| 来源： |
中国证券报 |
发布时间： |
2009年03月28日 11:28 |
作者： |
林喆 |
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□本报记者 林喆
本周，一线城市房地产市场的“价量”数据继续印证着回暖的氛围。北京、上海、深圳等地的不少楼盘，在成交量持续走高的“掩护”下纷纷开始提价。不过，国家统计局公布的数据则显示，房价下行趋势并未扭转。2月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比下降1.2%，降幅比1月扩大0.3个百分点；环比下降0.2%，一线城市成交房屋的价格指数下滑幅度更大。
我们实际感受到的房价和统计意义上的房价有关联，但也存在很大的差别。由此，近期购房人看到的涨价和统计数据的趋势性下行“并行不悖”。
业内人士指出，就具体区域来看，房价经过一定幅度调整后，刚性需求释放消化低价房源，从而使后续进场的房源报价逐步抬升，成交价格也自然回升。就单个楼盘看，其开盘价格往往是该项目房源中最低的，这样做可以营造“低开高走”的局面。而这也与开发商前期资金紧张需要尽快回款有关。
近期房价回升也与新盘项目的销售策略直接相关。今年以来，在房地产市场“去库存化”的背景下，各地新盘项目逐步放量。这些项目的开盘价比市场价有较大幅度的“折让”。
一般而言，楼座因位置变化而调价5%-10%是常规的营销策略。地产商通常选择递进的开盘方式，即越往后开盘的房屋，品质、位置和朝向都会好于前期。
从统计意义上分析，房屋成交价下行应区分同比和环比。由于去年房价依然处于高位，因此在调整中，同比下滑是必然的。而环比持续下跌，一方面有新盘低开的因素，另一方面，也与郊区化趋势有关。由于统计的是抽样的房价，其中包含了不同区域的成交量。在新房开发和土地供应日益郊区化的背景下，假定区域房价不变，今后，郊区房源成交比重的上升也会拉低统计上的“整体房价”。
一般而言，房地产市场需求分为消费需求和投资需求两大类，而前者根据对价格敏感性的高低不同，可分为延迟性需求和刚性需求，延迟性需求即价格大幅上涨后陷入观望和等待的需求。
2008年11月份以来，不少城市的房价已有较大回落，降息和交易环节的税费减免导致购房成本降低，促使成交量迅速放大，其中，原有的刚性需求维持既定的增长态势，而价格弹性高的延迟性需求开始释放，由此形成了这一轮市场的恢复性增长。
业内专家指出，由于4、5月份是开发商推盘促销和置业者购房的旺季，预计成交量有望在未来2个月内保持上升态势。而目前的供求格局对市场回暖有利。未来一段时期内，购房成本继续降低依然是一种趋势，而对价格敏感的消费需求也将持续补充进来，支撑成交量；因此，前段时间内积蓄的购买力释放完毕后，市场成交量依然能保持较高的水平，呈现波动上行态势，同时，在市场调整一定时期后，带动价格逐步上升。
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