为更全面的了解国内房地产业界状态，本刊记者分别在首都北京、金融中心上海、西部城市西安对当地房地产的宏观发展状况及业界基层进行了调查。

　　北京：再现地王“走马灯”

　　《中国经济周刊》记者 姚冬琴/北京报道

　　在这个夏天，北京气温创下多年来的最高峰。一样火热的是土地市场——一周之内，“地王”称号三易其主。

　　6月25日，在北京市土地整理储备中心，通州区九棵树大街居住项目经过125轮竞价，最终被华美地产旗下的北京祈连房地产开发有限公司夺得，成交价17.4亿元，比起始价7.8亿元溢价122.9%。该地块的成交总价超过富力地产5月21日以10.22亿元拿下的朝阳区广渠路10号地，成为新的“地王”。然后，这位新晋地王的位子只坐了一天，便被后来者取代。

　　6月26日，成都中泽置业有限公司以19.6亿元拿下朝阳区奥运村乡一个地块，该地块规划建筑面积为148809.23平方米，平均楼面价达到了15216元/平方米，由此，该地块成为新的总价、均价双料地王。

　　但该地块的“地王”位子也只保持了4天。

　　6月30日下午，中化集团旗下全资子公司中化方兴投资管理（北京）有限公司击退SOHO中国、万科、保利、华远、华润等众多知名房企，以40.6亿元拿下此前备受关注的朝阳区广渠路15号地，楼面单价达16240／平方米，刷新了北京“地王”记录。即使在楼市最为火爆的2007年，北京最高“地王”——大屯路224号地，也仅为13800元／平方米。

　　实际上，这并不是朝阳区广渠路15号地第一次走上拍卖台。早在2004年，这个地块就曾经以18.2亿元的价格被首都城市房地产公司竞得，成为当时的地王，但是因为该公司未能及时缴纳土地出让金而被政府收回。从18.2亿元升值到40.6亿元，仅仅用了4年多的时间。

　　开发商：拍地走向“疯狂”？

　　“5月19日，广渠路10号地经历了21次报价，楼面价已达8572.41元/平方米，与起始价相比，暴涨幅度达到107.69%。当天，我预测该地块的最终楼面地价肯定会超过1万元/平方米。这种分析是当时业内最激进的判断。然而，最终的结果超乎所有人的意料。”北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋给记者讲述了广渠路10号地拍卖过程中的一个小插曲。

　　对于拿地所付出的高额代价，带队参与竞拍的北京富力地产总经理张辉甚至都表示遗憾，“我们不愿意拿地王”。他还呼吁同业在竞争时“要多一点儿理性”，避免付出过高代价，以减少土地在住宅成本中的比例，进而平抑房价。不过，他这一番劝告并没有让“同业”止步，之后更高溢价的地块连续被拿下。

　　“高地价毫无疑问会促使房价进一步上涨，一方面是高地价地块本身的成本导致售价的大幅上升；二是周边项目因为市场预期升高而提升价格。这一轮地价的提升并不是房价飙升的必然理由，但一定是房价飙升的必然标志。”杨少峰对记者表示，在现有的房地产开发游戏规则中，土地资源占据的地位实在太重要，让每个房企都不得不成为规则的俘虏。作为握有土地资源的地方政府，不能一方面担忧高房价导致的民生压力，另一方面却不愿意放弃土地出让金收益的巨大诱惑；而作为准备再度进入囤地游戏的房企，则需要好好回想去年的危机，再做出一个理性的判断。

　　政府：为“完成计划”加速推地

　　记者通过比对北京市土地整理储备中心网站有关数据发现，今年3月份，土地交易成交8宗，成交金额为10.3亿；4月份，土地交易成交7宗，成交金额为10.6亿；5月份，土地交易成交23宗，成交金额达61.7亿元，较上月暴涨481.67%；6月份，北京市土地交易共成交21宗，成交数量较上月减少2宗，但成交金额却上涨40多亿元，达到 109.7亿元。

