| 来源： |
第一财经日报 |
发布时间： |
2009年09月17日 09:51 |
作者： |
郝倩 |
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上海长风“全国新地王”诞生后，附近二手房纷纷跳价，甚至自信房价可达5万元/平方米，但这或许只是效果短暂的兴奋剂
郝倩
上海长风地区一处临街无小区的公寓，房龄15年，60平方米，简单装修，户型属于早被淘汰的S型。前几日，房东通知台庆房产曹阳店店长马超，把挂牌价从1.6万元/平方米跳到1.9万元/平方米，调价幅度近两成。
“相比5万元/平方米的未来房价，这个价格简直‘太便宜了’。”这位房东自信地说。
什么，5万元/平方米？凭什么这样大胆预测？
房东的底气来源于最近刚刚诞生的“中国新地王”，这套60平方米的房子就在“新地王”附近。
10日，中海地产豪掷70.06亿元拿下上海长风6B、7C地块，楼板价高达2.24万元/平方米，而周边二手房均价不过1.6万元/平方米，稍远处的新楼盘均价则在1.8万元/平方米。面粉价再度高出面包价。
正是这2.24万元/平方米的楼板价勾起了人们对该区域未来房价的无限遐想。有此预期，何不立即行动？
于是，不少房东加入跳价大军。
马超告诉CBN记者，在他所接触的客户中，过半房东都在“地王”出炉后要求调整挂牌价，加价幅度多在每平方米千元左右，少数精装修的房源加价达到2000元/平方米。
这是否又是地价推高房价一个鲜活的案例？这样的跳价幅度能被市场消化吗？“地王”频现，开发商大举拿地，是否是在酝酿几年后楼市再次下行？
沾光“新地王”
“大家几乎都是在‘地王’的消息见报后‘行动起来’的。”马超说。例如，4、5月份该板块价格几乎都在1.4万元/平方米以内，7月份提升到1.5万～1.6万元/平方米；但是“地王”落定之后，“距离‘地王’越近的板块涨价越凶猛，跳价幅度依照距离‘地王’远近而有不同。”
有二手房挂出的“宣传标语”中，首先强调的甚至就是“中国新地王旁边”。
经过几级跳，原本需要半年甚至一年才能等到的回报，居然能在一夜之间提前实现了。
根据CBN记者了解：距离“地王”有些距离的象源丽都，8月份成交均价为17126元/平方米，9月份则是17847元/平方米。这期间，即使是“急抛”的房子也将挂牌价冲高到近2万元/平方米。紧邻长风生态商务区的名师华苑，最新挂牌价21845元/平方米，以往不足2万元/平方米有大把房源。
此外，在“新地王”所处的泛真如城市副中心区域周边，公寓与办公类物业的售价差距不大。按照房地产业的规律，办公物业售价一般高于住宅，但经过这一波的跳价，“新地王”周边房源纷纷向“未来售价预期”靠齐，甚至觉得卖2万元/平方米都亏了。而附近在售商住项目“金沙商务广场”均价也不过是16000元/平方米。
“买家的账算得比我们还要清楚：地价2.2万元/平方米有余，售价怎么也要在4万元/平方米以上。有买家甚至打听到‘新地王’中可能有保障房的配建任务。因为配建房在价格上丝毫没有弹性，所以最终‘新地王’上建出的商品房一定要高于4万元/平方米，并可能达到5万元/平方米的标准。”马超这么向CBN记者解释5万元预期房价的来历。
不过，据《劳动报》报道，长风6B、7C地块原本要求配建5%的保障性住房，但在挂牌过程中无人竞购，上海市普陀区住房保障和房屋管理局之后在网站上回复提问时称，“本地块内不宜实物配建保障性住房”，这使两地块的开发成本大大下降。
短期兴奋剂
这种靠“地王”仙气跟风涨价的情况其实全国各地都是如此。
此前，北京广渠门外10号地以10.22亿元被富力地产拿下，折合楼面地价15100元/平方米，有业内人士算账：地价加上建安成本、财务成本和营销成本，这个地块住宅至少需要28000元/平方米才能有所盈利。所以该地块一成交，数日内周边项目普涨10%，部分二手房售价飙至30000元/平方米。
广州珠江新城住宅“地王”拍出后的第二天，珠江新城众多楼盘就开始涨价，一次性提价1000～2000元/平方米，一套200平方米的房子一下子就从20万元涨到40万元。
“长风地块的出现，必然导致9月房价的新一轮上涨。但是，进入8月以来，由于国家信贷的收缩和二套房贷的严格执行，需求已经出现疲软现象。所以可能房价上涨成交量上不去，甚至到10月后出现成交下滑，市场中出现拉锯战。”易居中国分析师薛建雄对CBN记者分析说。
其实，之前已有先例表明，“地王”或许只是房价短期内的兴奋剂，并不说明中长期内仍是利好。
2007年底仁恒以超出板块房价的水平拿下新江湾地块时，当时新江湾的房价一下子涨到2.5万元/平方米。但由于短期房价上涨过快，加上上半年消化过快和政策调控，最后房价在长达半年的调整之后出现下跌。
事实上，买主们的热情并没有像卖主们那样高涨，挂牌价高企反而抑制了他们购房的想法。
“最近和买家做过互动，发现买家已经开始犹豫不决，他们觉得现在的房价已经高得离谱。在这样的背景之下，买主并没有增加。”马超说。
按照这家地产中介所做的统计，有意愿的买家可以接受1.5万元/平方米的房价，所以当一套当地的二手房挂牌1.7万元/平方米后，两个月看房客不超过10人。
同样，由于卖家的过度自信，大多数该板块的中介行在这几个月内成交量“锐减”两成，甚至三成。成交量的下跌在7月份尤为明显，至今仍未见“回暖”迹象。
新周期启动
“地王”推高周边房价，涨势再向外扩散，带动更大范围的房价上涨，这似乎是不证自明的逻辑。然而现实中，“地王”频现往往意味着市场已经埋下供给过剩的种子。
“眼前来看，地价的确在推动房价上扬，但是最终决定房价起伏的要素中，经济指标的增长、供需关系以及预期才是决定因素。而由于经济指标的下跌，以及供需关系的逐步调整，业内对于下半年，以及明年上半年的预期都有些悲观。在中国的楼市周期而言，短期2到3年之内一定会有调整，但是5年为期，一般都可解套。”北京师范大学金融研究所所长钟伟对CBN记者表示。
从今年这一波“无准备复苏”来看，敏感的开发商似乎第一次意识到中国房地产行业的一个新特点：短周期化。虽然开发商的信心在数月内倍数膨胀，但他们也不相信房地产只涨不跌是铁律。
“市场调整周期越来越快，房地产企业的策略必须调整去适应市场周期，更多的企业开发周期也变得更为短期化。而短周期带来的是更多不确定性。好在，住宅价格具有弹性，在市场不好时，可以‘随行就市’地出货。”上海复地集团董事长范伟在接受CBN记者专访时表示。
在很多城市，两年前受“地王”带动房价之后均相继陷入困局，部分楼盘不得不“降价大甩卖”，很多开发商都有过被“地王”套牢的“危险经历”。从这一意义来说，凭借“地王”来拉动房价，无异镜花水月。
2007年那波“地王”热潮，留下众多未开发的土地，各级政府正在着手处理遗留问题。
8月初，广州市国土房管局曾公布一个数据：当地2007年的27个“地王”中有20个未正式动工。其中1个“地王”被无偿收回并没收保证金，另有6个被“缓刑”。
国土资源部近日则对开发商囤地发出最严厉警告：非政府原因造成商品房用地闲置的将严惩不贷。
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