看看今年以来的房市“小阳春”吧：

一季度，全国商品房卖掉了1.13亿平方米，同比增长8.2%，高于去年同期-1.4%的增长，销售额5059亿元，同比增长23.1%，高于去年同期1.5%的增长。全国完成房地产投资4880亿元，同比增长4.1%，虽然比去年同期回落28.2%，但增幅比1-2月提高3.1%。

“小阳春”背后的资金面如何呢？

在房地产开发企业资金来源中，国内贷款及个人按揭贷款合计3529亿元，占比为35%，其中国内贷款8.0%的增幅远低于利用外资和自筹资金的增速；同时，一季度利用外资和自筹资金合计3941亿元，占比为39%，无论是绝对额或是占比的数据，均超过来自银行贷款的数据。

具体而言：一季度，房地产开发企业资金来源1万亿元，同比增长9.2%，较上年同期滑落20.3%。其中，国内贷款2545亿元，增长8.0%，较上年同期滑落25.8%；利用外资150亿元，增长41.9%，较上年同期上升61.5%；企业自筹资金3791亿元，增长13.1%，较上年同期滑落21.2%；其他资金3585亿元，增长5.0%，较上年同期滑落19.6%。在其他资金中，定金及预收款2029亿元，增长1.6%，较上年同期滑落24.4%；个人按揭贷款984亿元，同比增长13.2%，较上年同期滑落3.4%。同比来看，除了利用外资项出现了大幅增长，其他项都在回落。

这表明，银行对房地产业的资金支持力度仍然有限，对房地产业的回暖现象仍态度谨慎。

银行房贷占比普降

仔细分析，一季度按揭和开发贷款均呈环比增长：其中，按揭贷款方面，由连续7个月的负增长转为正增长。

前面提到的个人按揭贷款984亿元，同比增长13.2%，远高于今年1-2月的负增长0.6%，而2008年1-12月按揭贷款额同比增长率更是跌落到-29.7%的低谷。按揭贷款的同比增长率从2008年1-2月的30.1%逐月回落，当年7月末出现负值，今年增长率开始回升，但3月份之前，已经连续7个月负增长。

环比看，今年3月按揭贷款增加额为451.9亿元，大大高于前两月月均266.05亿元增幅，而去年后四个月的增加额分别为252.2亿元、231.9亿元、240.7亿元和526.3亿元。表明除了去年年末可能因突击放贷高增长外，自去年11月以来，环比基本呈上升态势。

而在开发贷款方面，2009年1-2月房地产开发投资资金中来源于银行开发贷款的额度为1567亿元，同比增长8.6%。

去年1-2月银行开发贷款同比增长38.3%。此后同比增长率逐月递减，去年1-12月银行开发贷款同比增长率已经递减到1%。今年1-2月同比8.6%的增长率是去年全年递减后的首次回升。

2009年前两个月银行开发贷款月均新增额度为783.5亿元，环比去年12月增加72.8亿元，去年12月环比增加304.7亿元，去年11月环比增加35.2亿元，去年10月环比则减少91.9亿元。银行开发贷款环比增长态势与按揭贷款增长态势基本一致。

不过，房地产业贷款在银行对公贷款的占比却明显持续下降。

建行、中行、深发展、交行等银行的这个比例在2008年都有显著下降，目前看来这一趋势仍未有大的变化。如，交行由7.03%下降至6.67%，深发展的房地产业贷款比重由2007年的6.52%下降至2008年的5.60%，降幅高达14%。中国银行房地产业贷款占其公司贷款的比重也下降了0.79个百分点。

最典型的是一直以房地产贷款为优势自居的建设银行，在房地产业的优势并没有体现在新增贷款上。2008年，建设银行房地产新增贷款占全部新增贷款比例仅为2.22%，房地产开发贷款增速仅为3.65%。而在2007年以前银行业对房地产市场最为倚重的时期，银行业房地产类贷款(包括个人住房贷款)一般占到贷款总额的30%以上，最高的兴业银行和民生银行此比例甚至一度接近50%。

