| 来源： |
理财周报 |
发布时间： |
2009年08月24日 20:03 |
作者： |
王瑶 |
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理财周报见习记者 王瑶/文
家住上海黄浦区的徐峰和未婚妻两个人都是公务员，由于估计明年世博会期间两人的工作都会比较忙，所以打算在明年底筹办婚礼。这婚房的准备成了徐峰一家目前的首要任务，结婚后小夫妻俩一共可以公积金贷款60万元，首付小徐家里也给准备六十几万。
万事俱备，只欠东风。什么时候入市买房？小徐一家从年初一直观望到年中，房价却是只涨不跌，所以迟迟没有出手。7月份，北京的同学来上海玩，大家谈起买房的尴尬，朋友们告诉他北京房价在奥运会后暴跌；早就对此有所耳闻的小徐家人马上联想到了上海世博会后的房价，这下子原本被动的等待里隐隐地充实进信心的成分。
的确，被誉为“经济领域内的奥林匹克”的世博会，即将成为北京奥运会后中国的又一大国际盛事。这两者对当地房地产的影响容易让人产生联想和比较。世博会后上海的房价会不会像北京的房价一样步入低迷呢？两次盛会对两地房地产市场的影响上又存在哪些差异？我们试图寻找答案。
宏观经济背景
两者所面临的宏观经济环境截然不同。“2007年，伴随着经济过热，国内楼市的快速上扬，房地产市场资产泡沫日趋严重。奥运结束以后，膨胀的房地产市场不可避免的进入到调整周期，加上08年下半年恰逢国际金融危机，市场深度下调，房价回落也在情理之中。”汉宇地产副总经理杨坚东认为，“从世界整体经济环境而言，主要发达国家经济在今年三季度就会见底，在出口和消费回升带动下，实体经济将转向全面复苏，市场泡沫经过阶段性的挤压，上海房地产市场将面对的是转入上升周期的宏观经济，利好因素更多。”
活动持续时间
奥运会与世博会两者持续时间上的长短差异也决定了两者对当地的影响周期和程度。虽然两者都经历了比较长的申办和筹备周期，但奥运会的举办时间只有17天，所容纳的人数（售票数）只有700万左右，世博会持续时间长达6个月，目前预期是7000万的人次，是奥运会的10倍。因此，相比北京奥运会，世博会对于上海的影响的周期更长，经济效益更大。
投资规模
世博会仅世博园区的面积就达到了5.28平方公里，投资规模达180亿元。根据上海市发改委公布的数据，仅08年和09年，因为世博会的配套工程建设，就将带动投资5000多亿元，世博会带动的投资规模已经远远超过了北京奥运会3000多亿元的社会投资规模。
带动板块的发展
体育场馆周边区域VS世博新城规划改造。
奥运会前， 整个北京的房价自2006年开始三级跳式飞跃。在城北，“鸟巢”和“水立方”附近的楼盘奥运前最高单价达6.5万元。亚奥区域的11个板块短短几年间大幅上扬，最高涨幅达到250%；场馆周边区域的规划概念被提前透支了。如今时隔奥运会一年，亚奥、朝阳公园、四方桥和石景山四个临近奥运场馆的板块相比同城其他热门上涨乏力，后劲不足。
世博园区，约四分之三集中在浦东新区西南部，并涉及浦西的黄浦区和卢湾区。其中受益最大的无疑是浦东三林板块，作为原先配套商品房基地的板块，自从拥有世博会概念之后，建设规划及后市预期连上台阶，万科、金地等知名开发商的进入也大大提升区域的市场认知度。三年来新房价格从七八千翻至近两万。
2010年，世博区域内将拥有5条轨道交通，成为上海内外环间轨道交通配套最密最好的区域。根据最新的发展战略，以三林世博功能区为代表的浦东世博周边区域，计划未来建成一个“世博新城”，成为上海的第五个城市副中心，辐射范围则着眼于浦东与南汇合并后的整个大浦东地区。
场馆和土地的处置
相比较奥运体育场馆的永久性保留，世博会所有的外国国家馆均为临时建筑，因此世博会建筑中的大部分都将拆除。
“场馆拆除，取而代之的将是几百万平米的新建筑。对于房地产开发商来说，这其中隐藏着巨大的商机。”杨红旭指出，“世博会结束后，作为世博会的永久保留建筑，一轴三馆、世博村、世博公园等建筑都将成为上海新标志，为三林的发展积聚人气的同时，也为逐步打造国家级滨江现代服务业集聚区的功能定位奠定基础，为三林文化的推广埋下了伏笔。”
前期上涨的动因
“今年三四月份以来，上海房价的这一轮上涨主要源于高端物业的需求放大，是外来资金流入带来的投资和避险需求增长所带动的；并不是因为世博会的概念。”中原地产研究中心马冀强调说，“比较而言，北京奥运会前的房价上涨并没有这么多的外来新增需求。房地产市场泡沫是一方面；奥运概念也是重要成因。”
会后的供给量变化
汉宇地产研究中心主任邵明浩，提到了世博期间停工对新房存量的影响：“涉及世博板块的房地产项目被政府部门要求在明年4月至11月期间停止施工、拆迁等工程。”他指出，“世博会周边房地产项目的停工时间很长，远超过奥运会期间。如此长时间的停工可能会加剧周边新房源的供求矛盾。阶段性的供应紧张也会对房价形成支撑。”
“总的来说，奥运会和世博会并不是影响房价变动的主因。这两个事件对房价波动周期的影响却只是局部的。”克而瑞高级分析师林戈指出，“世博园区建设所保留配套基础设施，为该区域日后再造成新的商业中心提供了诸多成功要素。既提高了区域土地基础价值水准，又提供了较大体量的可供开发土地，世博园区的二次开发很可能将成为撬动下一轮上海楼市发展的契机。”
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