| 来源： |
中国证券报 |
发布时间： |
2009年07月15日 07:39 |
作者： |
蔡宗琦 |
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□本报记者 蔡宗琦
二季度，中国住宅销售市场的复苏有力推升了高档住宅的售价和成交量。然而，受跨国企业预算缩减的影响，尽管降幅趋缓，大多数城市商业地产的租金依旧下跌，何时全面复苏主要取决于经济复苏情况。
与住宅市场让人惊叹的上涨加速度背道而驰，不仅仅是二季度，全年商业地产将持续面临供过于求的压力。尽管高端住宅市场出现一丝暖意，但业内人士仍预计此时的价格反弹可能导致市场再次进入观望期。
虽然新项目招租进展缓慢，但中档品牌正在逆市扩张。在2009年上半年，全球各经济体面对经济的下滑，大量国际高档奢侈品牌零售商主要以观望为主，停止了全球扩张计划，有个别的零售商关闭了业绩较差的店铺。二季度，项目招租进展依然缓慢，很多新项目没有按期达到预定的签约率，因此开业时间不断被延后。
DTZ戴德梁行研究部王晨介绍，目前，越来越多的开发商选择自持项目，只租不售。一方面，是考虑到市场销售环境的风险；还有重要的一点，是其意识到了保持统一产权，产生稳定的现金流，对项目经营以及企业发展的重要性。
另外，作为商业地产的重要指标，写字楼租金在今年二季度依然延续了下跌的走势。
仲量联行北京分公司董事总经理张莹指出，二季度北京写字楼市场需求比上一季度有小幅增长，但市场压力依然较大。二季度，北京写字楼租金比一季度下降5%左右。由于大量有实力的国有银行和有政府背景的国有企业需求的支持,北京写字楼的表现优于香港和上海写字楼市场，上海和香港二季度的写字楼租金分别下跌了8.9%和10.2%。
与上季度相比，本季度的高端住宅租赁市场在保持稳定的同时，呈现出了上升的趋势。DTZ戴德梁行的监测数据显示，北京市场每月整体平均租金从138.4元/平方米，升至139.7元/平方米，增长了近1%；空置率则从24.8%降至23.3%，下降了1.5个百分点。至于高端住宅销售市场，也呈现出回暖现象。整体高端销售市场的平均价格约为29,676元/平方米，比上季度上升了11.8%。
也有市场人士认为，价格的反弹不利于市场成交量的持续稳定恢复。仲量联行北京分公司跨国公司住宅服务部主管张红表示，2009年初，在住宅销售市场整体成交量同比大幅下滑的背景下，高档住宅的开发商对开盘时间及销售价格的制定表现得尤为谨慎，部分豪宅项目纷纷推迟开盘时间，静观市场的变化。进入二季度，新项目的后期单位以及原来降价幅度较大的热销老项目借市场回暖开始提价，市场l中出现了价涨量跌的现象。当前，在经济没有完全回暖的情况下，房价的快速上涨将不利于成交量的持续回升，市场很可能再次进入观望期。
总体来看，明年商业地产能否全面复苏，主要取决于市场对全球经济的发展以及国内经济展望。虽然目前大家普遍对中国经济的预期都保持积极乐观,但在国际市场，特别是在发达经济国家，主要还是在应对经济危机，致使投资活动萎缩，经济复苏的预期较低。
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