文前提要：近期，豪宅市场的火热无疑成了各方关注的焦点，这种分化的走势其实也是由多种原因造成的。综合各方面因素分析，在当前楼市的大背景下，高端住宅的后市仍然被市场各方所看好，而这也值得投资者多加留意。

豪宅成楼市热点

       “十一”长假刚刚过去，房地产市场又再次成为了市场各方关注的焦点。在“十一”长假中，市场上最为热门的话题莫过于房展会了，而从今年全国一些热点城市房展会的表现来看，市场并没有像前阶段那样热闹。从上海的情况来看，上海“十一”假日房展会虽然参展商数量明显多于往届，参观人流量也不小，但是较低的下定率无疑是近期市场表现的最好写照。据了解，参加此次房展会的上海本地楼盘均价高达20000元/平方米，远远高出去年“十一”和今年“五一”房展会12000元/平方米的参展均价，创下历届“假日楼市”历史新高。上海中原研究咨询部高级经理马冀表示，房展会主要表现为房产价格居高不下，成交行情渐显疲态，楼盘供应更趋外围，从而使得买卖双方多空博弈再现。

据了解，国庆长假正常交易的5天时间里，上海住宅成交量为8.46万平方米，这一数据仅仅略好于国庆长假历史上成交最低点的2008年，而且不仅是上海，其他城市的楼市同样也是表现平平。然而与此同时，有一个现象却引起了市场广泛的关注，在其他类别住宅市场表现波澜不惊的同时，豪宅市场却是一枝独秀，受到了投资者的热烈追捧。

有一个数据颇为有趣，根据上海凯弈投资咨询管理有限公司市场部的统计，9月上海楼市成交量环比8月下降20%~30%，但房贷签约规模却与楼市交易量有着不同的表现。从凯弈的贷款数据可以发现，9月凯弈的贷款签约额比8月微幅上扬，但签约套数环比8月却下降了20%左右。从凯弈投资目前的贷款数据中可以发现，100万元以上的贷款占到了总贷款金额的60%左右，500万~1000万元左右的贷款也不在少数，从这些数据就可以看出近几个月豪宅市场的交易非常火爆。

    有一个例子颇能说明问题，近期李嘉诚旗下的和记黄埔将收租10多年的上海内环惟一可售别墅——四季雅苑转租为售，单价在10万元／平方米左右，而据了解，其单栋价格超过2000万元的独立别墅开盘当天早上就被抢购一空。另据“易居中国”的一份统计资料显示，8月上海均价4万元/平方米以上的商品住宅，在成交量和总金额上均创造历史新高：共成交566套，约14.03万平方米，总成交金额达到74.17亿元，比7月份的历史高位307套多出259套，成交面积超过了上半年13.27万平方米的总面积。而根据中原的统计，随着“翠湖天地嘉苑、星河湾、外滩黄浦湾”等一批豪宅项目开盘，上海豪宅市场成交量迅速放大，并在8 月创出新高。豪宅价格年初还处于下降趋势中，但到4、5月份时，价格迅速窜升，月涨幅一度超过8%。部分项目价格和年初相比，涨幅甚至超过50%。如翠湖天地较年初涨80%，仁恒滨江园涨57%，世茂滨江花园涨幅亦达到49%。

其实，近期豪宅市场的热销，并不仅仅出现在上海，像深圳、北京等主要城市都早已出现了豪宅热销的景象，比如北京中心区的北京尊府4月、5月连续都成交超过70套；位于深圳传统豪宅区的卓越维港名苑4月中旬推出后，当月就销售了62套；杭州超大户型和天量总价著称的东方海岸公寓新推一批房源，当月成交88套，均价约34500元/平方米。

市场走强有原因

那么，在当前市场明显处在高位的情况下，豪宅市场又怎么会愈走愈强呢？对此，上海凯弈副总经理赵炜认为，投资者之所以选在这个时机出手，也是基于二方面的原因。一是投资者对通货膨胀后人民币升值的预期增加；二是豪宅的稀缺性、保值性及不可复制性也让许多投资者产生了浓厚兴趣。

而克而瑞（中国）首席研究员陈啸天则认为，豪宅走强的原因，首先是未来通胀预期的增强，由此不少人将目光转向保值增值能力较强的高档住宅，在预期不变的情况下，高档住宅将持续火热。还有一个重要的原因是，高档住宅价值前期被低估。在2008年市场低迷时，高档住宅也一度出现了无人问津的状态，因此其价值被一再低估，高档住宅的价格也是一跌再跌，例如2008年上海的翠湖天地一套二手房曾以4.5万元/平方米的单价出售。尤其是李嘉诚战略性低价抛售世纪商贸广场、高档公寓御翠豪庭、御翠豪庭商铺等上海物业后，专家看淡市场，高档住宅价值被严重低估。而今年随着市场回暖，这些被低估的高档住宅未来将有较大升值潜力，这也推动了高档住宅的持续走好。

许多人都会问这样一个问题，在豪宅巨量成交的背后，其购买对象究竟是些什么样的投资者呢？中原地产的监测数据显示，今年1~8月，上海新推的豪宅项目成交中，上海客户比例较高，约占63.9%，其余为内地、港澳台或外籍人士购买。但值得关注的是，有部分楼盘上海本地人的购买比例不足一半，如仁恒河滨城34.9%，世茂滨江花园36.8%。而在二手豪宅市场上，其他地区人士购房比例则更高，比如在上海15个知名豪宅楼盘的二手成交案例中，上海本地人购买仅占33.1%，个别楼盘的外来人士几乎占了绝大多数，如华山夏都苑的上海本地人购买比例仅为10%。

表1 上海部分豪宅项目新盘成交客户构成情况(2009年1~8月)

（数据来源：上海房地产交易中心）

表2 上海部分豪宅项目二手成交客户构成情况(2009年1~8月)

（数据来源：上海房地产交易中心）

　　而据了解在北京，不少豪宅的购买对象主要是来自于外籍高端客群及有海外背景的华人群体。有专家分析认为，金融危机后金融证券等投资方式造成海外高端买家的资产损失惨重，而内地高端物业却因始终处于相对稳定的波动空间而备受海外买家的青睐。

后市仍然被看好

而接下来大家关心的就是，豪宅市场未来的走势会是如何呢？综合各方面分析判断，在当前楼市的大背景下，其后市仍然被市场各方所看好。而且从豪宅成交客户的结构来看，当前的豪宅市场早已不是本地区的市场，更是以全国乃至全球的市场。

第一太平戴维斯近期发布的报告分析认为，在不久的未来，对高端住宅市场强劲的需求有望持续，无论是租赁还是销售价格，都将保持上涨趋势。高力国际华东区研究与咨询部董事李庆贤认为，在楼市处于上升周期时，购房者通常愿意付出一个较高的溢价，故可造就豪宅的高价位。但除此之外，稀缺的地段和景观、开发商品牌效应等因素亦支持着豪宅的高价格。华润置地（上海）公司董事总经理谢骥则表示，在波动的行情下，拥有资源稀缺性的地段及高品质的产品，无论对于开发商还是个人投资都是稳健的方向，就像华润即将推出的外滩九里项目，目前已经有很多客户在询问了。

    最后地价的因素也值得大家留意，根据中房指数系统的统计，目前北京、上海、广州和深圳四大城市中2004~2005 年获得的土地基本已经开发并售罄，2006 年获得的土地也已逐步进入销售末期，而随着2006年之前获得的土地逐渐被市场消化，2007 年后出让的地块将成为今后较长一段时间市场供应的主力，未来高地价推动高房价的趋势将较为明显。