| 来源： |
第一财经日报 |
发布时间： |
2009年02月20日 07:54 |
作者： |
郝倩 |
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先行询价再订价格――越来越多的土地出让方开始接受以这样的方式来确保土地出让的成功几率。
开春后，上海某区国有资产经营有限公司也开始尝试另一种思路来出让土地――事实上，在去年下半年该公司唯一一块住宅用地黯淡“流标”后，他们就忽然意识到“风向”变了。而这其中的大背景是：上海最终推出的住宅土地供应大约占年初制定计划的四成，而成功出让的土地占供地计划比例更是低达约三成。在连续三年住宅用地面积持续两位数增长之后，去年上海首遇土地出让的“小年”。
“现在针对每一块土地的定价以及推地计划，大家（出让土地方与开发商）都会坐下来讨论一下，前期接触肯定都绕不过这个地价的问题。双方都是小心翼翼的，尊重对方的意向。有开发商会提出要求，量身定做。而出让方要做的工作，则是衡量开发商所提出的条件是否能满足――这在两年前不可想象。”该区招商部相关负责人对《第一财经日报》明确表示。
现在，该区招商部门名单上有20余名“活跃”的开发商，根据招商部门的摸底，这些集合了外资和内资的开发企业中大部分都有买地的资金实力。据介绍，其中有的企业早已购买上海远郊的土地进入了本地市场，可惜的是迟迟没有拿到市中心区的土地。而对于这些企业来说，该国有资产经营有限公司手中握着上海市中心区的黄金商业以及住宅地块，并曾经在前两年屡屡成功卖出“天价地”。
但是去年，这一地区也毫不例外地遭遇了“退地”、“折价卖地”以及“流标”的滑铁卢。2007年9月，该区一块商业地块开标，一家民营企业以高出底价近4倍的价格获取了占地近2.7万平方米的商办用地，成交楼板价高达1.65万元/平方米，每亩地价折合2744万元，成为当年该区商业地块“地王”，并于当年达到土地价格的巅峰。时隔1年，该民企宣布退地，再次出让，起拍价格已经落至1.14万元/平方米。而随着商用土地的行情下跌，其同期推出的首块住宅用地（总建筑面积约11万平方米，起拍楼面价1.43万元/平方米）也因为没有一家竞买人而流标。
“我们后来反思了当时的土地出让思路。事实上，在那次土地出让之前，我们并没有想到去征求一下开发商的想法，也并没有一家有把握的意向企业。最终证明，土地的出让十分失败。”
反思与归纳总结之后，现在的土地出让细致到要谋准每一个细节。政府推地如箭在弦上不得不发，如何踩准时间成了最难把握的火候。
“春节后就一直在接待开发商，开发商日前最关心的问题就是推地的计划和价格。而我们最关心的则是他们的心理价位，结合成本计算测出最终的评估价格。”对于该区规建办的领导来说，最尴尬的事情是目前最终价格和开发商的心理价位仍有差距。开发商对于一些土地提出了报价，但是“价格过低”，所以大家需要就价格达到一个双方满意的水平。
更为重要的是，可以确定接下来的土地推出，必然都会以有房企接手为前提而进行。
“三个原则来制定今年的土地出让计划：第一，土地一定要推；第二，坚决不能流标；第三就是不流标还要保证价格合理。”该公司招商部相关人士对《第一财经日报》确认说。
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