　　从已成交的土地交易数据来看，住宅用地项目溢价远高于非住宅用地项目，一些优势区位的项目，成交价普遍高于底价一倍以上。

　　北京土地整理储备中心副主任叶向忠曾公开表示，之前根据市场反应，采取了从紧的供地策略，目前根据市场环境，供应也有所调整，加速推地也是为了保证完成今年的供地计划。

　　根据今年5月31日北京市国土资源局公布的2009年第二季度土地供应计划，北京市今年第二季度将共有110宗土地走向市场，其中住宅用地41宗。

　　与全国大多数地区一样，为促进土地市场回暖，北京市今年还推出了几项举措，如：正式启用土地预出让制；适当延长部分地块企业缴纳土地出让金的期限，由原来的两个月延长至半年；申请开设外币保证金账户，使外资能使用外汇缴纳土地交易保证金，进而直接参与土地竞买，解决外商投资时碰到的保证金问题。

　　加速推地的背后，是北京市土地出让金的“高台跳水”。根据北京土地整理储备中心网站数据，今年前3月，北京市土地交易金额仅为17.72亿元，而去年同期这一数据则超过200亿元。

　　购房者：回归观望

　　“看不清未来走势，还是再等等。”北京一位购房人张先生告诉记者，他从2008年上半年开始准备购置一套婚房，期间错过了去年底、今年初的楼市低点。“当时以为还会再降的，没想到这么快反弹回去。总觉得楼市还没有见底。”面对房价反弹，与张先生一样，不少购房人再次回到观望状态。

　　5月以来,北京远洋沁山水、万和城、润泽月溪、珠江帝景等许多楼盘纷纷涨价，部分楼盘每平方米甚至涨了2000元-3000元。

　　与此相对应的是，5月份，北京不仅二手房成交量下滑，新房交易量下滑幅度更是超过两成。

　　一边是市场火热，房产商高喊“现在是进货的最佳时机”；一边是购房人知难而退，购房意愿萎缩，面对这种吊诡的局面，中国房地产业协会副会长兼秘书长顾云昌对记者说，北京的房价太高，这种局面主要是因为需求旺盛。在北京这样的大城市，大都是有钱人进来买房，所以房价并不是以北京市民的标准来确定，而是以购房人的支付能力来确定。所以在北京这样的地方，更应该加大社会保障的力度。□

　　上海：“泡沫论”又起

　　《中国经济周刊》记者 谈佳隆/上海报道

　　今年一季度，上海房地产即将“复苏”的预言四起。伴随着国家对上海金融、航运中心建设的重视程度不断加码，刚性需求者放弃等待“积极”入场，投资参与者不再观望“抄底”图利，似乎这些都成为进一步推高房地产价格的“兴奋剂”。

　　记者在采访中了解到，无论从土地招拍挂情况、消费房屋贷款情况、以及新房、二手房价格和成交量都证明了这样一个事实——上海的房地产市场再度“火”了起来。

　　但在“火”的背后，是房价与居民收入比又被拉大，特别是6月以来，“房价泡沫论”再次见诸报端。而且今年以来，高房价之忧并非只来自于民众和经济学家，更来自官方。

　　“官民同忧”高房价

　　6月中旬，上海市统计局公布的数据显示，1-5月，上海市商品房销售面积1172.69万平方米，增长19.6%。其中商品住宅销售面积1065.43万平方米，增长26.5%。

　　值得注意的是，与销售面积的两位数增长相比，官方数据在房价方面的统计显得“谨慎”许多。

　　上海市住房保障和房屋管理局局长刘海生对《中国经济周刊》表示，今年4月份开始，上海新建商品房价格开始“止跌回升”，与3月份比较，新建商品住房价格指数环比增长了0.1%，5月份上海的市场化商品房均价13500元/平方米，比4月份环比上升了2.1%。如果加上政府推的这一块配套商品房，那么它环比只增加了0.5%。

　　而在二手房方面，今年5月份的二手住房均价12000元/平方米，从二手住房价格指数情况看，4月份比3月份环比上升0.5%，5月份比4月份环比上升0.8%。

　　但记者在对一些开发商的采访中发现，部分新楼盘的开盘价涨幅远远超出了官方的平均统计数字。一位开发商告诉记者，“我们的楼盘开盘价比一季度上涨了10%，很多同行开发商也这样做，‘见势起价’。”

　　今年1月19日，中共中央政治局委员、上海市委书记俞正声曾明确表示：“房价不能高，不能再涨了。”2月21日，上海市市长韩正通过与网民对话时更明确表示：“目前上海的房价确实偏高了，房价总的是市场在调节，但是政府应该用一些政策来引导，促进消费，价格低一点买房子的人会更多。”

