| 来源： |
卓越理财 |
发布时间： |
2009年10月15日 10:12 |
作者： |
高静;陈寿彭 |
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文/高静 陈寿彭
2009年8月，全国楼市总体成交量环比小幅下降，但同比涨幅依然处于较高水平。全国12个重点城市综合指数和住宅指数全线攀升，上涨幅度呈扩大趋势；写字楼和商铺指数升多跌少。由于部分城市供应量上升，多数城市出清周期与上月持平或小幅下降，出清周期持续显著下降的趋势或将终止，预计9月全国住宅价格保持上涨的趋势，但升幅将缩小。
城市综合指数环比全面上涨，价格稳步上升8月，十二个重点城市综合指数环比均上涨，幅度呈扩大趋势。北京综合指数环比增长2.31%，比上月提高0.85个百分点，涨幅仍居12个城市之首。排在二三位是依次是天津和成都，环比涨幅分别为1.59%和1.56%。写字楼指数和商铺指数涨跌互现，但上涨企业明显增多。
12城市住宅指数全面上扬，北京、成都涨幅居前在4-7月全国大多数城市成交量持续上涨的推动下，8月部分开发企业继续趁势提高报价，全面拉升了本月住宅指数。12个重点监测城市住宅价格指数环比均保持增长，北京、成都、天津环比增幅居前，其中北京增幅最高，环比上涨2.85%，涨幅比上月提高0.88个百分点。从同比变化看，深圳和天津同比涨幅居前，幅度分别为8.85%和5.18%。
部分城市新增住宅供应量大幅增长，北京涨幅最高8月，在我们关注的8个重点城市中，有5个城市住宅新批准上市面积环比和同比均实现增长。其中，北京市环比上涨156.0%，涨幅较7月提高了173个百分点。排名第二位的是成都，环比和同比增长分别为43.1%和70.3%。
深圳、武汉和杭州住宅新批准上市面积环比均出现下降，降幅分别为59.4%、31.3%和30.6%。其中，深圳由上月环比上涨98.4%转为下降59.4%；武汉由上月环比上涨35.8%转为下降31.3%；杭州环比下降30.6%，降幅比上月提高7.5%。
多数主要城市住宅成交量环比下降，同比仍大幅增长2009年8月，重点城市中除天津外，其他城市住宅成交均环比下跌。其中，苏州由上个月环比增长20.9%转为下降28.76%；南京由上月环比上涨16.3%转为下降19.24%；北京由上月环比上涨1.1%转为小幅下降6.65%。天津环比增长6.08%，涨幅比上月下降25.84个百分点。
住宅库存出清周期下降速度减缓进入8月，全国住宅库存消化速度减缓。我们重点关注的8个城市中，有4个城市的出清周期与上月持平，分别为北京、深圳、上海和杭州。出清周期最少的是上海和杭州，皆为2个月，可售面积分别为524.26平方米和81.87平方米；而出清周期最长的两个城市为武汉和北京，出清周期分别为12和8个月，可售面积分别为1276.66平方米、1466.44平方米。预计随着市场住宅成交量环比增速的下滑，以及新增住宅项目的加快入市（金九银十的到来将提高企业的推盘力度），重点城市出清周期或将止稳回升。
8月重点市场总体销售环比下降，龙头企业降幅更大8月，我们重点关注的12个城市共实现住宅销售面积1366.75万平方米，环比下降5.9%。同期，重点企业销售面积环比下降显著，除富力外，万科、保利和金地销售面积分别为49.5、41.78和16.66万平方米，环比分别下降15.1%、7.26%和13.9%。值得关注的是富力地产8月实现销售面积18.61万平方米，环比上升7.6%。重点企业降幅高于市场同期可能与企业上半年销售速度更快、去库存化力度更大、现有存货不足有关（上半年万科、保利地产等龙头企业明显跑赢大市，行业集中度进一步扩大）。随着万科、金地等企业加大开发力度（近期两家企业分别提高了全年新开工计划），将给企业带来更多可售资源，龙头企业销售业绩有望继续保持较高水平。
不过由于近期全国住宅价格处在一个上升通道，并且重点企业凭借自身的品牌知名度和产品品质更易获得价格的主动权。在销售面积环比下降时，销售额下降幅度相对较小。8月，万科实现销售额48.2亿元，环比下降5.86%，大大小于销售面积的降幅；保利在销售面积环比下降的情况下，实现销售额34.56亿元，环比上升1.38%；金地实现销售额21.26亿元，环比下降14.17%，与销售面积降幅基本持平。富力8月销售额增长超过15%，增幅在四家企业最高。
2009年8月，全国及主要城市商品住宅总体成交量环比小幅下跌，同比仍大幅增长；12个重点城市住宅价格指数环比全线上涨。新批准上市住宅面积环比涨幅超过15%，住宅库存出清周期与上月持平的重点城市扩大到4家，出清周期持续大幅下降的趋势或将终止，随着二套房贷政策的严格执行或进一步收紧，预计未来全国楼市将出现分化局面：上海、杭州等住宅库存或潜在供应不足的城市价格将会保持上升趋势；而库存充足、出清周期长的城市价格上涨增速将会明显放缓。在住宅市场成交放缓的背景下，重点企业8月的销售面积降幅较大，但由于其强大的品牌号召力，销售额波动较小，预计龙头企业四季度的新上市面积将保持增长，为企业创造更高销售业绩提供"弹药"。
（高静陈寿彭中国指数研究院总院中国房地产指数系统）
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