| 来源： |
东方早报 |
发布时间： |
2009年06月26日 05:27 |
作者： |
栾晓娜;姜丽钧 |
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1 申请准入条件有哪些？
答:第一是户籍，家庭成员必须具有本市常住城镇户口7年以上，并且在申请区5年以上。第二关于住房面积，规定人均建筑面积15平方米以下。第三关于收入和财产，明确人均月可支配收入是2300元以下，人均财产7万元以下。第四条限制条件，就是申请人申请经济适用住房前5年内未发生过住房交易的行为。此外还规定，年龄在30岁以上单身人士只要符合前面的四项条件，也可以单独提出申请。
对于30岁以上单身人士的界定，30周岁是一个最低年龄限制，超过这个限制都是符合范围。关于跟家庭是否住在一起的问题，关键是看他的家庭是不是符合条件，如果他的家庭住房很宽裕，即使超过30岁也不符合条件。
2 经适房价格如何确定？
答：第一,项目结算价格，这是房地产开发企业项目投标的重要内容。经适房按照国家规定，可以采取项目法人招标和政府指定机构实施建设，如果是房产开发企业进行建设的话，政府对房产企业的利润限制在3%以下。如果政府指定机构进行操作的话，那么仅收管理费，没有利润。
第二，在此基础上确定销售基准价格。政府对经适房销售实行指导价管理，销售基准价格和浮动幅度以建设项目结算价格为基础，兼顾相邻区域、地段内多个经济适用住房项目之间的价格平衡，还应充分考虑中低收入家庭的经济承受能力；由区（县）住房保障机构拟订，经区（县）有关管理部门审核后报区（县）政府批准，同时，有关管理部门还要根据全市面上情况，做好价格协调平衡工作。
最后，就是实际的销售价格。基准价格确定以后，由于楼层朝向的关系，实际上每套房的价格略有差异，但是销售价格政府会明确基准价格以及销售幅度，并且以此向社会公布，接受社会监督。
在昨天的新闻发布会上，市住房保障和房屋管理局局长刘海生对经适房房价作了进一步解释。刘海生说，经适房的基本价格是可以计算出来的，但有一些价格很难计算。
刘海生举例说，如果有一块地也在建商品房，那么这块地的取得可能有两种途径，一是政府通过结构调整收来的土地，直接成本可能会低一些。第二种情况是通过动迁安置取得的，这样的话成本会高一些。如果动迁成本低，经适房就便宜，反之则高，这样是不公平的。
动迁成本的高低还要看安置成本。刘海生说，如果是一个工厂动迁，政府需要拿另外一块地安置，但是安置用地本身又有成本，或者说土地指标它就包含了经济因素在里面。“为什么说我们要有一个销售的基准价格，实际上就是参照这些间接因素。”
刘海生表示，政府对经济适用住房的价格一定会非常严格。如果当中有一点点差价，绝对不会纳入财政收入，还是取之于民用之于民。
3 申办过程弄虚作假如何处理？
答：当事人弄虚作假，隐瞒家庭户籍、人口、收入、住房和财产状况及伪造相关证明申请经济适用住房的，区（县）住房保障机构应当如实记录当事人的不良信用记录，并按照规定纳入上海市个人信用联合征信系统，供有关社会主体依法查询使用；当事人已取得的申请资格应当取消，并禁止其5年内再次申请。当事人已骗取购买或者租赁经济适用住房的，区（县）住房保障机构应当按照规定予以收回，并追究其法律责任。
个人或者单位为他人申请经济适用住房出具虚假证明材料的，区（县）住房保障机构应当如实记录个人或单位的不良信用记录，并按照规定纳入上海市个人或者企业信用联合征信系统，供有关社会主体依法查询使用，并追究其法律责任。
经适房的房地产权利人擅自转让经济适用住房，或者经济适用住房的承租人违反《经济适用住房租赁合同》约定擅自转让和抵押原有住房的，房地产登记机构不予办理转移登记。
4 在闵行、徐汇试点的经适房选在了哪？
答：徐汇区的经适房房源位于松江泗泾的在建小区“新凯家园”，该小区4000套房源中有多少作为经适房,目前还没有确定。新凯家园临近轨交9号线佘山站，步行时间约10分钟，总建筑面积超过100万平方米。一期工程已于2006年先期完工。搜房网历史价格显示，该小区一期房源的均价为3500元/平方米，但此价格仅为配套商品房的参考价格，不做对外销售。
