| 来源： |
地产中国网 |
发布时间： |
2009年12月15日 09:13 |
作者： |
张大伟 |
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12月14日电 国务院总理温家宝14日主持召开国务院常务会议，研究完善促进房地产市场健康发展的政策措施，全面启动城市和国有工矿棚户区改造工作会议认为，为应对国际金融危机，国家采取了一系列促进房地产市场健康发展的政策。这些政策对于提振信心、活跃市场、促进住房消费和投资，实现保增长、扩内需、惠民生的目标发挥了重要作用。今年以来，新建商品住房成交面积有较大幅度增加，保障性住房建设速度加快，380多万户低收入家庭解决了住房困难问题。但是，随着房地产市场的回升，一些城市出现了房价上涨过快等问题，应当引起高度重视。
北京、上海、深圳等城市已经明显的出现了楼市泡沫化为保持房地产市场的平稳健康发展，会议要求，按照稳定完善政策、增加有效供给、加强市场监管、完善相关制度的原则，继续综合运用土地、金融、税收等手段，加强和改善对房地产市场的调控。重点是在保持政策连续性和稳定性的同时，加快保障性住房建设，加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头。
一要增加普通商品住房的有效供给。适当增加中低价位、中小套型普通商品住房和公共租赁房用地供应，提高土地供应和使用效率。在保证质量前提下，加快普通商品住房建设。
政策解读：美联物业市场研究部总监张大伟认为：目前楼市以北京为例，11月商品房均价已经超过17000元每平米，单套总价已经超过200万，而从供应角度来看：商品房每月的住宅供应量仅在12000套左右，仅占11月楼市总成交量的25%左右。而二手房成交已经占据北京11月市场成交的60%以上。大量的投资性购房占据市场主导。
而在09年出台楼市系列政策的最大目的是为了利用楼市拉动经济，而在最近的实际情况中以北京为例，二手房成交占到了市场的主体，商品房因为高价使得开发商能够用比较少的房源获得非常多的利润，这使得商品房对经济的拉动作用减缓。所以这一政策提及商品房供应增加，将一定程度上抑制房价的飙升。另外从目前商品房的平均成交面积看，北京商品房平均成交面积11月继续突破120平米。而二手房平均面积在95平米左右。增加中小套型的商品房也有利于市场的理性发展。
增加商品房供应可能的政策改变是：增加土地供应，减少地王出现的可能，限制开发商拍地不建，严查地王不建的现象。减少开发商惜售囤房。继续加强90平米以下面积的供应。
二要继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房。加大差别化信贷政策执行力度，切实防范各类住房按揭贷款风险。
政策解读：美联物业市场研究部总监张大伟认为这一政策主要作用在于将继续加强对二套房贷的限制。另外政策提及防范住房按揭贷款风险：这一政策将在一定程度上使得贷款将很大程度上受到限制。
支持居民自住和改善性购房需求可能的政策改变是：7折优惠利率可能微调，修改为8折的可能性非常大。而第二套房将严格执行基准利率上浮10%。另外例如北京的84号文等抑制市场信贷不理性的政策将会继续延续。还有以后银行贷款评估值将会继续低于市场成交价，这使得不理性的恐慌性需求将因为首付及信贷问题而无力置业，这有利市场理性发展。
三要加强市场监管。继续整顿房地产市场秩序，加强房地产市场监测，完善土地招拍挂和商品房预售等制度。加强房地产信贷风险管理。
政策解读：美联物业市场研究部总监张大伟认为加强市场监测将更有利于市场更加透明化，有利于缓解市场的恐慌情绪。而完善土地挂牌及商品房预售都在一定程度上使得市场更加透明化。本条提及的房地产信贷风险，更多针对的是开发商。
可能的政策改变是：商品房预售期调整，开发商将无法囤房。而房地产信贷风险的调整将可能提高开发商自有资金的比例，增加开发商利用资金的成本，在一定程度上也将使得开发商必须增加资金的流动速度，这样对于市场增加供应有好处。
国企地王可能减少：完善土地挂拍制度，将使得一些小区域，小城市为了拉动房价而人为创造地王的企图破密。这一政策将抑制地价继续飞涨。
四要继续大规模推进保障性安居工程建设。力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。
政策解读：美联物业市场研究部总监张大伟认为这一政策主要作用在减少中低收入人群的住房问题。在一定程度上也减少了商品房市场积压的需求。1540万户低收入人群的住房问题能够解决将使得市场继续合理化发展。
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