虽然表面上央行对房地产信贷支持力度在增加，但银行对房地产业的判断有自己的逻辑，现在的基本看法是“适度支持，不看空也不看好”。而且，更重要的是，国家目前出台的对房地产业的各种宽松政策，除了恢复房地业的景气度外，另一个隐含的思路就是要让老百姓买得起房，这个原则的背后就是房价不能升。

“从这个角度看，现时条件下，银行大力去发展房地产业贷款的条件还不具备，一切不利于控制房地产价格的做法都要慎重，包括银行出台的房地产贷款政策，如利率下限和二套房政策等。如果银行现在就给开发商大肆放贷，开发商资金压力是可以缓解，但是对于抑制房价的原则来说却是背离的，这对银行而言是有政策风险的。”某股份制银行的高层人士坦言。

开发贷项目为高风险

银行对房地产贷款的态度关系房地业回暖进程，但在目前，房地产贷款尤其是开发贷款仍被银行视为高风险项目而加大了审查力度和进入的门槛。

据海通证券金融小组与银行沟通的情况，目前银行对房地产开发贷款的总量和结构上都有控制，注重优选客户，但对按揭贷款则更为积极，按揭贷款仍然是银行的香饽饽。去年银行按揭贷款余额下滑，是被动的，因为要依赖市场成交情况。海通认为，按揭贷款资产稳定，资产质量相对高，而且符合银行发展零售贷款的长期趋势。

今年一季度票据融资多，从一个侧面反映出银行对房地产企业贷款谨慎，即使按揭贷款打七折，总还有四、五个百分点的收益，比票据收益要好很多。

房地产贷款在总贷款中占比近半的兴业银行零售信贷部总经理颜勇表达了类似的观点，今年“利差比较薄，所以对按揭贷款还是比较认可。”

颜勇表示，兴业银行个人按揭贷款3月份环比仍然有所增长，2月份环比也在增长，虽然增长不多。但同比去年都在大幅下降。颜勇解释，因为2007年额度管控，导致积压贷款在2008年年初释放，当时数字比较高。

但是银行的各分支行间，对房地产贷款的态度并不完全一样。兴业银行杭州分行余杭支行就表示，从去年10月份开始，房地产开发贷款和按揭贷款一笔都没放过。

尽管相对于开发贷款而言，银行对按揭贷款的政策稍微宽松，但光靠发放按揭贷款并不能有效带动房地产业的投资。

据了解，受4万亿经济刺激计划的强力拉动，今年1、2月份，中国固定资产投资总额增长26.5%，高于去年同期24.3%的增速，也高于去年全年25.5%的增速。但与此相对应的是，房地产开发投资同比仅增长1%。到今年一季度，房地产开发投资的增速才小幅上扬，达到4.1%，金额共计4880亿元。但就在去年同期，这一指标的增幅还在32.3%的水平。

房地产开发投资增速的降低直接表明由于销售不理想，资金回笼慢，加上存量房的尚待消化，开发商没有开发的信心，于是出于对未来房地产行业风险的担忧，银行对房地产业的放贷就更加谨慎了。即便年初以来的“小阳春”似乎让市场看到了一点复苏的希望，但从房地产业整体的土地成本、房价泡沫等综合因素的考虑后，银行在短期内仍然无法恢复对房地产市场的信心。

除了某些房地产项目本身的风险较高外，今年以来，银行信贷对4万亿投资计划项目、大型国企和地方龙头企业的倾斜也影响了对其他企业开发贷款的支持。现在银行信贷对国资企业尤其是有大的政府背景项目企业有较多的倾斜，银行更愿意给有国家财政担保的基建项目做贷款。

据了解，目前大多数地方性房地产企业几乎无法从银行贷到开发贷款，虽然借壳、发债、项目合作等其他融资渠道也在积极探索，但传统的银行信贷无法打开僵持局面，对于众多企业而言，资金链压力仍很大。