日前，继去年“国四条”锁定１０年地产基调后，其相关细节和延伸——“国１１条”紧锣密鼓出台，其中，直接引至２００７年楼市拐点的“二套房贷”相关措施被修正重提；几天后，中国人民银行宣布，上调存款类金融机构人民币存款准备金率０．５个百分点，与“二套房贷”一道为楼市资金闸口“添堵”
从某种意义上，无论是地产商、代理商还是置业者和投资者，对“二套房贷”从严的期望抑或惧怕，皆归因三年前那场“地产信贷”调整肇始的“连锁效应”记忆——投资客清场、成交下滑、房价转向；对“二套房贷”从严如履薄冰之心甚至预警，皆源自两年前“后地产调控时代”诸如“割肉清仓”、“吐血买地”之类多舛之途，及其同当前抢夺地王、捂盘惜售等房企战略的戏剧性对比；对“二套房贷”从严的猜疑和质问，皆基于一年前“楼市拐点末段”行业投资剧减、市场信心不足时，政府出台刺激性新政激活整个地产应对全球金融危机，并持续依赖之。
一面是市场心态复杂，另一厢是银监会等主管部门严辞肃令，“楼市下一步”越发耐人寻味。
瞻前顾后
第二只“靴”
物业税有望告别空转
完善土地招拍挂
在去年年末诸多楼市政策预测中，“二套房贷从严”日前已得到验证，接下来还哪些“重剑”可能会适时出鞘？楼市静待政策第二只“靴”。
物业税有望告别空转
税收政策亦是２０１０楼市政策的一个试验方向不少专家预测物业税有望再次提上议事日程。
上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭就预测针对大户型、高档房的物业税有可能告别“空转”加快推出极有可能在部分城市试点实转。
加息和续调准备金率
ＦＸ１６８财经集团首席分析师李骏对历年存款准备金率以及加息的时间段做了对比。他认为：“这次最可参照的就是２００４年。”
按照李骏的说法，２００４年４月２５日，存款准备金率上调，加息的时候则是在２００４年１０月２９日，时间相隔半年。以此为参照的话，２０１０年的加息时间点也很可能放在下半年。”李骏预测，未来准备金率可能还会继续上调至少三次，才会有加息动作。
完善土地招拍挂
房地产研究会副会长顾云昌认为调控房地产市场需要旺“实火”控“虚火”，加大有效供应以抑制投机。
顾云昌介绍去年前三季度我国共出售５．７万公顷土地，但落入开发商手中的刚超过两万公顷，３／５的土地都不是开发商购买的。“那３／５土地哪儿去了？政府机构买地了？个人也买地了？”顾云昌表示这意味着一手土地的供应不仅仅需要监管企业囤地，还应该关注政府和个人的囤地行为。而土地招拍挂制度更是被不少人认为是推高地价的重要原因，这一制度将面临调整。
打击囤地
“继续维护房地产市场秩序，打击捂盘惜售、占地不用、哄抬房价等违法犯罪行为。”２０１０年伊始，政府向国人传递了国家稳定房地产市场的信心，与以往不同的是，捂盘惜售、占地不用、哄抬房价等行为被定性为扰乱市场行为。
根据专家预测，在２０１０年楼市政策的主导之一——增加供给的指引下，国土部将严格执行土地征收闲置费和收回制度，并且新的打击囤地措施有望尽快完善出台。同时，一次性公开房源等针对捂盘惜售现象的措施执行力度也将逐步加大。
从“震虎”到“敲虎”
１月１０日，国务院办公厅发布了《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》。其中，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套以上住房的家庭，贷款首付款比例不得低于４０％，贷款利率严格按照风险定价。
令人联想的是，去年６月１９日，银监会下发《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》，同样要求严格执行国务院２００８年１２月下发的１３１号文和央行２００７年９月下发的３５９号文，严格执行第二套房标准；一个月后，银监会主席刘明康在“２００９年第三次经济金融形势通报会”上再次强调：要控制房地产贷款风险，严格按规定执行住房按揭贷款首付款比例和贷款利率。
