| 来源： |
上海金融报 |
发布时间： |
2009年03月13日 14:09 |
作者： |
潘晟 |
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房地产行业是我国经济重要的支柱行业之一，保持房地产市场的稳定，对于保持我国经济平稳较快发展有着重要的意义，为此国家和地方有关房地产的政策也在陆续出台。
近日，广东省针对《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》出台十五条新政。从政策的内容来看，其涉及的范围及力度比起之前的政策要更宽更广，不仅在二套房政策上有所放松，还提出了购房退税和有条件地放宽购房入户政策。而且该政策还从救市转到救房地产开发企业，甚至提出了支持在境外上市的房地产企业在境内发行A股。
该政策涉及范围之广、力度之大超过以往，在当地销售持续回暖的情况下，该政策的出台或将推动当地市场加速回暖。不过，笔者觉得在当前情况下，如此大幅度放宽房地产政策是否妥当还值得商榷，尤其是在当地市场已逐渐企稳情况下，出台力度如此之大的政策似乎略显急功近利。笔者觉得，各级政府出台房地产政策仍需保持足够的谨慎。
广东此次出台的十五条新政中，最引人注意的无疑是政策中涉及的“购房退税”和“救企业”的部分。政策提出个人转让自用2年（含2年）以上、并且是家庭惟一生活用房的所得，个人不负担个人所得税地方收入部分，而且有条件的地方可根据实际情况，放宽购房入户政策。笔者认为，当前启动购房退税和购房入户这一类手段并不是太合适。尤其是在当地房地产市场已经有所企稳的情况下出台这类政策，当地的房价或将迅速回升，这样将打压刚刚有所恢复的市场需求，并不利于行业自身的调整。
而在“救企业”方面，则出台了适当延长缴纳土地出让价款期限等相关政策。目前开发商面临的资金压力或许不小，也许延长缴纳土地出让价款期限，对于部分企业来说是可以救命的。不过在行业调整的周期中，淘汰一批缺乏竞争力和战略眼光的企业，对于整个行业的发展来说未尝不是一件好事。目前资金链面临较大压力的企业，大多是那些前两年拿了太多的土地或者是拿地的价格太高的企业，甚至有的企业当时拿地的价格比现在楼盘的价格更高。笔者认为，让有实力的企业趁着当前行业调整时期，整合并购一批这样的企业，有利于行业未来的发展。不仅可以提高行业的集中度，也能够让行业逐步改变过去那种靠资金快速周转来获利的模式，使企业更注重产品的品质和内部管理效率。这样一来，房价也能进一步下滑至合理的区间，让购房者用更少的钱买到更好的房子。
当然，广东这次出台的政策中也有很多值得借鉴的部分。比如政策提出，各地可将住房公积金贷款上限上浮10万元至20万元，住房公积金贷款年限可延长至30年，并适当提高住房公积金缴存比例；职工的直系亲属（父母、子女）首次购买普通住房的，可申请提取职工住房公积金，但提取总额不得超过购房总价款；简化住房公积金贷款手续，并在1个月内完成手续办理。笔者认为，目前很大一部分被压抑的刚性需求来自于那些准备结婚的年轻人，他们就业时间不长，收入难以承受还贷的压力。而这项政策可在一定程度上释放这类需求，有利于房地产市场的企稳。此外，像加强廉租房建设、鼓励普通商品住房消费等政策能不同程度地平滑房地产行业调整的波动。
笔者认为，房地产行业在我国经济中的重要地位毋庸置疑，相信有关房地产的政策在未来的一段时间内还会不断出台，这对于房地产行业的复苏有着重要的意义。不过，我们也应该看到，目前房价与居民的实际购买力之间仍有一定的差距，行业自身也有调整的要求，所以在出台政策的时候，还是要保持足够的谨慎态度。
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