　　就在上海市委书记、市长发表“看低”房价言论的两个月之后，按照官方统计数据，4月份，上海房价再次“止跌回升”。

　　局长坦言要有所作为

　　据《中国经济周刊》了解，上海市政府将于近期召开一个房地产市场健康发展的工作会议，其目的是让上海房地产发展保持健康、稳定的趋势。

　　“从市场经济来说，政府不能用行政手段直接干预房价，但是不干预不等于没有作为，我们初步考虑有几个设想。”刘海生局长说，“设想”主要包括以下方面：

　　其一，从供需平衡的角度来说，政府将加大供应量，除了加大保障性住房的供应量之外，上海市将会加大普通商品房的供应量；

　　其二，通过房地产协会等组织引导房产企业树立社会责任感，合理定价、正常销售，制止少数企业人为的炒作，打击捂盘惜售的现象。

　　据了解，截至目前，上海市已经初步确定15个大型居住社区规划选址方案，其中包括以保障性住房为主的近郊6大基地和以中低价普通商品房为主的9个大型居住社区。而其房屋供应规模量将达到近1.6亿平方米，其中未来五年的经济适用房的供应面积将达到2000万平方米。

　　一位参与政府决策的官员告诉《中国经济周刊》：“近些年来，上海市委、市政府已经针对上海房地产未来发展规划进行了部署，其中不仅包括廉租房、经济适用房，还包括提供给普通市民的普通商品房，通过提高供给来平抑过快上涨的房价。”

　　在今年5月的一次会议上，俞正声书记的谈话表达了对该项工作的重视程度。他说：“今年将加大动迁安置保障房建设力度，开工建设新的大型社区，扩大供给等，而这些工作都将是上海今年的重点工作之一。”

　　今年经适房开工量被“腰斩”

　　政府的许诺能否实现，民众极为关心。

　　“本来说好每年建400万平方米经济适用房，而2009年只有200万平方米开工量，政府承诺市民的民生工程如何才能真正兑现，”家住上海徐汇区漕溪北路的张先生得知今年上海经适房开工量减半的消息，颇感失望地向记者表达了这样的看法。

　　2008年，上海市政府正式开建经济适用房，按照当初的承诺未来五年上海将建设2000万平方米的经济适用房，按照规划每年的开工量为400万平方米，当年开工，翌年即可入住。

　　然而，在今年6月25日的上海市政府新闻发布会上，刘海生明确表示：“我们今年的目标是包括去年已经开工的和今年年底前要开工的，‘力争’能够有600万平方米的开工量。”

　　事实上，早在去年年底，上海市政府已经完成了400万平方米经济适用房的开工量，原本的计划是今年同样开工400万平方米。如果果真如刘海生所言，则意味着今年的新开工量被“腰斩”，只有200万平方米。

　　对此，刘海生解释说：“土地指标它有一定的审核程序，另外选择的基地也有一个动拆迁的问题。”

　　今年上海“两会”期间，一位开发商曾对记者说，经济适用房牵涉到众多地产商的切身利益，如果定价过低，开工量过快会直接影响不少开发商正常商品房的销售，会打击开发商的拿地热情。

　　这或许也是政府必须考虑和面对的问题。

　　西安：政府补贴 开发商让利

　　《中国经济周刊》记者 王群/西安报道

　　6月14日，是西安发出高温橙色预警信号的第二天，这天早上8点，西安市南郊曲江宾馆第一国际会议厅门外人头攒动，新开楼盘龙湖紫都城的近千名VIP认购客户早早便在门外翘首期盼，等候进入选房活动现场。为避免人员拥挤发生意外，主办方不得已制定了相对严格的分批次入场制度。中午统计显示，当日紫都城共计推出332套房源，最终共有323套房源被客户挑选，实际缴纳认购金310套，其中292组客户手续齐备，总认购金额达到1.5亿。

　　同日，西安城北的龙江秀水园也刷新了单日销售纪录。

　　之前的6月11日，记者从西安市房管局获悉，5月份西安市商品房销售持续火爆，达到95.54万平方米，同比增长103.06%。今年1至5月，西安市批准商品房预售面积363.45万平方米，同比增长20.97%；销售376.49万平方米，同比增长46.82%；商品房住宅均价4615元，同比增长3.31%。

　　新政换得市场信心

　　西安市某楼盘销售经理闫小霞认为，5月份全市商品房销售增幅较大的原因是：西安自住型、改善型住房刚性需求较大，越来越多的现房销售增强了购房者的消费信心；西安合理的土地供应调控、适当的拆迁比例、住房保障体系的不断完善，保持了房价的基本稳定。