即便如此，地方金融机构宽松的楼市信贷并未戛然而止，相反２００９年的下半年，深圳商品住宅均价激升近３６％（上半年这一数字为２９％），成为地产商至今仍津津乐道的“幸福时光”，而“二套房贷”政策执行层面的模糊，也造就了如今市场“宠辱不惊”的个性，包括面对此次以“房贷调控”为重点之一的“国１１条”。
深圳某银行内部人士告诉记者：“目前仍然可以按照之前首付和优惠利率操作，对宽松政策的延续保持乐观。”
与半年前那次“二套房信贷执行”重申时如出一辙的“一笑置之”预判不难理解，难以理解的是，与之前相比，当前时间节点上促成相关部门决心重典严律的因素是否充分，包括经济走势、金融风险等等。
至少有一点可以定论，楼市现状已经到了调控部门“忍耐”的极限点。“这次二套房贷从严的审明并没有提及‘改善性需求’，以往这一块的绿灯往往成为楼市暗渡陈仓的缝隙。可能实行的二套房贷无区分‘一刀切’方式表明了政府的决心，目前从严的政策还没有体现到位，相信二套房贷相关细则不久后将下达。”世联地产股份公司副总经理朱敏说。
而在短短的２天后，央行用自己的方式再次提醒市场针对危机的宽松政策终究要退场，也反复显示出其对流动性泛滥诟病的担忧——从２０１０年１月１８日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率０．５个百分点。同时进行了２０００亿元２８天正回购操作，共回笼资金２２００亿元。
新年伊始不到半个月，通往宏观经济的资金总闸和通往地产市场的资金分闸纷纷设槛，最直接也是最大的“利空”当然集中在受双重掣肘的楼市，受预期影响，地产股票接连下挫。从去年１２月至今，房地产板块已经累计下跌１１．３９％，成为两市回调幅度最大的行业。
需要指出的是，“地产信贷”从严决心的背后，仍然不能忽略的是对预定“调控幅度”的斟酌和谨慎，楼市走势“一边倒”的状态显然不是追求的目标。
重申二套房贷已不是首遭，去年６月为什么落到实处的有限？正是那时整体经济尚不明朗，按下葫芦浮起瓢；而现在宏观环境逐步改善，杜绝祸起萧墙是迫切之举，甚至可以建立在牺牲部分ＧＤＰ的基础上。
地产调控决心已定，从“震虎”变为“敲虎”，剩下的就只是政府在调控方式、力度上的拿捏和试探了。“在格守二套房贷四成底线的同时，这次并没有像２００７年那样固定二套房贷１．１倍利率，而是以风险利率代替，这个风险利率的定义完全可以以首套房贷７折利率为下限，７．１折、７．２折、７．３折等都为灵活定制的可能。”有业内人士分析。
如果说２００７年的那场高压楼市下政策调整是“技术”，２００８年咄嗟之间刺激市场复苏的新政是“魔术”，那么现在的信贷力度控制显然是个彻实的“艺术”——让楼市在平衡中回整，而不是泥沙俱下，一地鸡毛。
蒙太奇式调控
事实上，作为２０１０年地产政策从严的“第一枪”，与２００７年３５９号文“首付四成、利率１．１倍”规则相比，“国１１条”二套房首付限制一致但利率机动的信贷政策只是“半招”之举，而其威力是否也同样减半尚且“存疑”，尽管这是相关部门所期望的。
“目前，二套房贷从严政策还不是与央行联合下发，能否爆发２００７年那样的效力，具体执行起来的‘折扣’大小是关键，毕竟，各地商业银行也是需要业务基础、存在竞争关系的。”英联国际不动产有限公司董事长郭建波始终坚持他的质疑。
以保障性住房建设为例去年初国务院就提出大力建设保障房但全国人大调研组去年１０月份公布的数据显示截至８月底全国保障房建设资金到位率不足２５％保障性住房建设落实情况堪忧。
楼市政策的执行并非简单的决心命题，而是牵涉到各部门之间的博弈、上下级之间的问责等多层面的协调。不过这一目标也并非“铜墙铁壁”，２００７年的那次“重招”就是榜样。
