| 来源： |
第一财经日报 |
发布时间： |
2009年05月12日 07:34 |
作者： |
长老二 |
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“一年转折起落，成都依然美丽”。这是在地震周年之际，停放在成都体育中心参加一周年纪念的大巴车身上的宣传语。
虽然成都楼市的成交量在过去几个月都持续上扬，但是，在一个名为“少城地产联盟”的成都本地地产精英QQ群中，还是有人对成都楼市的前景提出担忧。自地震后几乎跌入冰点的成都楼市，能否在此次的“小阳春”行情后告别低迷，从此回暖，仍然是成都房地产业界难以解答的一个问题。
自去年地震后，成都楼市因受地震和宏观经济的影响，颓势一直延续到秋天。
2008年下半年，翻开这座城市的报纸，不难发现这个行业的变化：往常诸如“行业领袖”、“业界翘楚”、“城市运营商”之类的房地产企业形象广告开始在媒体上消失，取而代之的是“一口价”、“零首付”、“无理由退房”、“开盘必特价”、“买房付租金”甚至“买二送一”之类的卖房优惠。
除了地震，宏观调控、金融海啸以及成都市政府南迁搁置的消息，都使得房地产市场一度受宠的南延线开始丧失优势。跳水成了本就竞争激烈的城南楼盘的唯一选择。某楼盘的广告语“2008元/平方米的售价”似在提示这个行业要牢牢铭记这个行业历经2008的不凡。
除了开发商的让利，政府为救市亦不遗余力。犹如此前万科在开发商中率先降价一样，成都市政府在震后及时推出救市政策。从“震后10条”到改善性住房的界定，从“16+8”到新的入户政策，加上“国10条”和“国30条”，一张张救市图谱开始绘制。
中央和地方政府的系列新政，尤其是成都在春节后推出的户籍新政（从之前的90平米降为70平米即可入户），为成都楼市成交量的上扬推波助澜。
在系列新政的刺激下，成都楼市的成交量终于在降价声中持续上升。在“五一”春交会上，成都市房产交易中心公布的数据显示，本届房地产交易会累计成交各类房屋5586套，成交面积52.23万平方米，成交金额26.94亿元。分别比上一届增长83%、82%、77%。刚性需求通过房交会这个平台集中爆发。
算上“五一”春交会期间的成交量，从去年国庆秋交会后至今，成都市场共成交的一手房已经超过7万套。这几乎是一个让人振奋的数字。
但是，即便以7个月成交7万套的速度计算，在没有新盘进入市场的假定条件下，存量房的消化也尚需时日。而从这7万套成交房屋的户型和区域看，户型主要还是集中在100平米以下的中小户型，区域主要集中在三环以内的市区。一个公开的数据是，春交会期间成交的房屋75%集中在市区。
显然，在市区土地开发几乎达到极限时，在刚性需求得到一定满足，改善性需求和投资性需求尚未得到充分释放的情况下，大量城外的待售房源如何消化仍是一个问题。
此外，从土地市场来看，从3月份成都市国土部门首次发布今年的土地拍卖公告直至5月8日首次土地拍卖会的举行，今年在推出土地时，政府方面持相当谨慎的态度。从近期推出的地块分析，先是用城区周边的小地块来试验市场的反映，甚至有个别地块是“熟地”定向挂牌。
据成都土地储备中心有关负责人透露，今年成都土地市场的土地放量将远远大于去年，而且主要集中在住宅用地。其中包括成华区范围内2000亩左右的土地以及城西“铁半城”的改造项目亦将进入实质性的实施阶段。从政府推地的谨慎和新近拍卖场上难觅知名房产企业的身影等因素分析，大多数企业仍在观望中，投资客亦然。
显然，形势尚不明朗，后市仍需谨慎。（作者系成都地产业资深人士）
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