| 来源： |
第一财经日报 |
发布时间： |
2009年04月17日 09:08 |
作者： |
杨红旭 |
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水无常形，市场无定则。但是，经济周期和楼市周期却是谁都无法否认的，区别在于周期演变的方式和形态。关于我国经济和楼市的调整轨迹，去年下半年之后出现了几种观点：“V形”、“U形”、“L形”等等，其中以“U形”最为主流。笔者认为，目前出现“W形”的可能性正在增大。
理由何在？从宏观经济分析，今年一季度的部分数据显示，中国经济有复苏苗头，如信贷空前地狂增4.58亿，制造业经理指数、固定资产投资、发电量、工业增加值、M1、股市等多个指标转好。
部分经济学家和政府官员由此认为宏观经济将提前回暖，乐观情绪开始弥漫。果真如此，则经济演变将是“V 形”，而非之前多数人认为的“U形”。
但深入分析就会发现，没什么理由高兴得太早。我国GDP增长主要靠投资、出口、消费这“三驾马车”，其中最主要的是出口，近几年一直占GDP的二成左右，而且还拉动了投资和消费。
目前的事实是，自去年11月出口增长由正转负以后，降幅加剧超20%左右，今年3月略有起色，仍达17%。这不仅导致失业率上升，还将阻碍制造业复苏。出口何时会实现正增长？要看发达国家脸色，世界金融危机尚未到底，欧美国家对外部的需求仍在萎缩。
另外，目前内需中的消费还算稳定，但CPI的持续负增长，表明居民消费并不活跃。显然，一季度经济转暖完全是“四万亿经济刺激计划”和“十大产业振兴规划”的功劳。靠投资拉动GDP，见效快，但难持久，弊端多，消费不足和外需低迷是目前我国经济全面回暖的“拦路虎”。
因此，经济走势可能出现“W形”走势。今年一季度GDP增幅再创近十年新低，仅为6.1%，二季度可能触底上行，可是弹不高、走不远，接下去还会有所回落，2008~2011年基本都将是一个调整格局（8%上下）。实际上，20世纪30年代美国经济衰退过程中，也曾出现反弹再回落的情况。宏观经济如此，房地产市场亦有可能。
春节过后的楼市反弹，力度之大，出乎绝大部分人的意料。一季度全国商品房成交量同比增长8.2%，之前70个大中城市房屋价格持续7个月环比负增长，于今年3月逆转为0.2%的正增长。实际上，许多中心城市的房屋成交量涨幅高达五成左右，涨价楼盘比比皆是。
短期内市场弹得过高，有点像“撑杆跳”，这并非好事。引致本轮楼市反弹的力量是：去年10月之后的政策利好、被压抑一年的刚性需求以及房价下跌。但目前这三重利好已经在缩水，中央明确表示近期不再出台新政，刚性需求已集中释放，卖方涨价。
但目前中国楼市，尤其在一二线城市，“刚需”只能给市场“托底”，改善需求才让市场摆脱低迷，投资需求则是促进市场增长的重要力量，甚至堪称市场繁荣的“导演”。但“刚需”对价格的波动最为敏感，随着卖方不断调高价格，这部分支撑市场的需求必然萎缩。在接下来几个月，随着“刚需”势能减弱，投资和投机需求依然不会轻易进场，成交量将很难维持3月的高位。
以上海为例，3月上海一手商品住宅成交量达153万平方米左右，如果2009年剩余月份都保持在150万平方米以上，则意味着全年至少1800万平方米――接近2007年的成交水平，是2008年的两倍。这基本上是不可能的！不过，反弹是有惯性的，4、5月还能维持高位，其后成交量将明显回落。
另一个值得关注的是，一季度全国房屋新开工面积同比下降16.2%，房地产开发企业完成土地购置面积同比下降40.1%，这也证明了目前的一个怪现象：部分开发商一边涨价，一边看空后市，既不敢拿地，又不愿开工。
因此，在宏观经济真正走出低谷前，在楼市全面回暖尚不具备条件的情况下，春节过后不期而至的强劲反弹，增加了本轮楼市调整的不确定性，运行轨迹或将由“U形”转为“W形”。(作者系上海易居房地产研究院综合研究部部长)
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