由于《试行办法》刚刚公布，因此目前徐汇区仍然要会同市房管局协商，进行配套措施的研究。具体实施细则确定后，才能确定申请审核、轮候供应的具体的操作办法。
去年，闵行选择了翔泰苑和君莲新城两个小区，筹措了11万平方米的储备房源，挑选了80万平方米以下的可做经济适用房源的500余套住房。
今年，市、区两级政府共同开发的保障性住房基地——“君莲新城”的第二轮建设已经启动。该项目选址颛桥镇君莲新城I1地块，计划新建区属经济适用房约12万平方米，房型以小户型为主，主要是50平方米左右的一房和70平方米的两房。地址位于都会路东、沪光南路、六磊塘北，用地面积8.3公顷。
闵行区计划到2012年累计建设区属经济适用住房60万平方米左右。区住房保障与房屋管理局相关负责人告知，截至今年，闵行廉租房受益对象为700户，而区内储备的经济适用房源总面积则是参考其数据产生的。
5 经适房产权如何界定？
答：经济适用住房的房地产权利人拥有有限产权，其产权份额为购买经济适用住房时购房价格占相同地段、质量的普通商品住房市场价格的一定比例，在《经济适用住房预（出）售合同》中约定，并在房地产登记信息中予以载明。
经济适用住房的房地产权利人、同住人不得将经济适用住房擅自转让、出租、出借、赠与或者改变房屋使用性质，不得设定除经济适用住房购房贷款担保以外的抵押权。
6 物业费和维修资金如何规定？
答：经济适用住房的维修资金应当按照本市商品住宅维修资金的有关规定缴纳。
经济适用住房的前期物业服务，由建设单位采取招投标方式选择物业服务企业，按照约定提供物业服务。
集中建设的经济适用住房前期物业服务收费，按照本市住宅物业服务收费管理有关规定执行。业主大会成立后，由业主大会与物业服务企业协商确定物业服务收费标准。
配建经济适用住房的物业服务收费执行所在住宅小区的物业服务费标准。
7 继承和转让如何规定？
答：经济适用住房依法发生继承的，房地产权利人、同住人依据本试行办法、《经济适用住房预（出）售合同》等法律文件所确定的其他权利义务关系不变。
取得房地产权证满5年后，需要转让经济适用住房的，房地产权利人、同住人之间应当达成一致意见（单身人士购房的除外），并征询原住房保障机构的意见。原住房保障机构可以行使回购权，回购价格按照相同地段、质量的普通商品住房市场价确定；原住房保障机构决定不予回购的，房地产权利人方可向他人转让。经济适用住房向他人转让后，转为商品住房。
按照前款规定，经济适用住房由原住房保障机构回购或者向他人转让的，房地产权利人按照其拥有的有限产权份额获得总价款的相应部分，其余部分上缴原住房保障机构所在区（县）的财政部门。
8 回购价格如何规定？
答：取得房地产权证未满5年，经济适用住房的房地产权利人、同住人购买其他住房的，该经济适用住房应当由原批准购买该经济适用住房的区（县）住房保障机构（以下简称原住房保障机构）予以回购，回购价格为原销售价格加同期银行存款利息。
取得房地产权证未满5年，但确因特殊情况需要转让经济适用住房的，房地产权利人、同住人之间应当达成一致意见（单身人士购房的除外），并向原住房保障机构提出申请。经审核同意后，由原住房保障机构予以回购，回购价格为原销售价格加同期银行存款利息。
9 产权人和承租人怎样确定？
答：家庭购买经济适用住房的，申请人可以协商确定房地产权利人。经协商一致，由部分申请人作为共同共有的房地产权利人的，全体申请人应当形成书面意思表示，并将房地产权利人以外的申请人明确为同住人。申请人之间达不成一致意见的，全体申请人为共同共有的房地产权利人。单身人士购买经济适用住房的，本人为房地产权利人。
家庭租赁经济适用住房的，全体申请人为承租人；单身人士租赁经济适用住房的，本人为承租人。
10 轮候序号怎样调整？
答：申请户因当期供应房源的套数或者房型等有限而未能购买或者租赁经济适用住房的，其轮候序号排列在下期房源供应的轮候序号之前。
申请户在当期房源供应的规定期限内不签订选房确认书，或者不签订《经济适用住房预（出）售合同》、《经济适用住房租赁合同》的，视为放弃选房权利，其轮候序号排列在届时已登记的申请户之后；两次放弃选房权利的，5年内不得申请经济适用住房。
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