本报记者专访今年武汉首个“地王”的制造者陈必安

　　6月4日，金地出手3.06亿拿下南湖片壕沟地块，溢价6400万。这也是武汉地产界今年以来第一次溢价拿地。

　　是什么促使金地如此“大方”出手？而且拿下的还是此处“偏远”的洪山区壕沟地块,金地集团想干嘛？7月4日上午，记者如约见到陈必安，并以这样的开场白，直接发问。

　　“通胀如同病毒一样潜伏在经济体。”陈必安笑言，拿地不是为了抄底，一定程度上是为了应对通胀，一线开发商们正在上演一出应对通胀的“潜伏”战。

　　有人戏称，“文科万科，理科金地”。这位已深深烙上金地文化印痕，并且极具“理科金地”气质的老总和他所服务的企业，将给武汉带来怎样的变化？

　　关于回归

　　“回到家乡，我有归属感”

　　2008年1月，金地传出重大人事变动，身为集团监事长的陈必安接替严家荣出任武汉公司董事长兼总经理，而严家荣则调往北京公司任总经理。

　　“公司的每一位高管都希望回到家乡，为家乡尽一份力。”对于自己的回归，陈必安笑言，“我比较幸运，我是黄冈人，武汉是我的第二家乡，能在家乡做事，我有种归属感。”

　　采访中，陈必安的员工透露，对于武汉市场，金地集团非常重视，这也正是总部为何在武汉公司转型之时派出他这样一位元老重臣安营于此的原因。

　　与此同时，对于进驻武汉5年的金地而言，扎根的意图已愈加明显而迫切。从最初只有单一的项目金地格林小城，发展到金地国际花园、金地格林春岸、金地京汉大道项目等多个项目同时运作，金地在武汉市场所占的份额已越来越大。

　　陈必安坦言，金地集团在珠三角的商业模式、产品形态、盈利模式都决定了其在武汉发展的基本思路。“一方面，在顺应武汉房地产市场大势发展的情况下完成战略布局；另一方面，则是把握周期，预测和防范行业风险。同时，武汉公司在土地和资金两个关键方面都已做好充分准备。”

　　关于扩张

　　“不断地打动理性的购房者”

　　陈必安是个极为理性的人，交谈中，交谈者往往会不由自主地被他的理性思维方式所吸引，并渴望着去猜测答案背后所隐藏的潜在心理力量。

　　在他看来，“金地的成功是不断地打动理性的购房者。”儒雅的陈必安总结道，“金地只有走好了每一步，才会去想下一步。”

　　管理层大部分都是理科毕业的背景，这使得金地的行事风格历来讲究逻辑和分析。

　　早在1999年，金地就建立了以年度战略经营规划为主线的管理体系，层层分解量化业绩指标，定期考核目标达成度。“即使偏重创意的营销，我们也会要求员工注重数据和逻辑严谨的分析。”

　　同时，对于金地的扩张，陈必安坦言，选择进入一座城市，金地会对数百项指标进行系统分析，其中涉及到宏观经济增长、基础设施建设、法律风险、财务成本等多个环节。

　　“金地会根据业绩增长目标和市场竞争制定5年规划，逐年分解开发任务，从而确定土地储备的数量。”陈必安坦言，在金地未来的战略版图上，武汉的地位无可替代，它是布局华中的重要根据地。

　　“1+8城市圈虽然还未进入公司目前的战略部署，但我每个月都会下地级市考察，宜昌、荆门这几年发展都挺不错，金地何时进驻，关键还是看当地的发展。”他说，“我们会逐年分解开发任务，然后确立土地储备的数量，我们不会选择轻易扩张。”

　　关于理念

　　“我们不能像卖白菜那样开发房地产”

　　由于在深圳工作多年，陈必安已习惯性地把武汉同深圳相比较。他回忆，“在武汉地产行业刚现雏形的时候，很多地产项目都有深圳企业的影子，尽管当时的深圳企业远没有现在的品牌及规模优势，但在那时，部分深圳房企已经尝到了武汉地产的头道汤。”