此外，２００７年面临的基本上是一个单纯由过度楼市信贷鼓噪的楼市虚火，源头只有一个，二套房贷款紧缩政策立竿见影并成功引致楼市“拐点”是为情理之中；而如今的阵仗却是整个宏观经济的流动性大量过剩、实体经济资金流窜、海外热钱涌入。
树欲静而风不止，调控需要的似乎不啻楼市一个领域的“功夫”。
与之相呼应的是，此次出台的“国１１条”除严申二套房贷外，“国有资产监管部门要进一步规范国有大企业的房地产投资行为”，也是《通知》中涉及“继续整顿房地产市场秩序”的内容之一；同时《通知》明确提出，加强对信贷资金流向和跨境投融资活动的监控，防范信贷资金违规进入房地产市场，防止境外“热钱”冲击我国市场。
一场系统性的楼市调控大幕徐徐展开，最终成效及其发力速度取决于它们之间相互配合的结果。
无论如何，有一点可以定义，去年是地产政策与成交互动“救市年”，而今年则是楼市调控与房价互动的“调整年”——二套房贷紧缩后，楼市若使“桀骜不驯”，后续新政将适时祭出。
三级市场“颤栗”
鉴于对楼市走势的控制是可期的，有人惶恐，更多人雀跃，但绝大部分开发商似乎并不怀疑自己的“仕途”。
“去年我们成功赴港上市，销售业绩也创造历史最高记录，在资金上，２、３年的淡市环境我们完全能够应对，降价需求并不迫切。”某品牌地产公司负责人底气十足。事实上，深圳开发商对银行依赖性在逐年降低，这得益于热钱“入侵”开发领域、房企上市等多重因素。
２００７年地产商接受的是“无准备的萧瑟”，而２０１０年他们面对却是“有征召的泡沫”，并非毫无还手之力。万科董事长王石日前就直言：中国房地产泡沫终将破灭，万科已做好准备。
“二套房贷从严真正也最先影响的是楼市的成交，尽管目前进入楼市的资金来源复杂，但只要政府‘追盯’楼市，地产‘政策市’、‘心态市’的特性马上就会暴露出来，去留一窝蜂。”有市场人士直言。
一叶落而知秋，由上周成交数据可见一斑。深圳楼市一手房市场呈量价齐跌态势，共成交８１９套，环比下降２０．９％；成交均价为２１３５７元／平米，环比下降０．６％。二手房共成交１６９０套，环比骤降７０．９％。
“成交下滑后，开发商将依靠前期积累的资金在一定程度上撑起一手房价，但三级市场，也就是二手房诸多投资者，因为脆弱的资金链将面临降价抛售压力。基本上，去年１０月后入市的投资客与２００７年深圳抄房客所面临的现实境况并无两样，而普通置业者的机会也正是出现在三级市场。”朱敏说。
“从当前看，深圳楼市显然已经进入成交的‘拐点’前端，但包括价格在内的总体市场态势将会有一个平稳的变化过程，基本排除急转的可能。”他进一步补充。
郭建波甚至给出了楼市流变的具体时间表：“如果二套房信贷‘保真’执行，三个月内，我们就可以看到明显效果；纵然‘保留’操作，最迟一季度后应看到反应。”
从去年年初的井喷性入市，到去年年末的恐慌性购房，再到如今成交的滞涨式狂泄，如影随行的楼市“调控大棒”反复在阐述两大真理：所有地产政策都是具有试验性、试探性的；市场调控不可停止。
各方对２０１０年信贷规模的预测
２００１年来全国楼市政策与商品房销售面积及房价指数走势
近年楼市信贷调控效果
政策
变化
２００７．９．２７ 央行、银监会联合发文 《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》
要求对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的贷款首付款比例不得低于４０％，贷款利率在基准利率的基础上上浮１０％。
２００７．１２ 央行、银监会《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》
１、第二套房贷政策以户为单位执行；２、有贷款记录的均按新政执行；３、已利用住房公积金贷款购房的家庭，再次向商业银行申请住房贷款的，也应该按照不同的首付成数和利率区别对待。
市场
反应
