| 来源： |
第一财经日报 |
发布时间： |
2009年02月20日 07:57 |
作者： |
翟宇 |
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在历经一年的供过于求之后，上海楼市终于迎来难得的供不应求状态。根据易居（中国）的统计，上海2月份前两周的新增供应量仅20.7万平方米，同期的成交则超过26万平方米，已由去年供过于求“逆转”为目前的供不应求。
虽然目前的供不应求仅为短期数据的表现，尚难断定已成未来一段时间的常态，但易居（中国）分析师付琦表示，根据他们对上海过去几年的土地供应及开发商的工程计划预测，今年上海楼市的商品住宅供应仅1100万平方米左右，“从最近的供应情况看，可能还会更少”。
降价已成常态
“之前，追求销量的开发商降价会一步到位，更多的开发商，看到别人降价，也推出九几折的优惠，这些被我们称为‘起哄的’”，上海某房产营销公司总经理刘先生表示，现在这种“起哄的”开发商少了，更多的开发商加大降价幅度，“大多都是为了跑量的”。
此外，去年明显降价的楼盘集中于中环以外，甚至外环以外的区域，今年中环以内的楼盘开始加入价格大战。位于闸北区内环内的卓悦居，日前也推出高达20%降价幅度的促销优惠，最低价格仅1.8万元/平方米左右。
据了解，该盘在去年8月开盘时，价格一度高达2.8万元/平方米。根据网上房地产的数据，该盘自去年开盘首月售出16套之外，之后每月的成交量均在5套以下。今年1月开始，该盘却连续两个月有超过50套的成交量，显见降价的效果。
与此同时，同样位于闸北区的慧芝湖花园，在连续1年多未推出新房源的情况下，二期开盘后推出的第一批房源就以低于该板块均价20%的价格推向市场。今年1月，该盘就以单月成交291套的销售成绩位列上海市新盘成交首位，成交均价16900元/平方米。
2月14日，该盘又推出一批新房源，优惠亦再度加码，购房者如支付意向金，便可在8折基础上再享受9.9折优惠。正准备买房的顾小姐在第二天到现场看房时被告知，这次推出的新房源只剩下2~3套了。
正在四处看房的赵先生也告诉《第一财经日报》，他刚去三林地区看了一圈，那边新房的价格普遍都在14000元/平方米以上，而他看中的金地湾流域，将目前售楼处的优惠，以及“找关系拿到的一点折扣”，算下来也得13000多元/平方米。“比自己的心理价位还是略高”。虽然他并不着急买房，但是，“感觉三林那边的房子不要钱一样，好多人在抢”的看房感受还是令他大为吃惊。
4、5月楼市有望现一波高潮？
付琦提醒记者，上海楼市存在的一个现象是，去年降价的楼盘其实也就10余个楼盘，占楼市整体供应量也不过40%。已降价的楼盘在取得不错的销售业绩之后就不再降价，而是维持降价后的价格水平；那些在售却不愿意降价的楼盘，既然已经摒了那么久，也还是会继续摒下去。而那些新开的楼盘，都是“贴着所处板块的价格底线开盘的”，这导致上海楼市大多数的成交都依赖于新开楼盘的供应。
在今年1~2月上海商品住宅供应量持续减少，甚至出现一周零供应的情况下，付琦判断这些供应将在未来的3、4月份陆续推出市场，“在上述前提下，以购房者对市场的关注和踊跃，3、4月供应的增加将拉动成交的继续回升，4、5月份应该会出一波高潮”。
事实上，在经历1月春节长假的成交“惨淡”之后，上海商品住宅的成交量在2月份已开始恢复，连续两周大幅上涨，上周的环比涨幅甚至高达80%，基本恢复到去年新政后的水平。
此外，陆续加入降价队伍的楼盘亦有可能刺激成交。某开发商市场部经理此前透露，公司正打算加快旗下一个楼盘的建设及交楼速度，准备在前期业主全部收楼之后，将剩余的上百套尾盘以“超低价”抛售。
部分开发商酝酿小幅涨价
与此同时，记者了解到，部分前期已经降价的开发商，正在酝酿小幅涨价。刘先生告诉记者，他们公司正在代理的一个楼盘，之前开发商一直不肯降价，在他们的不停劝说下终于在春节前同意他们提出的降价促销策略。
据了解，春节前该楼盘的价格就由此前最高峰时的将近2万元/平方米一次性下降超过3000元/平方米，均价仅1.7万元/平方米。“售楼处一度重现难得的排队场面”，刘先生透露，虽然之后第二次推出新房源时他们仍保持了1.7万元/平方米的水平，但最近推出第三批房源时，楼盘均价已悄然涨至1.8万元/平方米。
此外，另一个位于宝山区的楼盘，虽然去年11月时开盘的价格为9000元/平方米左右，较周边市场价格略高，但由于销售情况不错，该盘亦在近期将价格略微抬升至1万元/平方米左右。
某香港地产商上海市场部的负责人告诉记者，公司旗下楼盘最近也在进行促销，效果不错，已推出的房源已售出60%~70%。之后将推出该盘最后2栋住宅，“到时候这2栋都将是现房销售，价格上就有优势了”。
付琦表示，很多楼盘在第一次降价时，由于对市场判断的不同，可能会出现降幅过大的情况，因此开发商这种小幅涨价的行为亦可以理解。但他建议，在目前的市场条件下，尽量在降价后推出的第二批房源价格仍保持价格不动会比较好，否则可能会令购房者对楼盘的价格产生不信任。
目前仍无法确认这种小幅涨价的情况是否会成为一种趋势。但从万科今年元宵节的促销举措看，虽然时间早于去年且持续时间长，但力度已不及去年。一些大型开发商也已表示除了基本的优惠外，其他的优惠措施都已缩减。
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