| 来源： |
每日经济新闻 |
发布时间： |
2009年08月12日 07:57 |
作者： |
杨羚强 |
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每经记者 杨羚强 发自上海
清不清库存？买不买地？加不加开工量？三个看似简单的选择题，却是房地产市场复苏之际，影响开发企业下半年发展的艰难抉择。地产公司能不能抓住机遇，在新一轮经济发展周期中突飞猛进，或是成功躲过宏观政策调整给行业带来的不利影响，全在公司决策层给这三道题写出的答案上。
难题1清不清库存
今年初，几乎所有开发商的主要任务就是清库存。但是，在上半年楼市持续升温、公司库存已经消化大半的情况下，是否还要继续执行清库存策略？
由于去年大多数地产开发商选择了停工、减开工量、延缓施工速度的做法，实际上后续楼房供应量已经有可能出现青黄不接的情况。如果此时再一味清库存，极有可能导致公司在房价最高的时点上无房可卖。但是，假若不清库存，捂盘不卖，也有可能在后期遭遇市场量价齐跌风险，届时房子滞销，公司的资金链都会出问题。
一位不愿意透露身份的某开发商营销经理表示，此前公司便是因为上述顾虑，选择了少量多批的销售模式。但是，上海7月1日出台了打击 “捂盘”的规定，这让公司的上述销售策略失效。
专家认为，全国其他省市也有可能效仿上海，出台类似的规定，少量多批的销售策略可能会最终失效。
难题2加不加开工量
对开发商来说，“清不清库存”这道选择题，还必须结合“加不加开工量”的选择一块进行全盘考虑。
国家统计局数据显示，今年1~6月，虽然全国商品住宅的开发投资同比增长了7.3%，但北京、上海、广东等经济发达地区的投资额度却同比下降了10%以上。而且1~6月房屋新开工面积为4.79亿平方米，同比下降了10.4%。
事实上，在今年一季度，“减少开工量”一直是行业的流行语。一直到市场回暖后的四、五月份，以万科、富力、保利等为代表的房地产行业龙头企业才纷纷宣布要增加开工量。
行业龙头的动向，也并不代表整个行业的趋势。事实上，很多开发商目前仍然在观望，尤其是2007年的“地王”项目，更有多块项目一直被闲置着。
“按照目前的销售情况，现在的库存大概只够3个月卖。但按照年初的销售量，现在的库存可以卖的时间就长了。”易居中国分析师薛建雄曾如此评价上海楼市目前的供需格局。
商品从开发到销售，时间长达一至两年，中间的变数太多。开工量增加了，但市场销售却大幅减少，那该怎么办？看来，开工量的问题，得让房企老总们大伤脑筋了。
难题3拿不拿地
市场回暖，不仅使得开发商面临后续供应不足的问题，土地储备也被大量消耗。来自易居克而瑞等机构的数据显示，目前上海多家地产公司的土地储备面积，仅和上半年的市场规模接近。
方方房地产工作室的报告更指出，按照金地在上海去年的销售量，现有的土地储备甚至不够开发一年，拿地已经成为很多公司刻不容缓的需求。
但是，很多开发商在拿地时却很犹豫。今年前3个月，虽然有绿地、保利等在土地市场上表现活跃，但更多的公司在静观其变，万科便是其中的代表，今年前3个月，万科在土地市场一无所获。万科执行副总裁肖莉曾说，万科错过了最好的拿地时机。
即使后来万科在五、六月份连续拿下18块土地，但这些土地所处的位置大多只是二线城市，一线城市却鲜有斩获。原因之一，便是大部分开发商都想在一线城市拿地，导致一线城市的地价疯涨。
事实上，由于包括央企在内的众多实力企业的参与，一线城市的开发用地价格也一涨再涨。
是否花巨资购入一线城市的 “地王”，也将是下半年房地产公司重点考虑的问题。错过这些“地王”，有可能错过楼市复苏以后的新一轮牛市；而购入这些“地王”，则很可能重蹈“晒太阳”的覆辙。
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