２００７年９月全市共成交商品住宅３３０５套，成交面积３００７１９平米；１０月共成交商品房１７０５套，环比下降４８．４１％，成交面积１５０９４６平米，环比下降４９．８１％；１１月全市共成交商品住宅１９３８套，成交面积１７６３５５平米；１２月深圳全市商品住宅成交２０３２套，成交面积１９０１０７平米。２００８年１月全市共成交商品住宅２８２２套、２６２３６８平米。
９月２７日二套房贷出台，１０月份全市成交环比大幅下跌近五成，自１１月开始价格逐步下降，至２００８年１月份，成交价格已下降至１．５万元／平米以下，楼市逐渐降温。
政策
变化
２００８．１０．２７ 央行放宽房贷
要求对首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，利率下限可扩大为贷款基准利率的０．７倍，最低首付款比例调整为２０％。
２００８．１２．２０ 《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》
对已贷款购买一套住房，但人均住房面积低于当地平均水平，再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民，可比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠。
市场
反应
２００８年１０月份全市共成交商品房３４１３套，成交面积３３３３１３平米，成交均价１３６３９元／平米，２００８年１１月份全市共成交商品房６２７８套，环比增长８３．９４％，成交面积５８８８９１平米，环比增长７６．８８％；２００８年１２月深圳全市共成交商品住宅７７６８套，环比增长２３．７３％，成交价格１１６７６元／平米，环比下降１１．２９％。
１０月份全国对改善型自住房贷款利率下调至首付两成，１１月全市成交环比大幅增长８成，楼市逐渐走出上半年低谷。
政策
变化
２００９．６．１９银监会 《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》（银监发２００９５９号）
坚持重点支持借款人购买首套自住住房的贷款需求，严格遵守第二套房贷的有关政策不动摇。不得以征信系统未联网、异地购房难调查等为由放弃“二套房贷”政策约束，不得自行解释“二套房贷”认定标准和变相降低首付款的比例成数。
２００９．７．１７ 银监会主席刘明康
强调严格执行“二套房”标准，严格执行与借款人１００％“面谈”、“面签”制度。
市场
反应
２００９年６月深圳全市共成交商品住宅６５４１套、６２８２０４平米，成交价格１４８０６元／平米；７月全市共成交商品住宅４９８８套，环比下降２３．７４％，成交面积５１４２５５平米，环比下降１８．１４％，成交价格１５８６７元／平米，环比增长７．１７％；８月份全市共成交商品房３７３０套，环比下降２５．２２％，成交量３８３５４７平米，环比下降２５．４２％。在银监会对二套房贷的一再强调下，全市成交量有所下滑，由于６月份以来全市高端楼盘的大量入市，成交价格逐步增长，８月份已经接近２００００元大关。
政策
变化
２０１０年１月１０日，国务院办公厅 《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》
继续支持居民首次贷款购买普通自住房，严格二套住房购房贷款管理。对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，贷款首付款比例不得低于４０％，贷款利率严格按照风险定价。
市场
反应
１月份的月成交数据还没出来，从周成交数据来看，环比１２月份成交量将有所下降，成交价格仍然保持在２万元／平米以上，尽管２００９年国家文字层面对二套房贷政策一直不曾放松过，但是在实际操作过程中并没有严格按照文件执行，因此２００９年全市成交量价齐升，２０１０年新年伊始，房贷政策频繁出现，未来的市场反应仍要看政策执行力度。
数据来源：中国房地产信息集团·克而瑞（中国）
