做大“产业”还是做大“泡沫” 严控国企资金非理性进入楼市 |
| 来源： |
深圳商报 |
发布时间： |
2009年11月05日 08:04 |
作者： |
郎秋红;王晔彪;叶锋 |
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近期，挟咄咄逼人的资金优势，国企在房地产市场风头强劲，一些国企、央企更是频频成为“地王”买家。
持续的“国企热”会不会“烫伤”房地产业？不少业内人士认为，部分国企借助于资金优势进行的开发、拿地行为，将进一步刺激房价过快上涨，对房地产市场带来较大冲击，并增加后市调控的难度。房地产业“国企热”利弊如何尚难定论，但应警惕其“做大”楼市泡沫的可能性。
房地产“升温”国企“发热”
数据显示，今年前三季度，房地产企业销售额前十强中，包括前三名在内的六家企业均为国企。戴德梁行华东区综合住宅服务董事伍惠敏说，２００７年Ａ股市场排名前十的房企中有六家是民企，而今年则是国企“一统天下”。
在土地市场上，国企表现更为强势，是各地“地王”最主要的买家。比如，４月２９日，杭州上城区投资控股集团有限公司以７亿元夺得南山路勾山里Ｂ地块，楼面地价高达４．６万元／平方米，成为今年楼市回暖过程中重点城市首个“地王”。６月３０日，中国中化集团旗下的中化方兴投资管理有限公司出资４０．６亿元摘得北京广渠路１５号地块这一当地“地王”；７月２３日，金地集团以３０．４８亿元拿下上海青浦区赵巷镇１０号地块，创下２００９年上海新“地王”。８月和１０月，中国保利集团控股的保利地产先后成为苏州和南京两地的“地王”得主。而在９月先后刷新上海“地王”纪录、将地价推高至７０亿元以上的中国海外发展等，也均为国企。
综合来看，国有资本主要通过三种途径进入房地产市场，一是通过地方政府控股的“城投公司”进入当地的一级土地开发市场；二是凭借资本优势进入土地二级市场；三是收购优质写字楼等持有型商业物业。其中，土地市场是国企争夺最激烈的领域。
另一方面，民营企业正退出重点城市。《浙商》杂志日前针对３０家较为知名的民营房企作了调查。这３０家房企中，有１８家房企今年以来没有拿过一块地。有地进账的１２家房企中，７家企业所购土地位于南宁、黄山、镇江、绍兴、温州、宁波等二、三线城市。
被动“避害”还是主动“趋利”
国企进入房地产业，是被动“避害”，还是主动“趋利”，或是两者兼而有之？
一国资房企负责人告诉记者，今年以来公司贷款变得“特别宽松”，往往是多家银行主动找上门，请求“帮帮忙”贷点款；对有些上十亿的项目，则会由总行的领导亲自来打招呼，“跟民企不同，巨大的资金优势使国企在房地产市场左右逢源”。
民生银行近日发布的《地产金融蓝皮书》认为，国有资本涌入房地产市场有三大因素：首先，融资能力强，融资成本低；其次，国企的主业正因消费不足而导致产能过剩，房地产行业去库存化进度远比其他行业理想，国企急于扩大地产比重；再次，央企多为垄断性行业，可以用垄断行业的暴利弥补房地产行业短期的微利甚至亏损，以快速扩大在房地产行业的份额。由此，民生银行认为：“国进”不仅仅是货币政策和经济结构调整的伴生现象，更是现行经济体制和政策的必然产物。
一位不愿具名的国企负责人说，原先国资委规定只有１６家央企可以进入房地产，其他企业不能进入。“但这两年来，可能是央企的部分企业，特别是传统加工企业、生产制造企业效益不理想，出口又受影响，所以倾向于在房地产业中加大投资。”
长期研究楼市的上海市政协人资环建委专职副主任孙钟炬认为，国企纷纷进入房地产业，既是“冒险意识”推动，也是“利益驱动”使然，“今年以来房地产业迎来了一个反常的‘黄金时期’，增强了企业的冒险意识。此外，目前房地产业是一个‘短平快’的行业，出效益快，风险却小，在很多企业看来无疑是最有收益的投资渠道”。
应警惕“国企热”做大楼市泡沫
一些分析人士认为，不少“土地”遭遇闲置，恰是因为企业资金薄弱、无力开发所致；而国企尤其是央企拥有稳固的资金链和强大的开发能力，能促进土地资源的充分利用和深度开发。还有人认为，国企拿地是行政力量对房地产市场的管控手段之一，将为日后的楼市调控创造更多主动权。
另有一些业内人士认为，国企“强悍”入市，是抬高地价、加快房价上涨的重要原因。一位进入上海已有１０多年的港资房企人士说：“现在一些国企连楼面价超过２万元、３万元的地都会毫不犹豫地去拿，这让大家有些担心，如果一两年后这样的价格卖得动，那就说明房价上涨太快了；如果企业不开发，那就是炒地，借此融资圈钱。”
他说，一些国企的主业并不是房地产，但频频制造“地王”，这将加剧市场的泡沫化、非理性程度。“我们不怕国企进来，但如果有些企业不考虑资产回报率、财务负债率，而只管依靠巨额的银行贷款和股市融资，非理性地拿地，那将对市场造成很大冲击”。
孙钟炬还认为，国企尤其是央企与地方政府一向“关系深厚”，地方政府不会“傻”到去收回国企手中的地。这样一来，“土地闲置两年即收回”等政策的权威性将遭遇挑战。
业内人士建议，要进一步加强对信贷资金流向的监管，防止资金过量流入房地产市场；尤其要规范不以房地产为主业的国企的投资行为，严控国企资金非理性进入楼市。此外，还应完善国企投资房地产的风险评估和风险控制，严查国企炒楼、炒地行为。
相关报道
土地向“大户”集中易形成垄断
【新华社长春１１月４日电】（记者郎秋红）吉林省长春市的土地市场近两个月来高潮迭起，“地王”频出，但是参与者主要是中海、万科等国企或上市公司，土地正在向“大户”集中。
据了解，万科在最近半个月里已经两度出手，拿下长春市近６３万平方米土地；中海也大手笔投入，１０月３０日通过２６３轮竞价，以１４．６４亿元拿下１４万平方米的“长铃地块”，成为“地王”；此前，保利曾于９月初斥资５．４亿元在长春净月经济开发区拿地。
长春某中型房地产企业经理表示，土地向大开发商集中的趋势，并不是一种好现象。
因为这会形成垄断态势，一些中等开发商根本没有办法与大开发商进行竞争，这些大开发商就有了对房产售价的定价权，最终受到损害的还是普通购房者。
最新数据
城市住宅成交面积１０月大幅上扬
【据新华社天津１１月４日电】（记者王晔彪）中国指数研究院数据信息中心的监测显示，开发商在１０月加大推盘力度，各地房交会也相继展开，１０月全国楼市总成交面积环比上涨１１．６４％。
从供应情况来看，１０月份，经过“金九银十”的消耗，各城市库存量普遍下跌。重点城市中，杭州库存量下降最大，环比下降超过１０％，广州和深圳，也有较大程度的库存下降。
从市场需求来看，１０月２１个城市成交面积环比上升，超过被监测的２９个城市的２／３，总成交面积环比９月份上涨约１２％。１０月份成交面积最大的是重庆，超过３００万平方米。
从成交价格来看，１０月各城市住宅成交均价以上涨为主，能监测到价格的７个重点城市中，北京和武汉涨幅位居前列，环比分别上涨２１．１７％和８．５３％。仅上海和深圳价格走跌，环比分别下跌９．８６％和３．０８％。
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