　　去年9月4日，西安市政府出台《关于恢复房地产业发展的若干意见》。《意见》规定，自2008年9月4日至2009年12月31日，凡在西安城六区（含四个开发区）购买90平方米（含90平方米）以下商品住房或购买144平方米（含144平方米）以下二手住房的，按购房款总额的1.5%享受政府财政补贴；购买90乣144平方米（含144平方米）商品住房的，按购房款总额的1%享受补贴；购买144平方米以上商品住房及二手住房的，按购房款总额的0.5%享受补贴。

　　新政一出，市民热议不止，按照一位购房者的说法：“补贴的钱虽然不算太多，但最起码让人看到了西安市已经对楼市危机给予了充分的重视，能够在全国范围内率先拿出应对措施，这应该是楼市走出低谷的明显信号和强劲的推动力。”

　　数月后，新政的效应开始显现：到售楼处看房的人多了。到2008年12月，全市商品房销售面积达到70.6万平方米，环比增长23.99%；均价达到4607元/平方米，同比增长10.8%.

　　今年的2月17日，在西安市政府主办的2009年西安市建设暨提升年工作会议上，西安市城乡建设委员会主任张永安又抛出利好：今年西安市计划投资21亿元，新开工建设180万平方米经济适用房，新竣工150万平方米；廉租住房新开工40万平方米。如果按照最常用的一套90平方米的面积大小，今年还将新开工2万余套、竣工1.6万多套经适房。

　　据西安市房管局提供的数字显示，上述两大政策决定出台后，西安楼市各项指标首次出现明显反弹。西安市房管局有关负责人向《中国经济周刊》表示：预计2009年西安全市商品房销售700万平方米，比2008年增长8.5%；商品房价格稳中有升，较上年同比增长10%以内，完成交易额约312亿元。

　　“割肉”带动楼市火爆

　　“最近在业内讨论最热烈的无非是房地产销售回暖这个话题，这主要是在减免税费、房贷优惠利率降低引导下，结婚购房、子女进城上学等刚性需求的集中释放所致，当然也和开发商主动采取优惠措施以及小户型较多导致购买力增强有关。”陕西龙江房地产公司总经理江昊洪如此分析。

　　也有业内人士坦言，房地产调整仍未结束，如果房地产企业为获得短暂的经济利益采用“追涨杀跌”的销售策略，市场或会再次陷入困境。

　　“其实，影响西安未来住房成交量水平高低的主要有两个变数：一是由于去年年底出台的救市政策多数只有一年有效期，因此届时政府是否会将政策延期存在不确定性。如果楼市成交继续回暖，而政府出台回调利率等抑制购房者购房行为的相关政策，那么在一定程度上将会延缓楼市的复苏；二是目前部分楼盘已经取消了前期的优惠措施，甚至开始提价，但如果开发商普遍大幅提价，有可能会使有所好转的购房承受力下降，并挫伤购房者的积极性，这一杀鸡取卵的行为也将会大大延缓楼市的复苏。”闫小霞说。

　　陕西资深房产分析师汪巍认为，西安楼市之所以回暖，主要是开发商“割肉”促销、国家振兴楼市政策显效、消费者观望情绪消解和刚性需求回归等四大因素起了主导作用。汪巍还说，受去年观望情绪等诸多因素影响，房产销售一度被压抑，年后市场出现反弹应该是“报复性消费”导致西安楼市集中放量的缘故。

　　西安雅荷地产营销策划部经理曾琦认为，开发商连续降价、大力促销等优惠措施双管齐下，加上银行利率反复下调及地方政府出台的鼓励性购房政策，多种利好促进了市场的刚性需求，在对市场预期改变的前提下，不少观望者选择出手，并最终推动了楼市的反弹。但很多盘子为了在目前楼市持续低迷的市场环境下提升项目人气，售价甚至比实际成本还要低一点。

　　这也从侧面说明了西安楼市仍然没有走出萧条阴影。西安新楼盘中新·浐灞半岛销售人员也承认，优异的销售成绩来源于开发商的“割肉”促销。

　　此外，闫小霞也认为，年后西安楼市短期回暖，深层原因在于开发商各种促销优惠已达极限，西安房价接近触底，吸引了一部分刚性需求客户购买，但是从购房者与开发商的长期博弈来看，现在只是开发商取得了阶段性胜利。下半年西安楼市发展前景依然扑朔迷离，不应盲目乐观。