　　陈必安不太认同一家企业追求速度而牺牲品牌的做法，“我们不能像卖白菜那样开发房地产，产品品牌水准是前提。”

　　万科的规划中，要在十年后做到1000亿元的销售额，有人抱怨金地“保守”的业绩目标。对此，陈必安坦言，“遥远的规划于我们而言是不合现实的，金地只会做五年的发展规划。”

　　事实证明，金地跑步并不慢。2008年，是金地的潜伏期，全年共实现销售面积109.94万平方米，销售金额114.03亿元，这一年，金地首次跨进“百亿俱乐部”，同时，荣膺中国房地产上市公司综合实力排名第三，仅次于万科、保利。在陈必安回归的2008年，他所带领的武汉公司销售突破10亿元。

　　谈及声名，陈必安显得很淡然，“金地首先要做一个长寿的公司，其次才是做大做强，金地高增长的原因，区别于其他上市房产公司之处，正是公司的经营、管理上都秉持科学的态度，科学地做事。”

　　关于后市

　　未来楼市存在通胀可能

　　“7月7号有土地公开？7号？对，是7号。”当谈及政府近期的推地动向，陈必安说这话时似乎是反问，又像是追问。现阶段，土地话题之于他，似乎比其他任何事都更受关注。“近两个月来，放眼全国各地，都是地王啊，地王。”他如是感慨。

　　对于6月份溢价6400万拿地，陈必安坦言，金地出手拿地，都会通过精密的测算，在利润可实现范围之内。“地价过高，我们不会拿，别人会失去理智，金地不会。”

　　“下半年楼市走向如何？未来会否出现较大调整？”面对记者的追问，凭借从业多年的经验和体会，陈必安的一番解析让人信服。

　　“经过这半年的大逆转，未来通胀的确有可能存在，但这毕竟只是一种可能，通胀是否会出现，是由多重因素决定的，因为政府不会坐视未来通胀的失控，那将给社会带来不稳定因素。通胀苗头出现后，中央肯定会采取措施进行调控，未来房价最大的概率可能是高位震荡盘整。就开发企业而言，只有等经济基本面变化后，我们再逐渐修正我们的计划。”

　　◇对话陈必安◇

　　“房价在买得起的状态中”

　　相比众多房地产企业的高调宣扬，相比任志强高调的“作秀”，金地和陈必安本人都显得稳重而低调，但一旦落实到具体的商业利益时，金地的理性务实就开始凸显无遗，丝毫不会因理念而固步自封。

　　7月4日，金地武汉公司董事长陈必安在接受本报记者采访时，金地人身上的这种“双重性”就表现得淋漓尽致。他认为，现在的房价在买得起的状态中。

　　谈业界

　　企业拿地、卖房子不需要“作秀”

　　长江商报：最近高调的开发商的高调拿地举动，如富力、万科、中化方兴，您如何评价他们？

　　陈必安：我想他们并不是为了高调而高调，他们可能带有一定的目的性，但重点在于，他们不是看重房地产的短期波动，而是看重房地产的长远发展，比如中化方兴，他们就看中了北京房地产有很大的发展潜力，或许在后市看来，地价15000元/平方米又是一种正常水平。企业拿地、卖房子其实不需要“作秀”，关键是如何做好分内的事情。

　　长江商报：地产界总是有些声音很“雷人”，比如任志强的“和居民收入相比，房价等于没涨”等等，您怎么看“雷人”的话语？

　　陈必安：武汉居民收入跟不上房价上涨步伐，应该有这样的事实。仅仅从简单的工资水平增长来比对房价的增长，并没有结合当时的实际情况，这方面而言，任志强的说法，还是缺乏一定的说服力。

　　长江商报：您认为金地在武汉有竞争对手么？如果有，有哪些？

　　陈必安：就房地产业界来讲，没有永远的竞争对手。竞争，是在某一个节点的行为，比如拿地，那时候就是拼实力、拼资金、拼勇气。

　　谈民生

　　楼市当细分，政府不应强制干预

　　长江商报：您如何看待时下的“经济适用房”建设？前不久的“6连号”事件您又如何看？

　　陈必安：经济适用房是政府行为，是具有政策扶持福利性质的商品房。提供经济适用房显然是为一部分人提供财产权，这已经超越了政府的作用范围。市场上应该有各种不同类型和层次的住房，这应该是市场细分的结果，而不是政府强制运作的结果。“6连号”事件就反映出政府的好心出了意外，一部分人做了坏事情。

