| 来源： |
第一财经日报 |
发布时间： |
2009年08月07日 07:57 |
作者： |
叶国靖 |
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房东频繁跳价，潜在买家停止追涨
叶国靖
“道高一尺，魔高一丈”。当“跳价”成为二手房买卖双方都挂在嘴边的流行语的时候，一些机敏的中介开始推出“倒签合同”，以锁定卖家的出售价格，借此提高成交率，最终斩获佣金。
倒签合同
2009年4月份开始，随着二手房卖家的跳价风重新刮起，“倒签合同”的做法频频出现在上海二手房市场。所谓“倒签合同”，就是卖家和中介机构事先约定一个卖家单边满意的出售价格，然后中介与卖家单方面订立一份买卖合同，在这份合同中将最终成交价格事先确定下来，然后由中介根据这一价格来寻觅潜在的买家。由于这一做法有别于传统的先撮合买卖双方再签署合同的正常买卖流程，业内将其称为“倒签”。
21世纪不动产上海锐丰金桥瑞仕店经理胡国良近期操作了一个“倒签合同”案例：浦东金杨板块未来小区的一位业主将其一套107平方米的房源挂牌出售，报价为“213万元到手价”。
考虑到该房源为业主诚意出售，在市场上也属于稀缺房源，有多组意向客户在寻求类似房源，但报价略低于市场价位，胡国良遂与该业主达成一致，约定以213万元的价格抛售该房源，有效期为三天。第二天，即有买家接受这一报价，成功交易。
21世纪不动产上海区域市场研究主管黄河滔解释，这一做法主要是围绕操作层面的付款方式、付款日期、交房条件等细节。这种先在买卖合同上把房屋成交价格等关键因素确定下来的方法，可以在一定程度上把成交价格“定格”，从而约束房东不断“跳价”。
易居臣信浦东区域总监朱继良介绍，现在的卖家心理很不稳定。7月份，三林板块等前期交投活跃的区域，价格均出现不同程度的上涨，由于房东普遍对未来房价继续上行充满信心，故惜售、跳价现象愈演愈烈，买方观望气氛浓厚。
事实上，“倒签合同”的做法最受益的无疑是买家和中介公司。对买家来说，“倒签合同”上的价格往往是令人满意的；从中介的角度，业务员也不会因为房东频繁跳价而夭折许多可能完成的业务，在成交率提高的同时，可增加佣金收入。
但是，房东对这一做法的接受度到底有多高仍存在疑问。同时，如果中介最终以高于约定的价格成交，溢价部分又该如何分配，也是待解的疑问。
跳价吞噬楼市持续繁荣
“倒签合同”的做法，折射出楼市目前存在的不安分因素，它正在慢慢吞噬楼市来之不易的繁荣。
上海合富置业市场研究中心分析师陈颖雅介绍，市场博弈加剧，观望之风又起。房东方面，随着前期二手楼市的逐步回暖，二手房市场业主惜售、跳价的现象十分明显；同时，楼市的逐渐转热也导致了诚意出售减少，多数二手房业主将所持物业挂牌的主要目的在于试探市场的行情，一旦出现购房意向，业主随即涨价。
21世纪不动产上海锐丰石门二路分行高级经理郁红卫表示，在南静安板块，由于业主仍在大幅跳价，而买家追涨热情不再，双方对后市预期逐渐背离。以区域内的主要标杆楼盘之一国际丽都城为例，7月初一套面积174平方米的房源报价为925万元左右，在短短两周内已飙升至1160万元左右，而数个意向买家的最高出价也仅约960万元，双方的价格差距近20%。
郁红卫指出，“若心理预期已经产生明显差距，交投双方经博弈、磨合后再度达成一致的过程可能需要3个月甚至更长的时间。加上目前房贷审批较为严格抑制了部分需求释放，今年的‘金九银十’行情或难以如期而至”。
昨天，21世纪不动产提供了一组门店调研数据：7月二手房成交套数环比减少10.11%，其中，环比降幅在三成左右的区域包括热点的长宁、黄浦、静安及徐汇。内环内正在成为各环线区域内交易量下滑的急先锋，环比降幅达18.5%，而内中环、中外环的环比降幅分别为7.0%和1.62%。同时，买卖双方在价格预期上最大已达20%左右的差距，成为全市7月二手房交易量下降明显的重要原因。
实际上，杨浦鞍山、闵行七宝、浦东塘桥等多个板块，因业主过度跳价，交投双方的心理价差已普遍扩大至15%~20%，不少买家因此决定暂缓入市。在业主跳价、二套房贷收紧、可售房源稀缺等几个因素共同作用下，上海7月二手房交易量从高点回落。值得注意的是，目前买卖双方对后市看法渐行渐远、价格预期扩大将使得博弈气氛加剧，未来数月的交易量或持续处于较低水平。
美联物业副总经理丁伟表示，随着市场可售房源的减少以及买卖双方心理价差的拉大，上海二手房成交量近期出现回落迹象。二手房房源消化量加速，但整体挂牌量却在以每月10%~20%的幅度逐月递减，导致市场可售房源量萎缩。加之房东频繁跳价，惜售心态加剧，迫使自住客停止追涨，观望气氛渐浓。房价的节节攀升对于价格极为敏感的自住客户心理影响较大，因而出现停止追涨现象。
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