政策解读
国务院办公厅昨天发布通知，要求加强和改善房地产市场调控，稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展，二套房贷款首付比例不得低于40%。
这份题为《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》共有五大条目，十一项内容，从增加保障性住房和普通商品住房有效供给；合理引导住房消费，抑制投资投机性购房需求；加强风险防范和市场监管；加快推进保障性安居工程建设；落实地方各级人民政府这五方面对楼市调控做出详细规定。
北京大学房地产研究所所长陈国强表示，该项通知对于抑制当前房价上涨过快有一定作用，“预计今年不可能再现2009年房价疯涨的局面。2010年房价整体涨幅或将呈现虚乏的状态，不排除部分地区房价出现回调的可能。”
未提二套房优惠房贷
政策
加大差别化信贷政策执行力度。金融机构在继续支持居民首次贷款购买普通自住房的同时，要严格二套住房购房贷款管理，合理引导住房消费，抑制投资投机性购房需求。对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价。
解读
二套房贷首付四成并不是新政策，但与此前的文件相比，本次通知的措辞发生变化，没有提及“改善型”二套房可以享受首套房贷的优惠。社科院金融所金融市场室副主任尹中立指出，这意味着，去年底出台的这一政策“口子”可能被封上。
对第二套房的认定标准，国务院这次明确了是以“家庭”为单位，这与银监会正在执行的政策相吻合。并且，再次重申首付款比例不得低于40％，贷款利率严格按照风险定价。我们从成都各大商业银行了解到，只要被银行认定为贷款购买的是第二套房，如今都执行首付不低于40％，利率基本上也都是至少上浮10％。
2007年，中国人民银行和银监会首次提出二套房贷首付不低于四成的政策。2008年底，为了扩大内需、拉动消费，国务院常务会议出台新政策，对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平、再申请购买第二套普通自住房的居民，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。
二套房执行3%契税率
政策
继续实施差别化的住房税收政策。要严格执行国家有关个人购买普通住房与非普通住房、首次购房与非首次购房的差别化税收政策。对不符合规定条件的，一律不得给予相关税收优惠。
解读
目前，成都执行的普通住房契税税率至少比非普通住房低一半。据了解，目前，购买90平方米以下的普通住房，契税税率为1%，90平方米以上144平方米以下的普通住房，税率为1.5%，而非普通住房的税率为3%。
根据2008年成都市房产管理局公布的五城区普通住房标准。普通住房原则上应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上（含1.0）、单套建筑面积在144平方米以下（含144）、实际成交价格低于公布的同一范围土地上住房平均交易价格1.4倍以下。而成都市五城区土地范围仍按二环以内、二环至三环之间、三环以外三个环域划分，二环以内平均交易价格为5780元/平方米，二环至三环之间：5080 元/平方米，三环以外4730元/平方米。
此外，二套房执行的税率为3%。
防止境外“热钱”冲击
《通知》要求，加强房地产信贷风险管理；各地要结合本地区房地产市场情况，认真落实差别化的土地、金融、税收等政策，抓紧清理和纠正地方出台的越权减免税以及其他与中央调控要求不相符合的规定。
《通知》说，金融机构要严格执行房地产项目资本金要求，严禁对不符合信贷政策规定的房地产开发企业或开发项目发放房地产开发贷款。有关部门要加强对信贷资金流向和跨境投融资活动的监控，防范信贷资金违规进入房地产市场，防止境外“热钱”冲击我国市场。对于境外机构和个人在境内投资购买房地产的，要严格按照现行政策执行。
尹中立指出，这显示中央政府再度对外资“炒房”提高警惕，相关政策可能重新收紧。2006年，建设部等6部委发布“限外令”，对境外资金投资房地产做出一系列限制性规定。尹中立称，从2008年起，“限外令”实际上不再执行，但今后可能被重提。
央行统计数据显示，随着中国经济的复苏，境外“热钱”开始大规模流入中国。自去年6月份以来，国内金融机构的外汇占款大幅上升，由6月的不足1500亿元上升至11月份的8000多亿元。尹中立分析称，欧美等发达国家的经济衰退难以在一两年内恢复，投机资金在当地找不到机会，只能转入中国等新兴市场国家谋利。
规范国有大企业投资房地产
政策
“国有资产监管部门要进一步规范国有大企业的房地产投资行为”，这是《通知》中涉及“继续整顿房地产市场秩序”的内容之一。整顿房地产市场秩序，历来是政府调控政策的主要内容，值得注意的是，在这份《通知》中，除了对住房城乡建设部、国土资源部、价格等有关部门、税务部门提出要求以外，还特别提到国有资产监管部门，这样的表述在以往政府出台的房地产调控政策中鲜有出现。
解读
来自专业研究机构的报告显示，在去年上半年各月成交排行前十的商品房开发地块中，六成的高价地块均有央
企背景的企业站在后面。对于央企进入房地产领域，本月7日，国资委副主任黄淑和明确告诫，央企要慎入房市、股市和期市。
国务院发展研究中心研究员廖英敏说：“2009年部分上市的国有大企业纷纷进入房地产市场，还拿了不少‘地王’。国有大企业疯狂拍地的行为，不利于房地产市场健康发展。这次政府特别提出要进一步规范国有大企业投资房地产，也是希望国有资本在房地产市场上能够起到好的主导作用。”
北京工商大学经济学院教授胡俞越则建议，国企若要投资房地产，可以让其去投资经适房和廉租房。
探索土地出让综合评标办法
政策
2009年“地王”频出的现象，引发了社会各界对土地招拍挂制度的争议，在肯定其促进土地市场公平交易的同时，这种“价高者得”的方式也引起诟病。《通知》明确要求，各地要综合考虑土地价格、价款缴纳、合同约定开发时限及企业闲置地情况等因素，合理确定土地供应方式和内容，探索土地出让综合评标方法。
对拖欠土地价款、违反合同约定的单位和个人，要限制其参与土地出让活动。从严控制商品住房项目单宗土地出让面积。
解读
廖英敏说：“探索土地出让综合评标方法等一系列涉及土地市场的政策，一方面是防止‘地王’现象，另一方面是提高土地供应和开发利用效率。”
《通知》提出“增加住房建设用地有效供应”，中国房地产业协会副会长朱中一说：“稳定土地供应是稳定房地产市场的重要前提。需要改进的是，一是供应的地块不宜过大，一般应保证在3年左右能开发完；二是招拍挂制度要完善，对普通商品房用地，一般应在基准地价、标定地价基础上作适当浮动，防止过高地价提升房价。”
增加保障房低价住房供应
政策
《通知》要求各地加快中低价位、中小套型普通商品住房建设；增加住房建设用地有效供应，提高土地供应和开发利用效率。
中央将加大对保障性安居工程建设的支持力度，适当提高对中西部地区廉租住房建设的补助标准，改进和完善中央补助资金的下达方式，调动地方积极性，确保资金使用效果；力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。
解读
《通知》要求各地对已批未建、已建未售的普通商品住房项目，要采取促开工、促上市措施，督促房地产开发企业加快项目建设和销售；各地要适当加大经济适用住房建设力度，扩大经济适用住房供应范围；各地对商品住房价格过高、上涨过快的城市，要切实增加限价商品住房、经济适用住房、公共租赁住房供应。各地区、各地要确保保障性安居工程建设用地和资金的落实。同时，鼓励金融机构向棚户区改造项目贷款。