　　长江商报：你如何看待时下老百姓买房？

　　陈必安：老百姓买房都有一个过程，就目前的形势来看，拥有自住房的比例越来越多。其中，一种状态是必然存在的，就是必然有一部分人买得起，一部分人买不起，买得起的是靠自身积累，有内部环境、外部环境，另外一部分，就是根本没有能力去支付的。可以肯定地说，现在的房价应该在“买得起”的状态当中。

　　疯狂的“地王”是房地产调整的前兆

　　6月30日，北京市朝阳区广渠路15号地经过97轮竞价，超过此前重庆鸿恩寺地块38.1亿成交价格，以40.6亿被广东中化方兴公司拍得，成为继2007年10月房地产市场调整以来，全国总成交价最高的“地王”。

　　这个结果，并没有出乎外界的预料，但以超过40亿的高价成交，还是令人有点震惊。这样，在不到一个星期的时间内，北京“地王”频现：6月25日，北京通州区九棵树大街地块刚刚拍出17.4亿的天价，“地王”的椅子还没坐稳，6月26日，朝阳区奥运村乡地块经过46轮的激烈竞价，拍出了19.6亿元，成为北京今年总价和均价双料新“地王”。但相对于广渠路15号地的全国盟主地位来，显然逊色了不少。

　　楼市不可能走出一枝独秀的走势

　　同样的疯狂也在重庆、广州、上海等地上演，与之伴随的就是房价在没有经过真正调整之后，再次走高，挑战历史新高。全国“地王”的不断涌现，不仅让国土部刚刚“地价不是房价上涨的因素”的解释显得很滑稽，同时也让国家的房地产救市政策陷入尴尬，中国的房地产又走出了一条和宏观经济基本面完全背离的、一枝独秀的走势。

　　其实，房地产经济的基本逻辑和常识告诉我们，在宏观经济不景气的情况下，房地产全面回升基本是不可能的。2007年的“圈地”历史也明明白白告诉我们，“地王”频现，并不一定意味着房地产市场的繁荣和景气，相反，可能意味着是房市崩溃的前兆。2007年“地王”频现之后，中国房地产市场随即进入了调整期，殷鉴不远。

　　和2007年相比，这一轮“圈地”，主要动力来自于政策的三重推力：一是宽松货币政策导致的流动性过剩，宁波举行的北京国际金融论坛夏季年会，业内人士、高层都明确指出，信贷资金大量流入了楼市，助长了新的泡沫，推高了银行的风险；二是疯狂的资本金调整政策，自2008年下半年开始的所有的救市政策，都比不上国家大幅下调房地产投资资本金比例的影响，从35%大幅下调至20%，等于是拿银行的未来赌房地产的明天；三是人为制造的通胀的预期，开发商都在鼓噪，恶性通胀将来，买房子保值。

　　在这三重推力下，没有经历真正调整的房市重现疯狂，走出了一轮和居民收入与宏观经济完全背离的行情。房价重回巅峰，国家房地产调控政策陷入尴尬。

　　“地王”崛起需警惕经济变坏

　　虽然不能将土地市场的回暖简单等同于房地产的回暖，但在地价的推动下，房价再一次短期上涨似乎不可避免。

　　经济真正复苏的关键不在于楼市、股市的虚火，而在于实体经济本身真正回暖。地价一旦带动房价非理性上升，必然导致需求的再一次抑制和回落，房地产市场新一轮的调整将成为必然，而考虑到本轮上涨的因素主要是下调资本金比例和银行信贷资金的推动，一旦进行调整，不仅无助于实体经济的回暖，反而会成为下半年经济复苏的最大隐患。一旦银根收缩，流动性回收，房地产新一轮惨烈的调整将不可避免，银行将成为最大的买单者，中国式债务危机似乎并不遥远。

