| 来源： |
联合证券研究所 |
发布时间： |
2009年03月10日 13:54 |
作者： |
鱼晋华;胡栋亮 |
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撰写时间： |
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我们跟踪的城市中，大部分城市2月份成交量环比出现大幅上升。一线城市中，北京、上海和深圳成交面积环比分别增长28%、53%和25%。二线城市中，苏州和厦门成交量环比增幅更是超过100%。成交量出现下降的城市仅有青岛和南京，成交面积环比分别减少了13%和9%。此外有7个城市2月份成交量要好于08年平均水平，其中天津、成都和苏州还创出了08年以来的新高。重庆和厦门虽然未能跟到08年全年数据，但也是我们有数据跟踪以来的最好水平。
分析楼市交易量回暖的原因，我们认为主要在三个方面：房价的大幅下调，释放出一部分对价格敏感，而在去年采取观望策略的自住型购房需求；按揭利率多次下调的累计效应及银行二套房贷审查标准放松的原因；从深圳来看，还有一个现象。就是一些小型企业主，由于自身企业受经济下滑的影响不再盈利，加上对下半年将出现通胀的担忧和预期，转而将资金投向了房地产市场。
我们维持在之前的判断：2009年的楼市将是价跌而量升，形成U型底部的过程。而交易量的上升，将是房价寻求到底部支撑的重要前提。此外交易量的上升会出现反复和波动。尽管目前已有部分楼盘出现上调房价的现象，但我们不认为这一现象将成为主流。因为08年处于历史高峰的施工面积，将形成庞大的供应压力。去库存仍将是房地产业09年的艰巨任务。
我们看好三类投资机会：1）主动管理周期的公司。从企业较长的发展阶段来看，生命力较强的企业，都具有主动管理周期的特点和能力。特别在经历一轮周期调整之后，主动管理周期的企业会变得更加强大。这类公司包括万科、金地和保利地产。2）资产型的公司。一旦新的周期开始，可分享到这类公司资产重估的收益。包括泛海、上实、首开、北京城建和深长城。3）在深圳项目相对较多的公司。这是由于深圳市场的回暖程度略领先于国内的其他城市，在深圳项目较多，可潜在受益于当地市场的回暖。
这类公司包括招商地产、华侨城与深振业。
（详细内容请参见附件）
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