有实力的稳健型投资者仍会看好已经配套措施完善的、居住氛围已经明显形成的豪宅区域，例如南山后海、盐田梅沙等片区。

　　深圳从不缺乏致力于捕捉城市未来成长机会的投资客，其中在宝安中心区等片区表现明显。例如去年开盘的一个宝安中心区的纯小户产品，尚未开盘就累积了比房源多两倍的登记客户，而销售人员则发现，这些买家中８０％的人购买行为是出自投资需求。在投资客眼中，这些区域仍然属于价格洼地板块，而且区域的城市建设在近期都将迎来大的改变，尤其以地铁的开通为最大利好，沿地铁线的成片旧改大盘也将在近期陆续启动。由于其他城区与近郊区域开发的饱和以及房价的高企，使得这些地区涌入了不少的投资客。在这批投资需求的刺激下，去年龙岗中心城与宝安中心区的房价也节节攀高，１．４万、１．５万元／平方米的价格在这些区域已不成新闻。但今年的调控局势已经渐入明朗，一般快速增长的片区也是首先将开始房价波动的地方，业内人士表示，关注这些区域的投资客应该倍加留心。

　　豪宅片区——包括传统的豪宅区华侨城、红树湾、梅沙，以及新兴的豪宅区南山后海片区——在去年这些区域的豪宅项目无不赚得盆满钵满，尤以后海的豪宅市场最为火爆，几乎每个楼盘都是开盘辄被一抢而空，竟出现了愤怒的置业者在买不到房后砸售楼处的过激行为。价格也一路扶摇直上，由年初的２万元／平方米出头上扬至目前的普遍３、４万元／平方米，高者达１０万元／平方米。

　　随着价格的不断上升，对于豪宅片区的投资，投资客内部也渐渐产生不同观点。以后海片区为例，深圳资深投资客邹建民就表示，这个地区目前的配套还不及南山中心区的成熟，但价格却高出其５０％－１００％，投资价值已被明显透支。但也有投资人士认为，其投资行为是长期持有，将看好这个片区的长线价值，即使２、３年内没有明显涨价，起码５、６年后也会有回报，有雄厚实力而且准备长线持有者，虽然现在不算买入的黄金时期，但也不必急着退出。

　　新年展望

　　恐琼楼玉宇，高处不胜寒

　　对于投资客而言，２０１２的第一场雪已然飘落：“国１１条”中对第二套房的首付比例已经锁定在四成以上，这无疑令投资成本大幅加大，政策释放出的打压投资的信息，更是令投资行为风险加剧。在投资行为十分普遍的深圳楼市，对于这条政策的敏感更在其他城市之上：毕竟，在前两年，深圳在二套房贷的执行力度上比起内地其他城市还是宽松不少，如今的收紧令投资客们一时无所适从。

　　进入新年，深圳的投资群体首先要做的是忘记去年的狂欢氛围，重新审视这个市场。对于他们而言，现今的投资市场可以感受到的是“高处不胜寒”。

　　首先是房价的“高处”。在２００９年，房价已经全面超越了“疯狂”的２００７年，到年底，新房月均价达到了２２３０４元／平方米的高峰。大多数的投资者都对２００８调控年的惶惶不可终日记忆犹新。当房价到达了一个高峰之后，随时可能出现的拐点，就像悬在投资客头上的一把利刃，令人不寒而栗。

　　其次是宏观调控带来的“寒”。１０日出台的被称之为“国１１条”的“关于促进房地产市场平稳健康发展的１１条通知”，其中明确规定，二套房的首付不得低于四成；而在１２日，央行公布公告称，从２０１０年１月１８日起，将把存款类金融机构人民币存款准备金率上调５０个基点，这是我国自２００８年１１月采取适度宽松货币政策以来首次上调存款准备金率，这也使得未来加息的预期更为加大。政府频频在信贷方面频频出台紧缩政策，无不是直指对宽松信贷政策依赖性极强的投资客群体。

　　但如果现在就言及今年市场上，投资客必会在瑟瑟寒风中冻死冻伤，则未免过于武断。“人不可能两次踏入同一条河流”，且不论吸取了前年教训的投资客会否及时抽回资本，应对变化形势，单凭今年的宏观经济形势的企稳与通胀预期的加强，就很难判断这一年是否会重蹈令投资客折戟沉沙的２００８年的覆辙。

　　诚然，作为每年年初的老生常谈，年内楼市会如何演变，这是个屡屡被预测而屡屡落空的话题。但市场参与者的心态却并非无法揣摩，就这方面来讲，资产配置型的投资者也许受市场波动的影响较小，但短线投资客则很难重现去年的大好风光。但房价起落有时，英联国际董事长郭建波就表示：“今年整体上投资客机会不多，但这并不代表他们没有机会。”

　　在各种不确定性的叠加中，正在进行的２０１０年对于投资客而言更像是一场“赌局”。而其中可以确定的是，投资客所持的筹码，已经不足以保证他们在楼市中所向披靡。在今年，投资客的这种选择显然更加微妙，它将关乎楼市的未来。