　　楼市的疯狂，“地王”的崛起，绝非中国经济的福音，更不是经济复苏的象征。

　　房地产本身的周期也告诉我们，下半年房地产市场这种疯狂不仅走不远，在这种非理性的疯狂透支下，将会进入惨烈的调整。

　　宏观经济的基本面，居民的收入，房地产调整的周期，乃至于各地大量的保障性住房的涌入，都不支持这种非理性的上涨，而且，这轮上涨绝非所谓的“刚性需求”的释放，而完全是政策混乱，对房地产市场研判不清导致的再一次政策泡沫而已，高层应该对泡沫的破灭早有准备，以免殃及抗风险能力并不高的银行系统。

　　一旦房地产的回调影响到了金融系统，对中国实体经济的打击将是沉重的，在欧美等国快要爬上岸的时候，中国可能会因为房地产的不理性而再陷深渊。

　　马光远（经济学博士、资深律师）

　　经典语录

　　金地的特色，即是A型血性格，想好了再行动。

　　企业把战略做好，才能永远地活下去！

　　人生总是有改变，理念的转变，思想的蜕变，但有一点，理想不能变。

　　我们需要做的事情，就是缺什么补什么，市场上面缺什么样的房子，我们就建什么样的房子。

　　创造财富是人生最基本的追求，而更高尚的追求则是，用自己的努力去实现人生理想的价值。

　　——陈必安

　　◇记者眼中的陈必安

　　温和的霸气

　　陈必安的确是个很好相处的人。他有着淡定从容的微笑，很平静，也很暖。交谈的时候，总是专注地看着你，金丝镜框下的光芒闪动。

　　“在金地工作18年，我从未想过要离开。”他笑言，从行政、物业管理、人力资源最后到地产开发综合管理，自己已将全部心血注入金地。

　　生活中的陈必安，是个细心的人。凡是有员工过生日，都能收到他的亲笔签名贺卡及生日礼物，细心的他，还特地为公司女员工更换防辐射的液晶显示器……金地的员工向记者透露一个小细节，在今年6月份，金地出手壕沟地块之前，陈必安特意登上五台山，为公司的发展祈福。

　　他也是个懂得生活情趣的人。工作之外，他唯一的爱好就是登山，从深圳到武汉，他的这一爱好始终没变。“登山是一种生活方式，对山的感觉远比对海来得舒畅。”谈及对山的钟情，他感慨道，“在深圳呆久了，总是会怀念家乡的一切，包括家乡的山，回武汉一年多，武汉的山已被我登了个遍。”

　　他给员工的感觉是“不怒而威，有种温和的霸气”。尊重员工的情感，即使不同意，不满意，他也不直接批评员工，往往兜了一个大圈子才说到正题。他将这种讲话风格也带回家乡的公司。

　　他总是予人一些形象的描述，来说明他的观点。“我画了一个大锅，正在烧水，我们就好像水中的一个小分子，当不断地添柴，加料，温度越来越高，我们的能量越来越大，直到我们的温度到了沸点，我们就会脱离水，上升为气体分子，我们的本质不变，但我们已经完成了从水到气的升华。”他对记者形容一个人的职业发展规划时说，那些投入的柴火，就是个人的品牌成本，不断地投入，不断地修炼，总会有一天实现自己的目标。

　　除署名外本版采写/本报记者　张磊

　　人物简介

　　陈必安

　　1962年6月生，湖南大学工学硕士，天津大学管理科学与工程专业博士研究生，工程师。

　　1991年入职金地，历任金地(集团)股份有限公司办公室主任、深圳市金地物业管理公司常务副总经理、总经理，金地(集团)股份有限公司常务副总经理、董事、常务副总裁，集团第三、四届监事会监事长。

　　2008年1月，陈必安由深圳总部转调武汉赴任，现任金地集团高级副总裁、金地武汉公司董事长兼总经理。

　　金地简介：

　　金地集团初创于1988年；

　　1993年开始正式经营房地产；

　　2001年4月，金地（集团）股份有限公司在上海证券交易所正式挂牌上市。