| 来源： |
第一财经日报 |
发布时间： |
2009年07月03日 11:06 |
作者： |
郝倩 |
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南京土地市场的“春天”尚未到来
郝倩
与楼市成交的火爆形成鲜明对比的是，南京土地市场仍在摆脱低迷的过程之中。南京中原地产最近发布的一份“土地报告”显示，南京市土地市场1～6月份共成交土地105.1万平方米，同比跌幅达53.13%，综合楼面地价仅1422元/平方米，同比跌了516元/平方米。
显然，相对于住宅市场，南京的土地市场出现了3个月左右的滞后期。这直接导致今年上半年，南京商品房市场和土地市场几乎走出截然相反的行情。
南京网上房地产显示，目前南京商品房市场的存量已从春节后（2月）的5.2万套下降到目前的3.3万套，按照上半年的销售速度计算，现有存量6个月左右就能消化完毕。南京新楼盘现有的上市量相比购买需求有些捉襟见肘。但土地市场仍处于相对的低迷状态，成功出让的地块仍以低价成交为主。
迟到的复苏
“小幅地块、低价地块的出现，表明当前土地市场仍以观察和试探为主。”南京网尚机构的分析报告称，今年以来，尤其是1~4月，推地速度节奏放缓，受去年整体市场形势影响，大部分土地同样以底价成交。
这与相关部门刻意“放缓”土地出让节奏不无关系。与其他城市一样，今年第一季度，南京始终在等待最佳的出让时机。从今年年初至4月底，除远郊区以及工业用地，南京市国土局一共有3次国土挂牌公告，但是一直到3月份，楼市呈现“小阳春”之时，这些土地依然没有摆脱“流标”的厄运。
3月底出让的江宁开发区一地块，挂牌楼面地价仅2000元/平方米左右，与2007年万科获得的牛首山河“地王”项目（现为楼盘金域蓝湾）为邻，但楼面地价只是该“地王”的六成左右。即便如此，该地块出让当日仍因无企业报价竞买而流标。该地块周边的另一楼盘为恒大地产的项目，曾因售价不足5000元/平方米而导致万科上述项目的销售进程一度停滞。
之后4月底到6月中旬将近两个月的时间里，南京推了15块地，土地市场亦因此在5月份开始出现复苏迹象。5月出让的9幅地块中有2幅地块溢价成交，蛰伏了近一年的开发商“抢地”情绪已有所显露。
6月份连续三周挂牌或出让地块，地块的竞拍也从年初的底价出让快速切换至10家开发商41轮的激战，半年前曾流标的和燕路地块甚至以80%多的溢价被抢走。在那场抢地大战中，参与者紫金房地产目前在南京仅有一个楼盘在售，此外再无其他土地储备。
除了那些面临“断粮”危险的地产企业之外，“另一部分的企业，则是抱着逆市扩张的心理大肆拿地。今年上半年土地市场冷清之际，苏宁置业先后在南京城东、河西、鼓楼等区域大幅揽进地块，可开发面积达到300万平方米左右。不仅如此，同一时段，苏宁还在连云港、无锡、重庆、北京等国内各城市大面积拿地。据该企业内部消息透露，按照计划，年内苏宁地产系要在国内拿下30幅地块。”网尚机构在其报告中称。
“春天”尚未到来
“较之去年和今年年初的绝大部分上市土地底价成交，溢价成交开始成为土地市场的普遍现象。”网尚机构分析认为，截至6月底，2009年上半年南京市共出让了23幅地块，其中3幅流标，15幅底价成交，溢价成交地块为5幅。但是目前的土地价格并没有随着楼价而瞬间攀升至令人咋舌的地步。
据了解，今年1～6月份，南京市共成交土地20幅，远低于2008年上半年的28幅，总出让面积为105.1万平方米，同比跌幅达53.13%。
“去年上半年，挂牌土地平均单价达到6000元/平方米，而今年以来挂牌的土地单价仅仅为2400元/平方米，低价土地成为市场主角。”网尚机构的统计结果显示，目前土地市场每亩成交单价仅163.04万元，前五月平均楼面地价约为1200元/平方米，这是去年地价平均水平的八成左右。
对比去年同期，虽然去年拍卖频率、推地速度明显较快，但从效果看，受房地产整体市场不景气影响，开发商拿地热情不高，绝大部分土地以底价成交。而今年在经历“金三银四红五”的一轮房市高潮后，开发商拿地资金到位、信心恢复，政府部门加速推地、低价、减少土地限制等政策刺激，对土地交易的活跃也起到了推波助澜的作用。
“在当前整体房市仍处于观望中期的情况下，虽然土地市场逐步回暖，信心逐步恢复，但整体而言，土地市场的‘春天’尚未完全到来，未来一段时间内仍将维持相对平稳的状态。”该机构分析师分析称。
“短期内房价决定地价，中长期房价与地价相互影响。”南京工业大学房地产经营管理系副教授吴翔华分析认为，商品房市场的热度传导到土地市场，这会抬高开发商对地价的预期，因此现在出现了开发商竞拍甚至抢地的现象。另一个关键的原因是，在通胀的预期下，大多数开发商以拿地抵御未来风险。这与投资者购房的心态几无二样。CBN摄影记者/任玉明
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