| 来源： |
每日经济新闻 |
发布时间： |
2009年07月17日 08:34 |
作者： |
高喜善 |
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高喜善
今年五六月份，各地“地王”频出，一扫2008年以来土地市场交易低迷的颓势，房地产企业经营战略也开始由“现金为王”向新一轮“储地为王”转变。扑朔迷离的楼市也引发笔者关注。
首先来看导致新一轮“储地为王”的原因。一是政策利好。从2008年9月开始持续宽松的信贷政策，刺激投资的利好政策不断，普通商品住房项目资本金也有比例由35％调整为20％的利好。
二是市场利好。贷款利率下调、交易税费减免等利好政策的刺激，及年初部分楼盘低价入市的引诱，使楼市积压一年的刚性需求及改善性需求得到有效释放。2009年上半年，北京市商品住宅总成交面积达到943万平方米，同比去年增长92.75%。其中，交易总金额超过800亿元。
三是住宅用地供不应求，呈“僧多粥少”的格局。土地市场动态监测结果显示，2009年上半年房地产开发用地25532.90公顷，同比减少5.7%；其中，住宅用地供应22509.76公顷，同比减少9.5%。从近期“地王”争夺现场可以看出，SOHO中国、中化方兴等众地产大鳄均有在北京市场拿地的需求。
四是流动性过剩为企业“储地”注资。2009年上半年新增信贷7.37万亿元，如此大规模的信贷，在实体经济依旧疲软的背景下，其很大一部分流入或变相流入到楼市。而房企正好利用这些资金，通过储备土地来实现其未来发展大计。
五是通胀预期加速储地。大规模的信贷量加剧了通胀的预期，现金将贬值的“恐慌”心理使投资者多方寻找机会，如购置土地、房地产等资产来转移资金贬值的风险。
再来看看疯狂“囤地”可能引发的问题。一是谨防楼市泡沫的破灭。在实体经济尚未好转的前提下，仅靠流动性过剩支撑起来的楼市虚火过旺，在楼市租售比严重背离的市场环境下 （如住房市场，租金下降，房价上涨，目前租金售价比不到4％），楼市泡沫的风险已经开始显现。有关方面应该对楼市泡沫的再次破灭做预案，因为一旦政策效应殆尽，楼市进行新一轮调整，将殃及金融系统，对中国宏观经济的打击将是沉重的。
二是谨防“高价地”消化乏力。从目前高价拿地的企业来看，均以实力相对强大的国企或有国资背景的企业，还有就是大型品牌企业为主。高价拿地应理性，避免因噎废食。如方兴地产以40.6亿元天价拿下的北京广渠门15号地，目前楼面地价超过15000元/平方米，若其未来房价为30000元/平方米，那么，地价占房价比已超过50%，这种行为是否理性，是否是楼市上演的最后疯狂，需要未来市场来检验。在市场不确定的前提下，这些“天价地”也面临着市场与政策调整的双重风险，如2008年市场调整阶段，出现的“天价地”退地现象，是值得房企深思的。
三是警惕住宅用地“疯抢”可能引发的危机。据不完全统计，在2009年上半年全国爆出的21宗“地王”里，有15宗是住宅或住宅+配套用地。为何独有住宅用地成为香饽饽？这从一个方面反映投资者对未来经济增长缺乏信心。真正的投资者应该从商业、写字楼等经营性物业市场寻找机遇，而非住宅市场。住宅投资其实是一种短视行为，可以称作是一种投机行为。住宅用地的“疯抢”，也从一个侧面反映了我国房地产市场发展的 “畸形”。因此，如何有效引导投资需求，使住房市场回归民生保障体系，应该是当今政府必须重点研究的问题。
已经有很多专家一再指出，在全球经济衰退的大背景下，我们应该抓住经济结构调整的契机，静下心来解决中国经济中的深层矛盾和问题，而不是手忙脚乱地为救经济而救经济。楼市的疯狂，地王的崛起，绝非中国经济的福音，更不是经济复苏的象征。经济真正复苏的关键不在于楼市、股市的虚火，而在于实体经济本身真正回暖。在房地产非理性疯狂的表现下，一旦市场进行调整，将成为经济复苏的最大隐患。在欧美等发达国家经济逐步复苏的时候，中国则可能会因为楼市调整拖累实体经济而落伍。（作者系北京首佳房地产评估公司董事长）
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